Раздел долевой собственности при разводе супругов

Развод: раздел квартиры при долевой собственности

Согласно ст 39 СК РФ, все имущество, нажитое супругами за время брака, подлежит разделу между ними же при состоявшемся разводе, а равно на стадии оформления оного, поскольку считается совместной собственностью. Делится такая собственность условно пополам: 50% принадлежит жене и столько же — мужу.

Кстати, имущественный раздел может произойти и в период брака, было бы на то желание супругов. Вообще, они могут также выделить свои доли в праве собственности на квартиру, появившуюся за время брака, в любое время.

Долевая собственность и раздел долей

По сути, право долевой собственности — это право на имущество (в частности, объект недвижимости), которое находится в общей собственности, согласно принадлежащей каждому части. Поэтому, если супруги конкретизировали свои доли, когда оформляли право собственности, вопроса, как поделить квартиру в долях при разводе, просто не возникает.

А вот если собственность по-прежнему общая, придется сначала ее разделить, определяя долю для каждого. Сделать это можно по соглашению или в суде. Но и в том, и в другом случае необходимо будет зафиксировать результаты раздела в Росреестре.

П 1 ст 245 российского Гражданского кодекса гласит, что доли в совместном имуществе делятся поровну между участниками собственности. И если квартирой владеют только бывшие супруги, решившие разделить совместно нажитую недвижимость, каждому из них достанется по 1/2 доли в праве собственности на объект.

Впрочем, возможны и другие варианты раздела:

• добровольное соглашение, при котором указываются, а затем в официальном порядке фиксируются иные доли;
• если изменится число дольщиков, изменится и размер доли в праве собственности на квартиру для каждого из бывших супругов;
• доли окажутся неравными, если муж или жена внесли в недвижимость улучшения, которые увеличили стоимость общего имущества.

Раздел квартиры, находящейся в долевой собственности

Если квартира в долях, как делить при разводе это имущество? Этот момент волнует многих бывших супругов. И особенно тех, кто решил прекратить совместное проживание и не желает решать вопросов, касающихся эксплуатации мест общего пользования, квартплаты и пр.

Снять проблему максимально безболезненно способен брачный договор. Однако этот документ в России до сих пор не пользуется популярностью. А зря, поскольку он способен предотвратить массу неприятных моментов, если супругам придется разводиться и делить совместно нажитое имущество (особенно недвижимость).

Когда люди разводятся мирно, возможно заключение между ними добровольного «разделяющего» соглашения относительно общего добра, которое, кстати, можно составить в любое время: в браке, на стадии бракоразводного процесса, а также после него.

Подобные соглашения обязательно заключаются в письменном виде и подлежат нотариальному заверению. Потому что только при соблюдении данных условий, выделенные доли можно зарегистрировать в Росреестре.

Порядок выделения долей в натуре из общего супружеского имущества

Чтобы выделить долю в праве собственности на объект недвижимости, потребуется соблюсти определенные условия:

• убедиться, что после процедуры выдела доля в недвижимости сохранит техническую исправность состояния и будет эксплуатироваться согласно назначению (то есть останется жилой);
• цена жилья в результате не упадет;
• права сособственников на квартиру никак не будут ущемлены.

В принципе, квартира считается подлежащей разделу и в натуре. Но выделить доли таким образом совсем непросто, поскольку придется предусмотреть отдельный вход в помещение для каждого собственника, а также отдельные места общего пользования — то есть туалет, ванную комнату, кухню.

Поэтому единственный вариант по суду или соглашению — раздел на доли (чаще всего равные, но возможны и варианты, если заключается соглашение или по иным законным обстоятельствам). Если доли определены, дальше делить нечего. Останется лишь изменить режим долевой собственности — с общей на индивидуальную.

Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности при разводе

Раздел совместной собственности, нажитой мужем и женой в период семейной жизни, происходит строго в соответствии с законодательством – Гражданским и Семейным кодексом РФ.

Согласно статье 39 СК РФ, каждый из супругов имеет право на половину общего имущества. Разделить совместную собственность можно как во время брака, так и после развода. Кроме того, закон не воспрещает выделить реальные доли супругов из совместной собственности, то есть, поделить имущество в натуре. Не каждое имущество можно поделить. Например, общий автомобиль, музыкальный инструмент, компьютер, гараж – не делится. Но из недвижимого имущества, в некоторых случаях, можно выделить доли.

✅ Право долевой собственности. Размер долей

Прежде всего – определим понятия. Право собственности может быть индивидуальным (личным) или общим. Общая собственность бывает совместной (когда доли владельцев не выделены) и долевой (когда каждый владелец обладает конкретной долей совместного имущества).

Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ, раздел совместного имущества на доли происходит поровну между всеми собственниками.

Неравными доли могут быть в следующих случаях:

• Заключение собственниками добровольного соглашения, по условиям которого доли не равны;
• Переход права собственности на долю от одного совладельца – к другому (например, по наследству, по договору дарения, обмена);
• Изменение количества собственников;
• Внесение одним из собственников улучшений, благодаря которым стоимость имущества возросла.

✅ «Подводные камни» долевой собственности

На первый взгляд, всё кажется просто: недвижимость поделена на доли – не только в реальной жизни, но и по документам, каждому из супругов принадлежит отдельная доля, например одна комната в двухкомнатной квартире. Какие проблемы могут возникнуть?

Прежде всего, возникает сложность пользования совместной собственностью после развода.

Например, двухкомнатная квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности. Однако комнаты в квартире имеют разную площадь – 12 и 18 м. кв. После развода жена запрещает мужу пользоваться большей комнатой и устанавливает ограничения в пользовании санузлом, кухней, коридором, лоджией. Это, конечно, является нарушением его права собственности.

Можно ли поделить квартиру на доли и установить порядок совместного пользования жильем?

✅ Условия выдела долей из совместного супружеского имущества

Если происходит расторжение брака, супругам гораздо проще разделить квартиру, уже поделенную на доли. После развода супруги останутся владельцами долей, которыми владели в браке.

Например, муж и жена купили квартиру и оформили долевое право собственности: согласно правоустанавливающим документам, мужу принадлежит 1/3, жене – 2/3 квартиры. После развода квартира будет принадлежать им на тех же условиях – устраивать «передел» не нужно.

Однако по отношению к недвижимому имуществу существует ряд условий, которые должны быть соблюдены для выдела доли в натуре:

• После выдела долей жилище должно сохранить статус жилого помещения;
• После выдела долей жилище должно оставаться технически полноценным и может в дальнейшем быть использовано по прямому назначению;
• После выдела долей стоимость недвижимого имущества не будет снижена;
• Выдел доли не ущемляет прав остальных совладельцев жилья;
• Недвижимое имущество делимо.

Жилой дом еще можно переоборудовать так, чтобы части имели отдельные входы и отдельные помещения санузла, кухни. Квартиру, как правило – переоборудовать нельзя. Можно «закрепить» за каждым владельцем отдельную комнату (при этом квартира должна быть как минимум 2-комнатной (если она делится на две доли), комнаты должны быть приблизительно равными по площади, не смежными). Порядок пользования общими помещениями – ванной, туалетом, кухней, лоджией, коридором – определяется между совладельцами устно или письменно (см. “Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности“).

На сколько долей можно разделить квартиру?

Законодательство никак не ограничивает раздел квартиры на доли и количество долей. Решение этого вопроса целиком передается на усмотрение собственников – так действует принцип свободы в распоряжении собственностью. Как правило, количество долей определяется количеством собственников жилой недвижимости, причем эти доли могут быть неравными.

Однако при разделе квартиры на доли обязательно нужно учитывать технические требования, которые предъявляются к делимому жилому помещению. Раздел на доли должен быть произведен без значительного ущерба для квартиры и дома. Каждая доля должна представлять собой изолированное помещение с отдельным входом, пригодное для комфортного проживания, при чем при разделе должны учитываться не только права совладельцев, но также интересы соседей и требования коммунальных служб.

Таким образом, несмотря на формальную возможность раздела квартиры на сколько угодно долей, фактический раздел возможен далеко не всегда с технической точки зрения. Переделать одно жилое помещение в несколько (например, два) – с отдельными входами, оборудованными санузлами и кухнями – можно, но площадь квартиры должна быть как минимум 50, если не 100 кв. метров, кроме того должны быть соблюдены другие технические условия. А если предполагается раздел более чем на две части? Подробнее об этих моментах в статье “Выдел доли в квартире в натуре“.

Чтобы определить, возможно ли осуществить раздел квартиры на несколько частей в каждом конкретном случае, нужно обратиться за консультацией к эксперту в сфере проектирования и строительства. Согласно его рекомендациям собственники могут составить соглашение о разделе квартиры и произвести переоборудование жилья (подробнее о брачном договоре и супружеском соглашении – ниже). Экспертными выводами таких специалистов руководствуется также суд, если собственники обращаются в судебный орган за решением о разделе совместной квартиры (подробнее о судебном процессе – также читайте ниже).

