Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Собственник владеет квартирой менее 3 лет. Безопасно ли покупать это жилье?

Соотечественники начали почти в два раза чаще интересоваться квартирами на вторичном рынке. В апреле спрос подскочил на 86% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорится в материалах сервиса ЦИАН. В Москве интерес к вторичке вырос на 47%, в Санкт-Петербурге — на 17%, в Краснодарском крае — на 3,1%.

Вторичные квартиры бывают разными: с несогласованными перепланировками или несколькими владельцами, а бывают и такие, которые менее трех лет в собственности. Об этом, как правило, говорится в каждом объявлении. Почему именно три года становятся неким рубежом безопасности? Вместе с управляющим партнером инвестиционной компании, юристом-экспертов Эдуардом Бугровым разбирался АиФ.ru.

Рубеж безопасности

Если квартира в собственности менее трех лет, то первое, на что нужно обратить внимание, — как она была получена владельцем «Если он получил ее по договору дарения и срочно выставил на продажу, это серьезный повод насторожиться. В течение трех лет даритель может передумать и в судебном порядке вернуть себе квартиру. В таком случае суд признает сделку купли-продажи недействительной, покупателя обяжут вернуть недвижимость предыдущему владельцу. С продавца, конечно, взыщут сумму, указанную в договоре купли-продажи. Но практика показывает, что взыскание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия. Фактически покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. А если для покупки жилья оформлялась ипотека, то еще и с долгами», — предупреждает Бугров.

Аналогичные риски возникают, если квартира получена по наследству, добавляет эксперт. Срок исковой давности по наследственным делам составляет три года — в течение этого времени прочие претенденты на наследство могут обратиться в суд и потребовать свою долю. Принцип здесь тот же, что и в первом случае: недвижимость вернуть придется, а вот с возвратом денег будут проблемы.

«Если квартира приобретена продавцом по договору купли-продажи и он владел ею менее трех лет, это тоже повод насторожиться. Часто собственники, чтобы избежать уплаты налогов, просят занизить в договоре стоимость недвижимости до необлагаемого минимума — 1 миллиона рублей. Вот на него и сможет претендовать покупатель, если продавец или третьи лица оспорят сделку в суде. Даже если покупателя не просят занижать сумму в договоре, срочная продажа недавно купленной недвижимости выглядит подозрительно», — объясняет Эдуард Бугров.

Меньше рисков, если квартира, которая в собственности менее трех лет, была приобретена у застройщика, то есть досталась не по наследству. В любом случае, если вы покупаете такую жилплощадь, ни за что не соглашайтесь на снижение стоимости недвижимости в договоре.

Прежде чем заключать сделку с недвижимостью, необходимо тщательно проанализировать все возможные риски, говорит он. Для этого нужно узнать как можно больше сведений о продавце. Например, покупка недвижимости у разведенного человека также может быть небезопасной, если продаваемое жилье приобреталось в браке. Необходимо как минимум пролистать паспорт продавца, чтобы убедиться, что в последние три года он не разводился.

Бугров рекомендует покупателям недвижимости на вторичном рынке обязательно запрашивать выписку из государственного кадастра недвижимости — в этом документе содержится информация о собственниках недвижимости и понимание кадастровой стоимости объекта. Также следует запросить в управляющей компании сведения обо всех зарегистрированных в квартире и еще выписку из Росреестра о наличии запретов и ограничений на регистрацию недвижимости.

Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Значительная часть жилья на вторичном рынке является унаследованной. Эта особенность зачастую настораживает потенциальных покупателей и заставляет обходить такие квартиры стороной. И в действительности подобные опасения безосновательными назвать нельзя. Однако они не должны стать причиной категоричного отказа от рассмотрения подходящего варианта.

При грамотном подходе и тщательном анализе наследственного дела можно избежать рисков и стать счастливым собственником «квартиры-мечты».

✅ Кратко о наследовании

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, после смерти собственника все его имущество попадает к наследникам. Особенности правопреемства при этом могут оказывать существенное влияние на дальнейшую судьбу недвижимости и ее будущих собственников.

