Продажа квартиры через опеку

Продажа квартиры через опеку

Если одним из собственников является недееспособное лицо или несовершеннолетний, то продажа квартиры проводится только через опеку. Как убедить госорганы в том, что права подопечного не будут ущемлены, в какой срок нужно уложиться, какие документы придется собрать?

✅ Дееспособность детей и взрослых

Дееспособность является обязательным условием при заключении любых сделок.

С момента рождения и до достижения 6-ти лет дети считаются полностью недееспособными, поскольку ни осознавать многих своих действий, ни отвечать за их последствия они не могут. Всю ответственность на себя берут родители или опекуны.

После 6-ти лет дети получают право на сделки, приносящие им безвозмездную выгоду и не требующие государственной регистрации/нотариального удостоверения (ст. 28 ГК РФ).

С наступлением 14-ти лет объем дееспособности расширяется (ст. 26 ГК РФ) – появляется возможность заключать договоры займа, купли-продажи и совершать другие сделки с письменного согласия родителей (опекунов) и органов опеки/попечительства (ООП). После 18 лет наступает полная дееспособность.

Полная дееспособность может быть признана судом или органами опеки и в 16 лет, если несовершеннолетний вступил в брак, устроился на работу, занялся с согласия родителей предпринимательской деятельностью.

🔻 Взрослые

Человек не может считаться полностью дееспособным, если психическое расстройство не позволяет ему понимать значения и последствий своих действий. Решение о недееспособности гражданина выносит судебная инстанция – обратиться туда имеют право родственники, представители ООП или медицинского учреждения, где гражданин проходит лечение. Человеку назначается опекун, который при заключении сделки будет действовать от имени опекаемого после получения на это согласия со стороны органов опеки.

Существует еще одно понятие – ограниченная дееспособность. Оно означает, что человек в состоянии понять значение своих действий, но из-за психического расстройства или из-за пагубных пристрастий нуждается в контроле. Неполная дееспособность также признается через суд. В обязательном порядке назначается попечитель (в отличие от опекуна, он не действует от имени опекаемого, а дает согласие на проведение сделок).

✅ Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Действия с имуществом недееспособного (частично дееспособного) регламентируются ГК РФ (ст. 37). В соответствии с законодательными нормами, опекуны имеют право заключать сделки от имени опекаемого, а попечители – давать разрешение на отчуждение жилья после согласования предстоящих действий с органами опеки.

Законом не допускается заключение опекунами (попечителями), а также их родственниками сделок с подопечным. Это позволяет оградить недееспособное лицо от ущемления его прав.

🔻 Последствия неправомерных действий

Все недееспособные и частично дееспособные лица имеют полное право владеть имуществом, но проводить любые юридически значимые действия со своей собственностью они не могут – требуется согласие органов опеки и участие родителей, попечителей, опекунов. Если законодательные нормы не соблюдены и имущество продано без согласования с ООП, то по иску заинтересованных лиц суд признает сделку ничтожной (19, 20, 21 ФЗ). Такой же результат наступит и в случае, если недееспособное или частично дееспособное лицо решит действовать самостоятельно.

🔻 Когда разрешение ООП получать не нужно?

Если подопечный зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, то разрешение от ООП не требуется. Но это не значит, что человек может быть выписан “в никуда” – снятие с регистрации должно проводиться синхронно с пропиской в другой квартире, не уступающей по своим характеристикам предыдущей (максимальный разрыв – 14 дней). Если выписывается ребенок, то его обязательно прописывают по месту регистрации одного из родителей. Зарегистрировать его у других родственников или на свободной от жильцов жилплощади не получится.

Если недееспособное лицо или несовершеннолетний остались без попечения, то обратиться в ООП все же придется – госорган будет контролировать процесс прописки/выписки с тем, чтобы права были соблюдены.

