Покупаем комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция
Великое множество жуликов пытаются у нас с вами эти средства отнять. Чтобы не дать им такой возможности, нужно быть очень внимательным и не ввязываться в сомнительные авантюры.
По мнению экспертов, сегодня лучший способ вложения небольших капиталов — покупка недвижимости. Да, денег у рядовых граждан, как правило, на приобретение отдельной жилплощади или загородного дома не хватает. Но мы вполне можем купить комнату в коммунальной квартире или общежитии. А чтобы выгодно вложить средства и потом не возникли недоразумения, нужно знать о некоторых нюансах, рисках и подводных камнях таких сделок.
ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ
Имейте в виду: с юридической точки зрения процедура покупки комнаты более сложная по сравнению с покупкой квартиры. Главное принципиальное отличие — необходимость наличия отказов от приоритетного права покупки от соседей, являющихся собственниками других комнат.
Если право первоочередной покупки нарушено, сделка может быть признана недействительной в течение трех месяцев со дня регистрации. Также следует обратить внимание на то, чтобы при продаже были учтены интересы всех собственников жилья и прописанных в ней лиц. Особую сложность составляют случаи, когда среди владельцев есть несовершеннолетние дети или супруги, на момент приобретения жилья находившиеся в браке, или один из собственников умер, а наследники еще не вступили в право собственности. В такой ситуации следует обратиться за консультацией к опытному риелтору и юристу.
Обязательно нужно проверить законность владения недвижимостью и то, при каких обстоятельствах она была приобретена. Для комнаты в общежитии важно, чтобы перед продажей она была приватизирована, а для комнаты в коммуналке — куплена не менее трех лет назад (общий срок исковой давности).
Этапы приобретения комнаты в коммунальной квартире или общежитии:
осмотр комнаты, знакомство с соседями; проверка документов и их подлинности; отказы соседей; заключение договора купли-продажи; регистрация сделки; подписание акта приема-передачи, передача ключей.
Во время осмотра обратите особое внимание на состояние самой комнаты и мест общего пользования. Не лишней будет информация, когда происходила последняя замена коммуникаций и счетчиков, что из мебели или техники собственники планируют оставить. Также необходимо установить точное количество соседей, реально проживающих в квартире, расспросить, нет ли среди них пьющих, агрессивных или невменяемых личностей.
У продавца на руках должны быть документы:
оригинал паспорта собственника; оригинал правоустанавливающего документа на владение комнатой (свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН); оригинал документа, подтверждающего основание владения жилплощадью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены, документ о приватизации); оригинал кадастрового паспорта помещения (выдается в Росреестре при постановке жилья на кадастровый учет); оригинал технического плана объекта (выдается в БТИ); справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (берется в бухгалтерии ТСЖ или ЖЭК); оригинал справки по форме №7 и №9 (можно получить в паспортном столе). В справке №7 указаны характеристики занимаемой жилплощади, а в справке №9 — информация обо всех прописанных лицах. Справки на момент предъявления должны быть не старше двух недель. отказы соседей от приоритетного права покупки или уведомления о продаже комнаты (отказы оформляются у нотариуса, уведомления отправляются заказным письмом по почте).
Во время проверки документов необходимо сверить данные в паспорте владельца с данными в других документах. Если фамилия была изменена после заключения или расторжения брака, понадобится нотариально заверенная справка об этом. Если собственник действует через доверенное лицо, у последнего должен быть нотариально заверенный документ.
От покупателя, если покупка производится за наличные, достаточно наличия паспорта. В случае, когда он привлекает заемные средства, понадобится договор ипотечного кредитования, сертификаты или субсидии. Их необходимо предъявить до заключения предварительного договора о покупке недвижимости.
Как мы уже говорили, продать жилплощадь третьему лицу можно лишь тогда, когда никто из соседей не изъявит желания приобрести ее. Есть два способа получения отказа от соседей:
разослать заказные письма с извещением о продаже. В уведомлении должны быть указаны характеристики и адрес жилья, цена и условия продажи. Если по истечении 30 дней никто из хозяев не захочет выкупить комнату, их действия будут приравнены к отказу. При наличии неприватизированных комнат в коммуналке перед продажей следует направить информационное письмо в городской орган управления муниципальным имуществом;
обратиться с собственником к нотариусу за составлением письменного отказа от приоритетного права покупки. Этот способ более быстрый, однако требует непосредственного участия соседей, что не всегда возможно.
