Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок – это достаточно сложная и опасная процедура, которая может в конечном итоге привести к тому, что новый владелец лишиться как потраченных на жилье денег, так и самой недвижимости. Если ребенок не является владельцем, а просто зарегистрирован, ситуация несколько проще, но и тут возможны многочисленные проблемы. Рассмотрим, какие могут существовать риски для покупателя и как их следует избегать.

Особенности покупки квартиры с детьми

Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости. Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры. Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.

Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.

Кто считается несовершеннолетним

Отдельно нужно отметить тот факт, что все несовершеннолетние – дети, но не все дети – несовершеннолетние. Более того, далеко не каждый ребенок в возрасте до 18 лет считается недееспособным (что и предполагает его несовершеннолетие).

Дети до 14 лет – однозначно несовершеннолетние, без вариантов. Они не могут подписывать документы и все действия за них совершают родители или опекуны. Однако после 14 лет они уже сами ставят подписи. Без дополнения их подписи подписью родителей договор купли-продажи все равно не имеет силы, однако и без подписи ребенка документ нельзя использовать. Таким образом, если ребенку больше 14 лет, то на договоре должна стоять и его подпись, и подпись его родителей.

Любой ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может считаться эмансипированным. То есть, несмотря на его несовершеннолетие, он, по решению суда, признается дееспособным. Он может сам принимать решения, в том числе и относительно продажи квартиры. Такое возможно только при условии, что:

• Ребенок в возрасте от 16 лет и старше вступил в брак.
• Ребенок в возрасте от 16 начал официально работать или даже создал собственный бизнес.

Однако самого такого факта еще недостаточно – требуется решение суда. Вот именно его наличие и следует уточнять. Логично, что разрешение от органов опеки в подобных ситуациях не требуется.

Риски для покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Основной риск для покупателя – это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт правомочности сделки по купле-продаже недвижимости будет оспорен в суде. Однако проблемы могут возникать и по другим причинам. Например, уже после покупки жилья выясняется, что ребенка невозможно из него выписать. Предположим, на это нет разрешения органов опеки, ведь условия в новой квартире (если она вообще есть) хуже, чем в старой.

Возможны и другие подобные ситуации, связанные с не выписанными детьми. Нужно еще учитывать и тот факт, что дети, по закону, должны проживать вместе с родителями. Как следствие, не получится выписать из жилья не только ребенка, но и, как минимум, одного из его родителей.

Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему: потребовать от продавца выписать всех проживающих в квартире лиц еще до подписания договора купли-продажи.

Пример: Условие об обязательной выписке все прописанных лиц может быть заложено в предварительном договоре купли-продажи.

Для подобной операции тоже требуется разрешение от органов опеки. А его невозможно получить, если ребенок выписывается «в никуда». То есть, у продавца должно быть другое жилье, не хуже продаваемого, куда можно хотя бы на некоторое время прописать ребенка.

Самой оптимальной является ситуация, при которой ребенок-не собственник жилья в результате продажи квартиры, в которой он прописан, становится совладельцем другой недвижимости. В таком случае его права не ущемляются и причин для отказа от органов опеки нет.

Покупка ранее приватизированной квартиры

Покупка квартиры, которая ранее была приватизирована продавцом также связана с многочисленными рисками. Основной из них – совладельцами жилья должны являться все лица, которые официально проживали в этой квартире на момент приватизации. Особенно это касается несовершеннолетних детей. Более того, если ребенка выписали из квартиры менее чем за полгода до приватизации, органы опеки могут посчитать, что это было сделано специально, чтобы лишить ребенка прав на недвижимость.

Для покупателя риск заключается в том, что вроде как жилье, в котором не прописаны дети и нет ни одного несовершеннолетнего собственника, мгновенно становится проблемным, если такие дети все же были на момент приватизации. Причем неважно, сколько лет прошло. Даже срок исковой давности в три года не всегда срабатывает, так как повзрослевший ребенок может с легкостью восстановить его, ведь он не знал о своих правах.