Выписка с последующей регистрацией на новом месте осуществляются через паспортный стол (10 дней), МФЦ (до 7 дней), сайт госуслуг (до 4 дней). Предоставляются следующие документы:

• паспорта дееспособных лиц (родителей, опекунов);
• свидетельство о рождении подопечного или его паспорт;
• заявление;
• выписка из ЕГРН.

✅ Обращение в органы опеки

Разрешение на отчуждение имущества недееспособного (несовершеннолетнего) органы опеки дадут в случае, если вместо проданной квартиры будет куплена другая. Новое жилье не должно уступать по своим характеристикам прежнему. С меньшей вероятностью будет одобрена продажа недвижимости с перечислением денег на счет подопечного (потребуется доказать необходимость именно такого решения и дополнительно позаботиться о прописке).

🔻 Когда можно обойтись без приобретения жилья вместо проданного?

ООП могут разрешить перечислить деньги на счет подопечного, если он:

• находится на государственном обеспечении;
• нуждается в срочном дорогостоящем лечении и деньги будут потрачены на это (диагноз должен быть подтвержден);
• получит долю в уже имеющейся квартире;
• переезжает в другой город (в этом случае деньги вначале поступают на счет, а в течение 2 месяцев на них нужно будет купить жилье).

Отсрочки при покупке жилья можно добиться и в случае, если не удалось быстро найти подходящий объект недвижимости. Если получится доказать честность намерений, то положенная недееспособному сумма перечисляется на его счет, и в письменной форме оформляется обязательство о приобретении жилья.

🔻 Оформление разрешения

• Заявление. На первом этапе нужно обратиться в местное отделение ООП или в МФЦ и заполнить заявление о намерении продать жилье, собственником которого является несовершеннолетний (недееспособный). Образцы заполнения предоставляются. Одним из пунктов является обязательство соблюсти интересы подопечного – без этого заявление не будет принято. Подписать и сдать его должны все опекуны или оба родителя. Если брак распался, то потребуется нотариально заверенное разрешение на отчуждение от другого родителя. Если один из супругов умер/пропал без вести (находится в розыске уже не менее 2-х месяцев), то его юридическую роль возьмет на себя представитель ООП. Заявление принимает районный инспектор, госпошлина за это действие не предусмотрена.
  

Помимо документов нужно предоставить инспектору возможность осмотреть новое жилье (если оно расположено в другом городе, госслужащий свяжется с коллегами, и они проведут инспекцию).

Выгоду подопечного нужно доказать – не всегда она очевидна.

Пример. Семья продает трехкомнатную квартиру общей площадью 81 кв.м. и приобретает две однокомнатные по 30 кв.м (на первый взгляд условия жизни ухудшаются). Доля ребенка в прежнем жилье – 1/9 площади (то есть ему фактически принадлежит 9 кв.м). В качестве доказательства соблюдения интересов несовершеннолетнего предоставляется письменное обязательство оформить одну из квартир на него (вместо 9 он получит 30 кв.м.). Такая сделка будет одобрена ООП.

Если условия жизни ухудшаются, то нужны очень веские причины для того, чтобы сделка была одобрена. На слово инспектор не поверит – требуется предоставить доказательства (например, справку о состоянии здоровья, подтверждающую необходимость дорогостоящего лечения или переезда из мегаполиса в экологически чистый район).

🔻 Документы

При обращении в ООП родители должны иметь на руках свидетельство о браке (или о разводе, если семья распалась) и документы, удостоверяющие личность. Попечители/опекуны берут с собой паспорт и решение о предоставлении им полномочий.

От недееспособного собственника потребуется паспорт, от несовершеннолетнего – свидетельство о рождении (оно служит подтверждением полномочий родителей) и паспорт (если ребенок уже его получил).

• документы на продающуюся и приобретаемую квартиры (их оценочная стоимость, выписки из ЕГРН и домовой книги, технический план, правоустанавливающие документы, справки о том, что нет задолженности по коммунальным платежам/налогам);
• предварительный ДКП;
• письменное разрешение на отчуждение со стороны всех собственников;
• банковский счет опекаемого, если квартира приобретаться взамен проданной не будет;
• другие документы, которые потребует инспектор ООП.