Миллионы за комнату: кто и почему покупает жилье в коммуналках
Длинный коридор, высокие потолки, общая кухня, на которой постоянно гремят кастрюлями и походы в ванную по расписанию. Такими представляются коммуналки – символ советской эпохи, олицетворявший тогдашнюю жизнь: скромную, но одинаковую. Эти квартиры-легенды до сих пор продолжают свое существование: их продают, покупают, арендуют и сдают. Больше всего коммуналок сохранилось в Москве и Санкт-Петербурге (негласная столица коммуналок). Редакция Вести. Недвижимость вместе с экспертами разбиралась, много ли осталось коммуналок в столице, и кто и для чего покупает в них комнаты.
Востребованы на рынке
Несмотря на то, что в последнее время предложение коммунальных квартир на столичном рынке снижается, найти такие квартиры сегодня можно найти почти в каждом районе столицы (пусть и не в большом количестве, но можно). По данным МИЭЛЬ, больше всего комнат в коммунальных квартирах в ЦАО – здесь сосредточена пятая часть предложения. На втором месте – ЮАО ( 17%), на третьем – ЮВАО (13%). В ВАО – 12%, в САО – 9%, в СВАО – 8%. Остальные округа — менее 8%, в Новой Москве и Зеленограде предложений почти нет, отмечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.
По подсчетам ИНКОМ-Недвижимость, коммунальные квартиры занимают всего 1,5% предложения на вторичном рынке столице, предложение комнат в коммуналках в несколько раз больше – порядка 7%. Если в 2013 году коммунальных комнат в продаже было 5298 лотов, то к 2018 году это число снизилось в 2,2 раза – до 2421 комнаты.
Сегодня свыше половины (57%) предложений комнат в коммуналках сосредоточено в трехкомнатных квартирах. Около 22% предложения сконцентрировано в четырехкомнатных коммунальных квартирах. Оставшиеся варианты приходятся либо на многокомнатые квартиры, либо на двухкомнатые, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По данным ЦИАН, основной объем комнат в коммунальных квартирах предлагается в домах, расположенных в районах от ТТК до МКАД – 68% лотов. На зону от Садового кольца до ТТК приходится 25% предложения. В наиболее престижной локации (внутри Садового кольца) выставлено на продажу около 3% комнат.
Комнаты в коммунальных квартирах остаются востребованным продуктом на вторичном рынке жилья.Сама покупка комнаты наиболее доступный вариант получить жилье и прописку в большом городе, поэтому такой вид недвижимости пользуется популярностью у людей.
В основном их приобретают те, у кого нет ни накоплений, ни возможности взять ипотеку на полноценную квартиру. Чаще всего их интересует жильё в определенных районах города, говорит Алексей Попов.
Сейчас доля комнат в коммуналках в общей структуре продаж составляет 3%. Как правило, покупателями в коммунальных квартирах являются либо жители регионов, либо люди, которые разъезжаются, но важную роль для них играет пребывание в данной локации, добавляет Александр Москатов.
«Также такие объекты могут использоваться в качестве инвестиции для реновационного жилья, чтобы в будущем в рамках программы получить квартиру. Многие покупатели комнат стараются выкупить и остальные площади в квартире, считая это экономически выгоднее», — добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
18 миллионов за жизнь в коммуналке
Разброс цен на комнаты в коммунальных квартирах достаточно большой: от бюджетных вариантов за два миллиона рублей и до 20 миллионов рублей за варианты в центре (что сопоставимо со стоимостью трёхкомнатной квартиры!). Цены на коммуналки из года в год достаточно стабильны: ни резких скачков, не стремительных падений. Корректировка цен на такие предложения минимальна и варьируется от 100 до 200 тыс рублей, отмечает Юлия Дымова.
Однако, если сравнить с динамикой цен на вторичном рынке, то комнаты в коммуналках дорожают быстрее, чем обычные квартиры. По данным ]»Авито Недвижимость», средняя цена кв м в коммунальных квартирах варьируется от 100 тыс до 250 тыс рублей. При этом средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке для квартир сейчас находится в районе 200 тыс рублей.