Чтобы минимизировать риски, нужно уточнять, когда и кем была приватизирована квартира, были ли в тот момент или незадолго до него в квартире прописаны несовершеннолетние лица и было ли получено разрешение от органов опеки на отказ от участия ребенка в процедуре приватизации. Если хотя бы один из пунктов не выполняется – высока вероятность рано или поздно лишиться купленного жилья.

Квартира ранее была куплена с использованием материнского капитала

Еще один проблемный случай связан с приобретением продавцом квартиры, в свое время, за счет средств материнского капитала. По закону, если жилье куплено с использованием материнского капитала, в обязательном порядке, в определенный срок, его собственниками должны стать все члены семьи, включая сюда отца, мать и всех детей.

Если эта норма закона не выполняется, решение о продаже квартиры может быть оспорено в суде, так как договор подписали не все собственники, которые должны были это сделать.

Пример: Квартира была куплена с использованием материнского капитала и оформлена на отца семейства. Он должен был сделать совладельцами свою жену и всех детей, сколько бы их ни было. Формально, данный момент не слишком сильно отслеживается, однако может «выплыть» при последующей продаже этой квартиры. Если так и произошло, договор купли-продажи может быть оспорен в суде и, как следствие, покупатель лишается всех прав на недвижимость. Теоретически, он может потребовать от продавца возврата всех средств с квартиру, но на практике, продавец может просто сказать, что денег у него нет и взять их негде. Дальнейшее разбирательство скорее всего закончится в пользу покупателя, но вот денег он может никогда так и не увидеть, так как взыскать их с человека, у которого действительно, официально, ничего нет, практически невозможно.

Минимизировать риск можно, но сложно:

1. Сначала следует потребовать предоставить неиспользованный сертификат на материнский капитал.
2. Если предыдущий пункт по какой-то причине выполнить невозможно, то придется обращаться в Пенсионный фонд за справкой, что средства материнского капитала не использованы.

Проблема в том, что нет никакой установленной процедуры выдачи таких справок. В результате, продавцу (и уж тем более покупателю) могут просто отказать в ее выдаче.

Если в продавца есть двое или больше детей – это потенциально проблемная ситуация. И если продавец не идет на встречу, не пытается решить проблему со справкой из Пенсионного фонда и отказывается показывать неиспользованный сертификат на материнский капитал, то лучше от покупки такого жилья вообще отказаться.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Приобретение квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми – сложная процедура, имеющая множество исключений, особенностей, потенциальных проблем и так далее. В то же время, найти нормальное жилье на рынке недвижимости и так сложно, а если исключить все варианты, в которых бы фигурировали дети, то даже самый опытный риелтор вряд ли сможет чем-то помочь. Как следствие, от всех вариантов отказываться сразу не нужно, но обезопасить себя просто необходимо.

Неплохой способ обезопасить себя – оформить страхование титула. Такой полис как раз предполагает выплату страховой компанией всей суммы стоимости квартиры, если владелец по каким-то причинам уже после оформления договора купли-продажи теряет на нее права. Отдельно нужно отметить, что, если страховая компания отказывает в страховании или устанавливает очень высокую стоимость полиса, значит с жильем, скорее всего, возникнут серьезные проблемы.

Порядок действий

1. Подобрать подходящее жилье.
2. Выяснить всю информацию относительно несовершеннолетних детей, материнского капитала, приватизации и так далее.
3. Уточнить информацию насчет разрешения от органов опеки.
4. Узнать, готов ли продавец выписать всех жильцов до подписания договора купли-продажи.

Выписывать нужно всех, а не только несовершеннолетних детей. Выше уже сказано о том, что ребенок должен быть прописан с родителями. Как следствие, если хотя бы один из них останется прописанным в квартире, там же, без разрешения нового собственника, можно с легкостью опять прописать ребенка.