Если реальный раздел невозможен, собственникам остается несколько вариантов (в добровольном или судебном порядке):

• Оставить квартиру в собственности одного владельца и обязать его выплатить денежную компенсацию второму совладельцу;
• Обозначить порядок совместного пользования жилым помещением.

✅ Как разделить квартиру на доли? Процедура

Раздел совместной собственности может быть добровольным (путем заключения письменного соглашения или брачного договора) или судебным. Не нужно думать, что юридическая сила брачного договора или соглашения меньше, чем судебного решения – они подлежат обязательному исполнению (при соблюдении требований к форме и содержанию документа).

Преимущества добровольного способа раздела совместной собственности – возможность поделить все по своему усмотрению, прийти к справедливому и правильному решению с учетом пожеланий и потребностей мужа и жены, избежать хлопотного и длительного судебного процесса.

🔻 Брачный договор

Муж и жена – как совладельцы имущества – имеют право разделить его в любое время (до регистрации брака, во время семейной жизни или уже после развода), а также определить порядок раздела в будущем. Проще и удобнее всего сделать это с помощью добровольного заключения брачного договора – письменного и нотариально удостоверенного документа (п. 2 ст. 41 СК РФ).

К сожалению, в нашей стране не пользуется большой популярностью такой документ, как брачный договор. А ведь с его помощью супругам намного легче сформулировать и выполнить имущественные договоренности, тем самым избежать неприятных споров и хлопотных судебных разбирательств. С помощью брачного договора супруги могут поделить квартиру на доли по своему усмотрению, не поровну, а например, 1 к 3 или в любых других пропорциях. Отсутствие брачного договора в большинстве случаев приводит к судебному процессу и разделу совместной собственности на равные доли.

Заключать брачный договор следует до регистрации брака, в браке или перед расторжением брака. В большинстве случаев заключение брачного договора вызвано именно покупкой ценного имущества, например, недвижимости.

Брачный договор может предусматривать один из трех режимов супружеской собственности:

1. Совместная – все нажитое супругами имущество принадлежит обоим супругам на равных основаниях.
2. Долевая – все имущество делится на доли (причем доли не обязательно должны быть равными).
3. Раздельная – имущество принадлежит либо мужу, либо жене – по праву личной, а не общей собственности.

Брачный договор может содержать другие условия, например, порядок пользования общей или раздельной собственностью, порядок раздела имущества в случае развода. О плюсах и минусах брачного контракта можно почитать здесь.

🔻 Соглашение

Еще один способ добровольного и благополучного разделения права собственности на квартиру – составить письменное соглашение. Этот документ должен содержать перечень совместного имущества мужа и жены и способ его раздела. Если с помощью соглашения супруги решили поделить имущество, например, квартиру, на доли, нужно указать размеры долей, порядок пользования долями, порядок выдела долей в натуре (если он возможен).

Соглашение о делении имущества обязательно нужно нотариально заверить, в противном случае оно останется недействительным. Если в соглашении предусмотрен раздел недвижимого имущества на доли, подписанное и нотариально удостоверенное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре.

🔻 Судебный раздел

Не всегда супруги могут мирно договориться о разделе имущества, в таком случае не остается ничего другого, кроме обращения в судебную инстанцию. Подать иск о разделе квартиры на доли может один из супругов – по месту проживания второго супруга.

В исковом заявлении нужно указать такие сведения:

• Данные о судебном органе, в который подается иск;
• Данные о супругах (Ф.И.О., место проживания);
• Данные о детях (Ф.И.О., дата рождения, место проживания);
• Данные о браке (когда брак зарегистрирован и/или расторгнут);
• Перечень общего имущества (в том числе, квартиры) с указанием режима собственности – совместной или долевой, со ссылками на правоустанавливающие документы;
• Требования о разделе имущества (квартиры) с указанием желаемого способа раздела;
• Перечень приложений (документов, подтверждающих указанные в иске обстоятельства);
• Дата;
• Подпись.

В ходе судебного процесса суд изучает обстоятельства дела, рассматривает документы, заслушивает мнения сторон, после чего выносит решение на основе семейного, гражданского и гражданско-процессуального законодательства.

По общему правилу суд делит квартиру на равные доли. Но в некоторых исключительных случаях суд отходит от принципа равенства долей и увеличивает или уменьшает долю одного из супругов (например, причиной для этого может послужить проживание с мужем или женой несовершеннолетних детей) – в силу п. 2 ст. 39 СК РФ.

