Страхование титула при покупке квартиры

Страхование сделок с недвижимостью — как застраховать сделку при покупке квартиры

При покупке квартиры на вторичном рынке всегда есть риски потери права собственности. Поэтому, для защиты финансовых интересов покупателя, используется страхование сделок с недвижимостью, иначе называемое титульным. Читайте в статье о том, что это такое и как оформить.

Что такое титульное страхование

Под титульным страхованием понимают страхование потенциального риска, связанного с потерей покупателем права собственности на объект недвижимости, в том числе и на квартиру.

К таковым рискам относятся следующие ситуации:

• имеются ошибки в подготовленных документах или процедура передачи права собственности на недвижимость прошла с нарушениями;
• сделка купли-продажи была мошеннической, о чем покупатель не знал;
• при передаче права собственности не были учтены интересы несовершеннолетних детей;
• нарушены интересы законных наследников;
• объект недвижимости в прошлом был приватизирован с нарушениями.

Титульное страхование не дает гарантий, что страховой случай не наступит. Заинтересованное лицо для защиты своих интересов все равно может подать исковое заявление в суд. Но у страхования сделки при покупке квартиры есть другое преимущество.

Если суд удовлетворит требования истца, а покупатель сможет доказать, что в его действиях не было злого умысла, страховая компания обязуется выплатить возмещение. Объект недвижимости все равно придется передать законному владельцу, но денежные средства будут сохранены: страхователю или выгодоприобретателю их выплатит страховая компания.

Плюсы и минусы страхования сделок с недвижимостью

Чаще всего в необходимости страхования сделки с недвижимостью настаивают банки, если объект покупается в ипотеку. Наиболее рискованной сделкой является продажа жилья, полученного продавцом по наследству: нередко спустя несколько лет обнаруживаются другие законные наследники, которые через суд оспаривают право собственности.

В такой ситуации плюсы заблаговременного страхования сделки очевидны:

1. На судебных разбирательствах будет присутствовать представитель страховой компании. Являясь третьим лицом в процессе и отстаивая свои интересы, он будет поддерживать сторону страхователя.
2. Если суд признает сделку недействительной, страховая компания выплатит возмещение, за счет чего удастся избежать серьезных убытков.
3. При покупке квартиры в ипотеку и последующем признанием сделки недействительной, страховая компания погасит ипотечный кредит.

Есть еще один плюс страхования сделки с недвижимостью. Если продавец мошенник, то он не согласится на предоставление документов для оформления титульного страхования. Поэтому можно заподозрить неладное заранее и отказаться от составления договора купли-продажи.

Есть у страхования недвижимости и минусы. Первый — по страховке придется платить. Обычно размер ежегодного платежа равен 1% от стоимости объекта недвижимости. Именно по этой причине многие отказываются от страхования титула, надеясь таким способом сэкономить.

Второй минус связан с порядком распределения денежных средств, если квартира была куплена в ипотеку. В этом случае на судебном процессе будет присутствовать и представитель банка, защищающий интересы организации. Если право собственности будет оспорено, банк забирает из страховой выплаты сумму, которую должен ему покупатель по ипотечному кредиту. Последнему достается сравнительно немного денег: размер первоначального взноса, плюс сумма внесенных платежей по кредиту.

Документы для оформления договора страхования сделки

В страховых компаниях требуют от страхователя разные документы. В большинстве случаев для страхования сделки при покупке квартиры потребуется предоставить:

• ксерокопии паспортов участников сделки и свидетельств о рождении для несовершеннолетних;
• все имеющиеся договоры о передачи права собственности на квартиру за последние 3 года — купли-продажи, дарения, обмена и т.д.;
• выписку из домовой книги;
• поэтажный план, экспликацию;
• свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности;
• если квартира была получена по наследству — свидетельство о смерти наследодателя, свидетельство о праве на наследство, завещание (перечень необходимых документов зависит от способа наследования);
• карточка учета собственников или финансовый лицевой счет;
• если квартира была ранее приватизирована — договор передачи или приватизации;
• инвестиционный контракт с приложениями, если имеется;
• если имеются несовершеннолетние собственники — разрешение на сделку от органов опеки;
• если продается купленная в браке квартира — письменное и заверенное у нотариуса согласие второго супруга на проведение сделки;
• если продавец квартиры в пенсионном возрасте, страховая может потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о состоянии здоровья;
• если куплю-продажу проводит доверенное лицо — нотариально заверенную доверенность.

В отдельных случаях страховая компания имеет право запросить справки об отсутствии задолженности по коммуналке, архивную выписку из домовой книги.

Иногда для более глубокой предстраховой экспертизы страховщик может попросить предоставить и другие документы. Это могут быть свидетельства о браке или разводе, квитанции об оплате ренты, копии решения суда о признания права собственности (если оно наступило в судебном порядке).