1. Проверить, насколько точно выполняются условия разрешения от органов опеки.
2. Заключить договор купли-продажи.
3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Документы

Примерный перечень документов для покупки квартиры с несовершеннолетними детьми:

• Заявление от родителей на получение разрешение от органов опеки. Если ребенку больше 14 лет, требуется отдельное заявление и от него.
• Паспорта всех сторон, включая ребенка. Если у него еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
• Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
• Выписка из домовой книги (выдается в управляющей компании).
• Справка об отсутствии или наличии задолженности по квартплате (выдается в бухгалтерии управляющей компании).
• Согласие от органов опеки на продажу квартиры.
• Договор купли-продажи.

Расходы и сроки

Практически все справки и разрешения выдаются бесплатно, в рекордные сроки. При желании, их все можно собрать всего за 1-2 дня. В то же время, договор купли-продажи нужно, сначала, заверять нотариально (стоит от 2 тысяч рублей и выше), а потом, после его подписания и регистрации, оформлять право собственности (по 2000 рублей на каждого нового владельца). Вся процедура, при условии, что предварительные договоренности достигнуты, может занять максимум 1 неделю.

Самостоятельно исключить все возможные риски и потенциальные проблемы практически невозможно, нужна помощь опытного юриста. На бесплатной консультации специалисты помогут разобраться с наиболее вероятными спорными ситуациями. Они же готовы выступать в качестве представителей клиента, сопровождая сделку купли-продажи. Такой подход позволяет исключить возможность мошенничества и гарантирует сохранение прав клиента на жилье.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Что нужно знать покупателю квартиры с обременением несовершеннолетними детьми

Список забот и проблем, связанных с покупкой квартиры, как правило, бесконечно большой и не всегда приятный. На особый контроль стоит взять вопрос обременения квартиры наличием несовершеннолетних детей, поскольку видимых и невидимых подводных камней здесь может оказаться более, чем достаточно.

Права детей при купле-продаже жилья должны строго соблюдаться

Сделки, в которых так или иначе фигурируют несовершеннолетние дети, считаются самыми сложными и рискованными. В процессе оформления документов могут открыться обстоятельства, которые приведут к оспариванию сделки. При этом её вообще могут признать недействительной: если суд решит, что права ребёнка ущемлены, он встанет на его сторону и будет добиваться справедливости в отношении несовершеннолетнего. Такое решение может привести к возврату квартиры прежнему собственнику, а разбирательство в сложившейся ситуации будет долгим и болезненным.

Поэтому даже если покупатель полностью доверяет риэлтору и уверен в его компетенции, ему стоит самостоятельно изучить некоторые правовые моменты и полностью контролировать всё, что касается имущественных прав детей, которые проживают в приобретаемой квартире.

О роли опеки в продаже квартир

Несовершеннолетние жители квартиры могут быть собственниками квартиры (со своей доли) или быть в ней только прописанными (без права на собственность). При этом в подписании договора купли-продажи квартиры могут участвовать дети 14-18 лет, ставя свою подпись исключительно вместе с подписью родителей или попечителя. Малолетние дети до 14 лет ничего не подписывают.

Все действия с продажей квартиры, в которой живут несовершеннолетние дети, проходят при непосредственном участии и строгом надзоре со стороны органов опеки:

1. Если у ребёнка есть право собственности, он становится участником сделки, а на это требуется разрешение органов опеки.
2. Если ребёнок не претендует на долю в квартире, но прописан там, он входит в категорию «третьих лиц», чьи права могут быть нарушены, даже если они не являются участниками сделки. В этом случае необходимо разрешение органов опеки только, если несовершеннолетний остался без родителей, находится под опекой или попечением.

Получение от органов опеки официального документа, разрешающего сделку, является своего рода охранной грамотой для покупателя жилья. Но во избежание неприятных недоразумений, которые могут открыться впоследствии, покупателю стоит присутствовать при получении родителями (или законными опекунами и попечителями) разрешения на сделку. И лично удостовериться в том, что выполнены все требования и условия органов опеки по предотвращению нарушения прав детей, в частности:

• документ, подтверждающий причину отсутствия одного из родителей (или обоих);
• все правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и ту, которая приобретается взамен;
• реквизиты банковского счёта, который уже должен быть открыт на имя несовершеннолетнего в том случае, если ему причитаются деньги вместо доли в собственности;
• обязательное присутствие детей старше 14 лет для подписи документов или написания отдельного заявления.