Спустя 2-4 недели будет выдано разрешение или вынесен отказ. Документ содержит разъяснения и перечень условий, необходимых для исполнения.

После получения разрешения приступить к оформлению сделки стоит практически сразу – срок действия документа всего 1 месяц (если не удалось договориться об его увеличении).

Поскольку инспекторы – это обычные люди, им тоже свойственно ошибаться в своих выводах. При получении отказа стоит проконсультироваться с юристом. Он проанализирует приведенные доводы и скажет, можно ли обжаловать решение через суд.

Пример. Объект недвижимости принадлежит матери и сыну (70 и 30% соответственно). Вместо квартиры, стоящей 2 млн. руб., женщина решила купить жилье за 4 млн. руб. и выделить ребенку 15%. Инспекторы вынесли отказ, мотивируя это тем, что в новой квартире доля несовершеннолетнего тоже должна составить 30%. Это не совсем верно. Ребенку нужно выделить аналогичную долю. Если он получит 30%, то стоимость принадлежащего ему имущества окажется вдвое больше, чем раньше. Мать имеет полное право уменьшить величину доли до 15% (ее цена, как и в прежней квартире, составит 600 тыс. руб.).

✅ Порядок продажи жилья

При продаже жилья через опеку обычно имеет место альтернативная сделка – отчуждение жилья без встречной покупки другого объекта одобряется только в редких случаях. При ее проведении необходимо:

• выбрать объект для покупки и одновременно с этим найти покупателя на свою недвижимость;
• провести переговоры, предупредить о том, что осуществляется встречная покупка;
• подать заявление в ООП и дождаться решения;
• подготовить пакет документов для покупателя своей недвижимости;
• проверить пакет документов, переданный продавцом квартиры;
• арендовать банковские ячейки;
• синхронно оформить договора, подписать акты приема-передачи, передать документы на регистрацию прав собственности;
• получить деньги за проданное жилье и рассчитаться с продавцом.

Если ребенку еще нет 14 лет, то от его имени действует родитель (опекун). После получения паспорта ребенок самостоятельно участвует в сделке и ставит свою подпись, взрослые лишь письменно подтверждают свое согласие.

Малейшие несостыковки между участниками и ошибки, допущенные ими, приводят к тому, что вся схема рушится. Учитывая, что срок действия разрешения от ООП ограничен, это становится серьезной проблемой.

✅ Нотариальное заверение

Сделки, одной из сторон которых является несовершеннолетний или недееспособный, в обязательном порядке заверяются нотариусом. Заплатить придется 0.5% от цены квартиры. Составление ДКП обойдется от 3 тыс. руб. и больше (в зависимости от тарифов, установленных местной нотариальной палатой).

Как правильно осуществить продажу жилья через опеку, как доказать инспекторам честность своих намерений? Юристы сайта ответят на возникшие вопросы. При проведении альтернативных сделок они возьмут на себя сопровождение этого сложного процесса.

Продажа квартиры через опеку

Крепостные дети, или Как органы опеки мешают улучшать жилищные условия — Недвижимость РИА Новости, 23.09.2020

Есть слова, которые действуют на риелторов, как скрежет металла по стеклу, и одно из них – «опека». Но не думайте, что это профессиональное и касается только. Недвижимость РИА Новости, 23.09.2020