«В столице средняя стоимость комнаты в коммунальной квартире составляет 3,2 млн рублей, за год показатель вырос на 15%, это на 7% выше, чем рост цен на квартиры», — отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН.
Увеличение стоимости наблюдается во всех локациях Москвы. Наиболее дорогие варианты находятся внутри Садового кольца – 5,8 млн рублей. За эту стоимость, к примеру, можно приобрести полноценную квартиру в спальных районах Москвы. В зоне от Садового кольца до ТТК средняя стоимость лота – 4,1 млн рублей. Наиболее доступные варианты предлагаются в районах за МКАД и в Новой Москве – 2,4 и 2,3 млн рублей соответственно.
На ценообразование в данном сегменте оказывает влияние локация — престижность района, близость к центру, также влияет на стоимость год постройки дома, состояние мест общего пользования и квартиры. Цены на комнаты в ЦАО начинаются от 2,5 млн рублей за комнату площадью 12 кв м. Стоимость подобного объекта в центре может достигать 18 млн рублей. Если посмотреть на более отдаленные районы, например, Бирюлево, здесь цены на комнаты начинаются от 1,8 млн рублей, отмечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Покупка такой недвижимости имеет свои достоинства и недостатки. Безусловный плюс – это возможность иметь собственную недвижимость и получить прописку в желаемом городе по невысокой цене, отмечает управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин.
«Довольно часто такие сделки осуществляются без привлечения кредита, что также является плюсом для покупателей, которые не хотят брать на себя обязательства перед банком. Также – возможность выбрать более комфортную локацию, чем при покупке квартиры по аналогичной цене», — добавляет эксперт.
Кроме, этого такую недвижимость можно приобрести под аренду. Комнаты в коммуналках, особенно в центре, пользуются популярностью, поэтому всегда найдут своего жителя. Комнату в коммунальной квартире я снимаю уже три года, рассказывает Люба, жительницы коммунальной квартиры в центре Москвы. «У нас приличный ремонт, четыре комнаты. Квартиру снимаем втроем, а из одной комнаты мы сделали гостиную. Все ребята заняты – работа, увлечения, путешествия. Поэтому очередей в ванную нет, порядок тоже постоянно поддерживаем. Личное пространство друг друга уважаем, проблем с этим никаких нет. Для меня главное – месторасположение, не нужно стоять в пробках, все рядом — Чистые пруды, Красные ворота, до Китай-города можно пешком дойти. У меня, например, есть квартира в Мякинино, ее я сдаю, а сама снимаю комнату. Пока для меня это наиболее комфортный вариант», — говорит девушка.
Что касается минусов покупки комнаты в коммуналке, то тоже немало. Во-первых, тесное соседство с незнакомыми людьми – бывает, что между соседями возникают конфликтные ситуации. Во-вторых, если владелец захочет проделать какие-либо действия со своей собственностью, то ему потребуется заручиться согласием соседей, предупреждает Александр Москатов.
«Следует помнить о преимущественном праве на покупку – если собственник запланирует продавать свою комнату, то он обязан сначала предложить своим соседям по коммунальной квартире выкупить данный объект, и только, если они откажутся, он сможет реализовать его третьим лицам», — поясняет эксперт.
Минусы связаны со сложностью владения квартирой, у каждого собственники свои планы на эту недвижимость соглашается Иван Дубровин. Поэтому в коммунальных квартирах споры в суде из-за нарушения права преимущественной покупки не редкость. Это тоже нужно учитывать, покупая такую недвижимость.
Самим коммуналки не раз называли вымирающим типом жилья, и предрекали полное исчезновение: так как ежегодно доля таких предложений снижается. Однако, эксперты уверены, что подобные квартиры – некий сегмент, который всегда будет присутствовать на рынке.
«Люди будут разъезжаться, наследовать, иногда разделить лицевые счета и создать коммунальную квартиру – единственно возможный выход из сложившейся ситуации, кроме того достаточно много уже существующих коммунальных квартир останутся в том же статусе по вышеназванным причинам», — говорит управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Чтобы коммунальные квартиры ушли с рынка, для этого должны произойти изменения на законодательном уровне, полагает Иван Дубровин. Но если бы коммунальные квартиры были невыгодны людям, они бы не существовали.