Решение органы опеки обычно принимают в течение двух недель. Если получен отказ, а покупатель всё-таки желает приобрести именно эту квартиру, можно выяснить, по какой причине отказали и какие условия нужно выполнить, чтобы получить разрешение на продажу квартиры. Повторный отказ можно оспорить в суде, особенно если покупатель согласен ждать.

Обязательные условия для получения разрешения на продажу квартиры

Если покупатель крайне заинтересован в быстрой и надежной сделке, он должен максимально контролировать все действия в ходе оформления документов. Мало получить разрешение от опеки, нужно проследить, как выполняются условия, прописанные в нём. Если после покупки квартиры выяснится, что новые условия, в которые переехал ребёнок, хуже прежних либо стоимость его доли снизилась, то проблем и новых разбирательств не избежать.

Поэтому покупателю необходимо лично проверить:

1. Покупается ли квартира и выделяется ли там доля собственности для несовершеннолетнего?
2. Какова доля ребенка в новой квартире, где он будет проживать, не снизилась ли её стоимость?
3. Если ребёнок имеет жилье, но ему причитаются денежные средства, действительно ли существует банковский счёт, на который будут перечислены деньги?
4. Если ребёнок имеет в квартире только регистрацию без права собственности (а в этом случае разрешение от органов опеки формально не требуется), на всякий случай убедиться в том, что он переезжает в подходящие условия. Если позаботиться об этом заранее, как вариант — можно выписать его из квартиры до сделки к родственникам, если он там сможет проживать на законных основаниях в приемлемых условиях. Идеальным вариантом, исключающим последующие претензии со стороны органов опеки, станет выделение ребенку доли собственности в новой квартире.

Проблемы приватизированной квартиры

Заострить внимание покупателю придётся и на таком моменте, как участие несовершеннолетних в приватизации покупаемой квартиры. Если ребёнок прописан в ней, но долю в собственности не имеет, то нужно удостовериться в наличии разрешения органов опеки от отказа от приватизации. В противном случае это является грубым нарушением прав ребёнка, и связываться с этой квартирой покупателю точно не стоит. И конечно, не будет лишним выяснить, нет ли у ребёнка права бессрочного пользования квартирой (так бывает, когда на момент приватизации несовершеннолетний был временно выписан из этого жилья).

Иногда продавцы квартиры идут на заведомый подлог. Чтобы вопросы, касающиеся несовершеннолетних детей, не тормозили ход сделки, родители просто выписывают их из квартиры, тем самым лишая несовершеннолетнего ребёнка прав собственности. В некоторых случаях это также может повлечь судебные разбирательства.

Чем опасен материнский капитал

Покупателю стоит дотошно разобраться и в таком вопросе: имеет ли какое-то отношение материнский капитал к той квартире, которую он хочет приобрести.

Если средства материнского капитала были использованы для приобретения квартиры, то в число собственников должны входить оба супруга и все дети, как того требует закон. Если выяснится, что это правило нарушено, заинтересованные лица могут подать иск. Равно как и супруг, который остался без положенной ему доли в квартире.

Как выяснить этот важный нюанс? Если покупателя убеждают, что материнский капитал никоим образом не фигурирует в приобретении этой квартиры, продавец должен предоставить неиспользованный сертификат либо документ из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Кроме того, можно попросить продавца предоставить справку из банка, который предоставлял кредит на покупку квартиры, что задолженность по кредиту не погашалась средствами материнского капитала.

Когда можно смело брать квартиру

Сделке купли-продажи ничто не угрожает, если покупатель обнаружил, что:

1. несовершеннолетние дети имеют свою долю собственности в квартире;
2. у продавца на руках есть официальный документ из органов опеки и попечительства, разрешающий сделку.

Любые возникшие вопросы стоит обсуждать с грамотным квалифицированным юристом по недвижимости, хорошо разбирающимся в тонкостях сделок с квартирами, где проживают несовершеннолетние дети.