По закону

Наследники по закону приобретают право на жилплощадь покойного только при следующих обстоятельствах:

1. Принадлежность к приоритетной категории преемников.*
2. Отсутствие обоснованных претензий по поводу недостойности наследника.
3. Соблюдение положенного законодательством строка и порядка вступления в наследство.
4. Отсутствие завещания, противоречащего законному порядку.
5. Распределение наследственной массы между ее получателями таким образом, чтобы каждому из них досталась часть недвижимости (квартира полностью может перейти и к одному преемнику, особенно, если в материальные активы умершего входит не только она).

* — К принятию наследства после смерти собственника призываются его близкие, члены семьи, родственники, входящие в одну из следующих групп:

1. Родители, муж/жена, дети (в том числе усыновленные).
2. Братья, сестры, дедушки, бабушки.
3. Тети, дяди.
4. Прадедушки, прабабушки.
5. Двоюродные внуки, дедушки с бабушками.
6. Двоюродные правнуки, племянники, дяди с тетями.
7. Мачеха, отчим, падчерицы, пасынки.

Сначала право наследования обретает группа под номером 1. Если таких родственников у покойного нет либо они отказались от своей привилегии, к правопреемству призывается 2 очередь, третья и т. п. При этом наряду с ними равной долей собственности наделяются нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Подробнее: Очередность наследования по закону

В случае смерти наследополучателей 1–3 групп (детей, братьев и сестер, теть и дядей) раньше наследодателя, полагавшаяся им часть материальных благ передается их детям — внукам, племянникам, двоюродным братьям и сестрам умершего. В своде законов о наследовании это называется правом представления.

По завещанию

Нотариально удостоверенное волеизъявление собственника способно в корне поменять законный порядок наследования, а именно:

1. Назначить преемником любого из желаемых лиц, не зависимо от наличия и степени родства.
2. Лишить законных наследников (всех либо отдельных личностей) прав на получение наследственного имущества.
3. Распределить собственность между преемниками по своему усмотрению.
4. Установить завещательный отказ или возложение.

Завещательный отказ — определенная услуга, которую преемник должен оказать упомянутому в завещании отказополучателю, чтобы вступить в наследство. Это может быть: передача денежных средств, предоставление права проживания в наследственной жилплощади, дар, передача во временное или постоянное пользование определенной вещи из состава наследственной массы.

Завещательное возложение — назначается волеизъявлением собственника аналогично завещательному отказу, но, в отличие от него, представляет собой не всегда материальную услугу, которая направлена на достижение общеполезной цели (уход за домашним питомцем, поддержание жизнеспособности сада, реставрация фамильной ценности и т. п.)

Единственное, что даже по завещанию изменить нельзя, это — наследственные права нетрудоспособных близких родственников (отца, матери, супруга, детей) и иждивенцев, за которых он нес ответственность на протяжении как минимум 1 года.

По закону они обладают обязательной долей наследства, равной половине от того, что приобрели бы без завещания, лишающего их наследственных прав.

Пример. Наследодатель составил завещание, в котором отписал все имущество дочери. Но его нетрудоспособная супруга в положенный срок также заявила о своих правах и оформила обязательную долю в размере 1/4 наследственной массы, поскольку без завещания получила бы 1/2 (к первой очереди относятся только супруга и дочь).

В порядке наследственной трансмиссии

По аналогии с правом представления наследуют и преемники в порядке трансмиссии. Отличия при этом следующие:

1. Применяется в случае смерти приоритетного наследника уже после открытия наследства, но перед его принятием.
2. Актуально для преемников, как по закону, так и по завещанию.

Пример. Сестра (входящая в текущую очередь наследования по закону) наследодателя умирает через неделю после его кончины, не успев осуществить процедуру принятия наследства. И положенная ей часть имущества переходит к сожителю, ее преемнику по завещанию.