Более точную информацию по необходимым документам можно будет узнать в выбранной страховой компании. При этом нужно понимать, что в любое время страховщик может попросить предоставить и дополнительные документы. Страхование сделки с недвижимостью является одним из самых рискованных, поэтому страховая компания и старается как можно лучше изучить текущую ситуацию с квартирой.

Нюансы страхования сделок с недвижимостью

По закону договор страхования сделок с недвижимостью не может быть заключен на срок, более трех лет. Стандартно компании предлагают варианты от 1 года до 3 лет. При необходимости срок действия полиса можно продлить, однако важно не попасться на уловки недобросовестных страховых агентов.

Дело в том, что в соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности для признания сделки по передаче права собственности недействительной, составляет 3 года, по всем оспоримым сделкам — не более 1 года. В редких случаях срок исковой давности составляет 10 лет, но на практике страховые случаи наступают как раз в первые 3 года. Продлевать срок действия договора на больший срок нецелесообразно.

В некоторых случаях в договоре купли-продажи отражается заниженная цена квартиры. Так поступают, если объект недвижимости находится в собственности менее трех лет. Для страхования титула можно указать реальную (рыночную) стоимость, большинство страховых компаний на это соглашается. Указывать в полисе сумму, соответствующую договорной нецелесообразно: от нее зависит размер возмещения при наступлении страхового случая.

Договор страхования сделки с недвижимостью можно заключить до или после регистрации права собственности. При этом полис будет действовать с момента возникновения этого права у покупателя, а не раньше. В случае, если титульное страхование оформляется после регистрации права собственности, важно уложиться в установленный законом срок — 2 недели. По прошествии этого времени заключить договор не получится, хотя раньше такая возможность была.

Заявление подавать нужно раньше переоформления права собственности. Это условие закреплено законодательно и защищает интересы страховых компаний. Они должны успеть проверить юридическую чистоту сделки и оценить потенциальные риски.

После подачи запрошенного пакета документов и заявления решение о страховании сделки принимается не сразу. По закону у компании есть два рабочих дня, чтобы перепроверить документы, оценить риски и заключить договор страхования. Эту особенность нужно учитывать при подготовке к переоформлению квартиры.

Страховая компания заинтересована в сохранении за покупателем и страхователем права собственности на квартиру — в этом случае не придется выплачивать возмещение. Представитель страховщика будет присутствовать на судебных разбирательствах и отстаивать интересы страхователя. Поэтому, после получения покупателем копии искового заявления, нужно сразу же обращаться в свою страховую компанию. Это же требование прописано в договоре.

В случае, если суд аннулирует запись ЕГРН о признании за покупателем права собственности на квартиру, страховщик выплатит сумму, указанную в полисе титульного страхования. В некоторых случаях представители страховщика настаивают на том, чтобы страхователь направился в апелляционную инстанцию, к этому нужно морально подготовиться. Такая позиция обоснована: страховщик защищает в большей степени свои интересы. Поэтому следует готовиться к затяжным судебным тяжбам: иногда на защиту своих интересов уходит несколько лет.

Как лучше застраховать сделку при покупке квартиры

После выбора квартиры, самостоятельной проверки добросовестности продавца, нужно обращаться в страховую компанию. Сотрудник расскажет, какие документы необходимо собрать, их перечень зависит от конкретной ситуации.

Если предоставленные документы в порядке, а сама сделка не кажется страховщику подозрительной или рискованной, будет назначена дата личной встречи для подписания договора. На этом этапе важно внимательно изучить все положения договора, особенно касающиеся сроков сообщения о страховом случае и ситуаций, при которых право на получение возмещения теряется. Для полной уверенности можно взять с собой юриста, который объяснит все непонятные моменты.

Не помешает перепроверить стоимость квартиры. Обычно она соответствует указанной в договоре купли-продажи, но может быть и выше ее. Главное, чтобы цена не была сильно занижена, иначе при наступлении страхового случая размер возмещения будет ниже затраченных на покупку жилья средств.

Обратите внимание и на стоимость полиса. Она зависит от трех факторов: заявленной стоимости квартиры, срока действия договора, вероятности наступления страхового случая. Если принципы ценообразования непонятны, то нужно задать уточняющие вопросы сотруднику до подписания договора страхования титула.

После заключения договора титульного страхования можно переоформлять право собственности на квартиру.

Этапы страхования сделок с недвижимостью:

1. Выбор подходящего объекта, самостоятельная его проверка.
2. Обращение в страховую компанию с заявлением.
3. Получение перечня необходимых документов, их сбор.
4. Проверка предоставленных документов и сведений сотрудниками страховой компании.
5. Изучение положений договора страхования и его подписание.
6. Составление договора купли-продажи, переоформление права собственности.
7. Внесение сведений об изменении права собственности в ЕГРН

Полис страхования титула начинает действовать с момента регистрации права собственности на квартиру. Теперь, в случае его оспаривания, финансовые интересы покупателя будут защищены.