Если квартира – неделима, осуществить раздел на доли невозможно. Тогда суд может принять решение о передаче квартиры в собственность одного из супругов, который будет обязан выплатить второму соразмерную денежную компенсацию (п. 3 ст. 38 СК РФ). Выплата компенсации также может быть хорошим вариантом, если доля одного из совладельцев мала для выдела в натуре. Кроме того, суд может оставить квартиру в общей собственности и определить порядок пользования ею, чтобы права мужа и жены не были ущемлены.

Еще один вариант разрешения спора – передача квартиры в собственность одного из супругов, если с ним остаются проживать несовершеннолетние дети после развода, при этом второй супруг лишается доли в квартире, но и освобождается от выплаты алиментов.

🔻 Регистрация права собственности на выделенную долю

После того, как доли в квартире определены и выделены, супругам следует обратиться в МФЦ “Мои документы” (а в ряде регионов – напрямую в орган Росреестра) для регистрации права собственности на доли.

Обращаясь в регистрационный орган, нужно предоставить паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру (договор или свидетельство), документы о разделе квартиры на доли (нотариально заверенное соглашение или брачный договор, решение суда), справку из жилищного органа, квитанцию об оплате госпошлины за внесение изменений в регистрационные документы. По итогам рассмотрения, супруги получат правоутверждающие документы – бумажные или электронные выписки из ЕГРН (по выбору).

✅ Право распоряжения долями на квартиру

После того, как квартира перешла в долевую собственность супругов, повторный раздел квартиры при разводе производиться не будет.

Муж и жена, которые стали владельцами долей в некогда совместной квартире, имеют право пользоваться жильем вместе. Если в соглашении или судебном решении был определен порядок пользования жилищем, необходимо соблюдать данный порядок (см. “Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру“).

Владелец доли в квартире имеет право ее продать, обменять, подарить, сдать в аренду и даже заложить банку. Однако обязательно нужно согласовать сделку с другими совладельцами. Необходимо помнить также о праве преимущественной покупки, которым наделен владелец другой доли – следует уведомить его о решении продать долю, и лишь если на протяжении месяца после получения уведомления он не изъявит желания приобрести ее, можно оформлять договор купли-продажи с другим покупателем — в силу п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Если у совладельцев квартиры возник спор относительно порядка пользования совместной долевой собственностью, следует обратиться в суд для его разрешения.

Главное в статье:

• Супруги могут разделить только совместное имущество — нажитое ими в браке.
• Если квартира уже находится в долевой собственности — при разводе каждый из супругов останется при своём.
• Если жильем владеют и третьи лица, определяется порядок пользования. Существует два варианта — самим оформить соглашение или обратиться в суд.
• Сложно разделить квартиру на части, т.е. выделить доли в натуре. Лишь 1% квартир имеет такую возможность, в остальных случаях — технические сложности. Поэтому здесь считают денежную компенсацию «отделяющемуся» супругу. Также допускается принудительный выкуп незначительной доли в квартире — опять же, через суд с назначением компенсации.
• Совместную квартиру можно разделить по брачному договору, соглашению или путем обращения в суд.
• Суд учитывает интересы обеих сторон и обычно делит имущество 50/50, но в ряде случаев может отступить от принципа равенства (например, если один из супругов транжирил деньги в ущерб семье).
• Супруги могут продать квартиру, а вырученные деньги поделить поровну. Если доли только у мужа и жены и они оба участвуют в сделке — можно обойтись без нотариуса.
• Муж или жена имеет право обменять долю на другое имущество. Или, если доля отца отходит матери — учесть такой размен в зачёт алиментов (освобождение от их уплаты).

Практика показывает, что раздел долевой квартиры при разводе — гораздо сложнее, нежели раздел совместных активов мужа и жены. Во многом из-за имущественных прав третьих лиц. Зачастую в таких квартирах есть доли детей, родителей, дальних родственников и третьих лиц. Прежде чем приступать к разделу, нужно выбрать оптимальный способ. Редко кто заключает брачный договор, чаще — ограничиваются соглашением о разделе имущества. В таком случае могут быть споры относительно иных ценностей.

Кому достанется доля, в какой пропорции, чем её заменить и как рассчитать выкупную стоимость? Ответы на эти и другие вопросы можно получить у наших юристов. Они разберут вашу ситуацию, учтут индивидуальные особенности, расскажут о рисках и ознакомят с судебной практикой. Юрист знает, как проще и экономнее разделить имущество при разводе. Если у вас есть вопросы — лучше не медлить, а воспользоваться бесплатной консультацией. Звоните и пишите!