Сроки и порядок вступления в наследство

Обладания статусом правопреемника по закону, по завещанию или другому основанию для наследования имущества умершего не достаточно. Претенденту на получение материальных благ необходимо их принять в установленный срок, фактически или формально.

Срок вступления в наследство составляет:

• 6 месяцев с момента смерти наследодателя или признания его умершим по решению суда — для преемников приоритетных очередей по закону или по завещанию;
• 6 месяцев с момента отказа приоритетного претендента от наследства либо признания их недостойными — для преемников последующих очередей или подназначенных в завещании;
• 3 месяца со дня, следующего после истечения срока принятия наследства предыдущими претендентами;
• 3 года со дня открытия наследства — для отказополучателей.

Пропуск срока наследования лишает преемника права на получение имущества умершего, и оно переходит к другим. Однако даже истекший период вступления в наследство можно восстановить, если остальные наследополучатели будут не против, или суд признает причины пропуска уважительными.

Чтобы стать полноправным наследником и будущим собственником квартиры умершего, ее нужно принять. Для этого существует 2 признанных законом способа: фактический и формальный.

Фактическое наследование считается произведенным при совершении таких действий:

• проживание в квартире;
• ремонт, оплата коммунальных платежей;
• установка охранных сигнализаций, замков и пр.;
• сдача в аренду;
• найм работников по уходу и уборке жилого помещения;
• внесение платежей в счет погашения долговых обязательств умершего;
• получение денежных сумм, предназначавшихся покойному, от третьих лиц.

После фактического вступления в наследство преемник может в любое время узаконить свои права у нотариуса, предъявив ему достоверные подтверждения принятия имущества.

Оформление унаследованной жилплощади необходимо для последующей государственной регистрации объекта недвижимости, без которой продажа квартиры невозможна. Поэтому большинство наследополучателей выбирают формальный способ вступления в наследство и сразу после его открытия обращаются к нотариусу за получением правоустанавливающего свидетельства.

✅ Риски при покупке квартиры, унаследованной менее 3 лет назад

Покупка наследственной жилплощади грозит приобретателю такими негативными явлениями:

1. Появление преемников, пропустивших срок вступления в наследство. Они могут восстановить свои права на квартиру через суд и, соответственно, сделка по продаже другим наследником будет незаконна.
2. Сокрытие продавцами наличие отказополучателей, то есть лиц, наделенных правом временного или пожизненного проживания в квартире. Вероятность этого сложно предугадать, так же, как справиться с последствиями.
3. Признание завещания недействительным. Подобные случаи не так уж редко встречаются в юридической практике и чаще всего происходят по причине недееспособности завещателя в момент волеизъявления или в результате давления на него со стороны заинтересованных в наследстве лиц. Право собственности продавца, основанное на недействительном завещании, объявляется незаконным, как и заключенная сделка купли-продажи.
4. Обнаружение наследодателя живым. Такое возможно в случае пропажи владельца квартиры без вести, а затем признания его умершим через суд.

Однако факт прошествия 3 лет после оформления унаследованной квартиры на риски при ее покупке практически не влияет.

Приобретение только что унаследованной недвижимости сопряжено с большей вероятностью возникновения нежелательных последствий, чем заключение сделки по истечении нескольких лет.

За 1–3 года может разрешиться большая часть спорных моментов, к примеру:

• объявятся потерянные наследники;
• рассмотрятся судебные тяжбы;
• истечет срок получения завещательного отказа.

Но 100%-ной гарантии того, что через 3 года все подводные камни будут обнаружены, и наследственные споры не заставят нового владельца квартиры врасплох, нет.

Значимость 3-летнего срока и исковая давность

3-летний срок недостаточно осведомленные граждане связывают с неким порогом, по достижении которого сделки с унаследованной недвижимостью становятся полностью безопасными. А причина этому в существовании юридического термина — «исковая давность».