Как выбрать страховую компанию

Если квартира покупается в ипотеку, перечень подходящих страховых компаний может предоставить банк, который заинтересован в оформлении страхования титула. Покупатель имеет право согласиться с предложениями банка или обратиться в другую страховую компанию.

Подобрать страхователя для страхования сделки при покупке квартиры можно на нашем сайте. Для этого необходимо перейти в соответствующий раздел, указать желаемые параметры в фильтре поиска и выбирать из предложенных системой вариантов. Такой подход существенно экономит время — не нужно обходить офисы страховых компаний и посещать десятки сайтов, чтобы выбрать подходящий вариант.

Страхование сделок с недвижимостью особенно необходимо, если объект приобретается на вторичном рынке. Стоимость полиса не сопоставима с убытками, которые могут возникнуть при оспаривании права собственности. Ведь в этом случае, если не оформляли страхование титула, покупатель потеряет и квартиру, и уплаченные за нее деньги. Выгода от страхования сделки очевидна.

Титульное страхование: когда выгодно оформлять и от чего защищает

Страхование титула покрывает риск потери права собственности на квартиру, дом или землю. Полис оберегает от скрытых собственников, наследников и в других спорных ситуациях. Страховка не входит в число обязательных, но на практике банки могут требовать ее при ипотеке. Вникаем в особенности титульного страхования и разбираемся вместе с экспертами, на что можно рассчитывать владельцам полиса, если суд отбирает у них купленную квартиру.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимость. В отличие от других видов, такой полис защищает не от ситуаций, которые возникнут в будущем, а от проблем, которые уже возникли в прошлом, но никак себя не проявили на момент совершения сделки.

Объектом защиты, в отличие от имущественного страхования, выступает не недвижимость, а право (или титул), которое переходит от прежнего владельца к новому. Другими словами, страхование титула не защитит квартиру от потопа или взлома. Но если суд признает сделку по покупке недействительной и отберет квартиру, то есть шанс вернуть деньги.

Застраховать можно право на жилые (квартира, дом) и нежилые (промышленные здания, офисы, земельные участки и т. д.) объекты. Статус собственника — физическое или юридическое лицо — при титульном страховании значения не имеет.

Чаще всего титульное страхование оформляют при покупке недвижимости на вторичном рынке и при ипотечных сделках. В первом случае риски потери права собственности особенно высоки — в истории квартиры или дома может быть целая цепочка перепродаж, неучтенных собственников и т. д. Как правило, юридическую историю квартиры перед сделкой тщательно проверяет риелтор со стороны покупателя, но стопроцентной гарантии эта проверка все-таки не дает. При самостоятельном выходе на сделку тем более стоит застраховать титул. При ипотеке же этот вид страхования с точки зрения банка снижает риск невыплаты кредита — поэтому повышает шансы на одобрение для заемщика.

При покупке жилья в новостройке риск утраты титула сводится к минимуму, так как недвижимость приобретается непосредственно у застройщика. Поэтому при таких сделках титульное страхование применяется редко.

Как работает титульное страхование

Титульное страхование компенсирует ущерб при полной или частичной утрате недвижимости в результате потери права собственности по причинам, которые не зависят от страхователя и подтверждены решением суда.

Например, страховка защитит в случае появления и претензий наследников или неучтенных собственников после сделки. Другая распространенная ситуация — продажа недвижимости, приобретенной в браке. Бывают и иные случаи. «Куплен объект, но в течение срока исковой давности право собственности оспаривается, например, если сделка совершена в условиях процедуры банкротства предыдущего владельца. Кредиторы оспаривают сделку, и если суд примет решение в их пользу, то у текущего владельца возникает риск потери объекта и утраты денег, которые он заплатил при оформлении договора купли-продажи. В этом случае наличие договора страхования титула может защитить покупателя», — приводит пример председатель Совета Ассоциации профессиональных страховых брокеров (АПСБ) Катерина Якунина.

Перечень страховых случаев довольно обширен и включает, как правило, самые распространенные риски. В их число также входят [3]:

• признание сделки недействительной (совершена недееспособным, под угрозой или мошенническим путем и др.);
• наличие ошибок в правоустанавливающих и других документах, по которым совершались сделки в прошлом;
• нарушение законодательства при проведении приватизации или продажи объекта недвижимости прежними собственниками;
• нарушение законных прав несовершеннолетних владельцев и другие случаи.

«Существует большое количество ситуаций, при которых титульное страхование помогает избежать проблем и финансовых потерь. Но наиболее распространенными являются случаи, связанные с нарушением прав детей, супругов и наследников», — говорит директор консультационного центра «Дом.РФ» Михаил Ковалев.