Исковая давность — период, в течение которого могут быть рассмотрены и оспорены нарушения гражданского права, в том числе, связанные с наследованием.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок давности при разрешении судебных споров составляет 3 года. Однако эта цифра на деле оказывается условной, поскольку началом ее течения может стать как момент непосредственного нарушения прав истца, так и день, когда он узнал (должен был узнать) об этом. А эта поправка продлевает максимальный период обращения в судебные инстанции до 10 лет с момента смерти наследодателя.

Пример. Через 5 лет после открытия наследства появляется приоритетный претендент на квартиру умершего родственника. Он не смог вовремя заявить о своем желании принять наследство по причине пребывания в дальней и длительной поездке по работе и отсутствии возможности связаться с родственниками и знакомыми дома.

Лицо, получившее квартиру вместо него, о смерти наследодателя намеренно ему не сообщало. И по истечении 3 лет незаконный собственник продал жилплощадь добросовестному покупателю.

После своего обнаружения наследник восстановил права на имущество покойного, так как привел достоверные доказательства того, что узнал о его кончине всего 3 месяца назад.

✅ Как при покупке квартиры проверить наследников

Удостовериться в законности сделки купли-продажи поможет изучение наследственного дела и прошлого квартиры в пределах 10–15 лет.

Осуществить проверку можно следующими способами:

1. Обратиться с запросом к нотариусу, имеющему доступ к данным Единой информационной системе нотариата. У него можно получить сведения о наследственном деле — всех потенциальных преемниках, причинах непринятия ими квартиры, основаниях приобретения имущества продавцом и особенностях проведения процедуры оформления наследства. Составлять запрос и обращаться в нотариальную контору рекомендуется совместно собственником, так как одному покупателю требуемую информацию могут не предоставить.
2. Изучить завещание или другой документ, подтверждающий наследственные права продавца. Делать это следует при помощи грамотного юриста, поскольку самостоятельно проанализировать законность бумаг неподготовленному человеку будет сложно.
3. Попросить у собственника жилплощади развернутую выписку из Единого государственного реестра недвижимости и справку из паспортного стола о зарегистрированных по ее адресу лицах.
4. Пообщаться с будущими соседями и общими знакомыми (если они есть). Возможно, они подскажут нужное направление для проверки или сообщат недосказанную продавцом информацию.

Рекомендуется прибегнуть к проверке наследников всеми указанными способами, консультируясь при этом с юридическими специалистами.

✅ Преимущества оформления купли-продажи по истечении 3 лет

Как было отмечено выше, существенной разницы между оформлением купли-продажи квартиры до и после истечения 3 лет с момента смерти ее предыдущего собственника нет.

Если говорить о сроках, безопаснее приобретать недвижимость через 7–10 лет после открытия наследства.

Но и 3-летний срок способен уберечь покупателя от риска появления нежелательного соседа (в лице отказополучателя), а также сэкономить средства продавца, которому по прошествии 3 лет после наследования не нужно будет платить налог за продажу имущества.

✅ Как обезопасить себя при покупке наследственного жилья

Снизить риски при покупке наследственной жилплощади помогут следующие меры:

1. Оформление договора купли-продажи у нотариуса.
2. Проверка наследников (см. выше).
3. Указание исключительно полной стоимости жилья в договоре (так в случае признания сделки недействительной покупатель получит обратно все уплаченные за квартиру деньги).
4. Сохранение всех чеков, квитанций и иных платежных документов, указывающих на произведенные покупателем расходы по усовершенствованию и ремонту квартиры.
5. Произведение оплаты по договору после регистрации перехода права собственности на недвижимость, желательно при участии посредника в лице нотариуса, юриста, риэлтора или банковской организации.

Заключая сделку купли-продажи, покупателю следует продумать каждую деталь. Это поможет снизить риск возникновения негативных последствий и в случае признания сделки недействительной полностью вернуть затраченные средства.

Каковы риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет назад и что следует знать до подписания договора купли-продажи? Перечень требующих внимания пунктов на самом деле гораздо обширнее, чем указано в статье. Поэтому перед заключением сделки рекомендуется не полагаться на удачу, а тщательно проанализировать все возможные риски, и обратиться за помощью к юристам нашего портала.