Есть слова, которые действуют на риелторов, как скрежет металла по стеклу, и одно из них – «опека». Но не думайте, что это профессиональное и касается только риелторов. Так, столкнуться с органами социальной защиты может любой, кто задумывается о том, чтобы использовать материнский капитал на приобретение недвижимости. О том, чем страшна опека на практике и почему она вместо защиты прав детей не дает им в реальности улучшить жилищные условия и превращает в «крепостных», читателям сайта «РИА Недвижимость» от первого лица и исходя из своего профессионального опыта рассказывает ведущий эксперт офиса «Сущевский» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Евгений Коноплев.Электронная выписка? Нет, не слышали!На днях мы с моими клиентами-продавцами вышли на сделку. Через месяц после внесения аванса, хотя планировалось выйти через неделю. Потому что покупателями были мама с несовершеннолетней дочерью, и их дела с опекой пошли не по плану. За все время совместного штурма опеки мы услышали такое количество отговорок и новых требований, которых хватило бы на приключенческий роман. Вишенкой на торте стало то, что через три недели после первого похода в опеку покупателя и продавца, во время которого исполнитель согласилась принять у них выписки из ЕГРН в электронном виде, полученные через ФГИС Росреестра, новый исполнитель, принявшая дела у ушедшей в отпуск коллеги, призналась, что ни она, ни ее руководитель не знают, что это такое – электронная выписка, и с заявителя потребовали выписки из ЕГРН с синими печатями, привычные для сотрудников соцзащиты.За месяц боев с опекой курс доллара успел прожить очередной жизненный цикл (а планы продавца квартиры были привязаны к курсу валюты), покупатель (многодетная мать) успела записать своих детей в школу рядом с покупаемой квартирой и написать заявление, что половину сентября дети не смогут ходить в школу, так как переезд затянулся. А покупатель, с которого стартовала цепочка купли-продажи, прибавил седых волос, продлил договор аренды, не успев вовремя съехать со съемного жилья, и даже переодобрился в банке как заемщик. Все потому, что в опеке то просили переписать заявление на заместителя руководителя (и срок рассмотрения начинался заново), то в последний день рассмотрения заявления понимали, что не умеют читать электронную выписку из ЕГРН!Когда все это закончилось, продавец квартиры спросил: «Евгений, а в чем все-таки был смысл действий этой удивительной организации?». И мне пришлось объяснять ему, что теоретически смысл в том, чтобы защищать интересы ребенка от действий матери, которые могут идти вразрез с этими интересами. Но на практике (как все и могли в очередной раз убедиться) действия опеки как раз таки идут вразрез с интересами детей и родителей (которые в 999 случаев из 1000 затевают размен недвижимости именно в интересах детей – увеличить жилплощадь, переехать поближе к нужной школе и тому подобное).Краткий перечень злаЕсли очень просто, то опека (орган социальной защиты) – это уполномоченный государством игрок, стоящий на защите прав ребенка (в частном случае, или в общем случае – любого подопечного – неспособного самостоятельно осознавать суть совершаемой сделки). Опека должна рассмотреть заявление мамы, суть которого: «Продаю нашу квартиру, вот пакет документов, покупаю другую квартиру, вот пакет документов. Прошу разрешить». И в течение 2 недель дать ответ типа: «Разрешаю продажу с одновременным приобретением. Доля ребенка в новой квартире должна быть не меньше такой-то». Теоретически, опека подтверждает, что ребенок становится собственником новой недвижимости, не менее ценной, чем проданная. Посмотрим, к чему это приводит на практике. Это будет московская практика. Москва – самый большой сегмент российского рынка недвижимости, опека здесь самая «жестокая», и нормы ужесточаются год от года, а регионы потом постепенно перенимают этот «передовой опыт».Итак, мама ребенка решила обменять московскую квартиру. И начинает процесс. Какие минусы несет ей то, что в квартире есть доля, принадлежащая ребенку.Минус первый. Мама обязана продавать квартиру только по альтернативной схеме. А все риелторы знают, что при альтернативной продаже торг всегда больше (то есть цена при прочих равных ниже), так как покупателю придется ждать, пока продавец выберет себе другую квартиру, а потом еще 2 недели уйдет на ожидание разрешения опеки. Предположим, что у мамы есть другая квартира – рядом с той школой, куда они хотят переехать. Она готова оформить эту квартиру на ребенка хоть целиком (квартира не менее ценна, чем та, которую планируется продавать). Увы, это невозможно. По нормам опеки, вы можете владеть хоть десятью другими квартирами и всех их подарить ребенку. Но именно эту продаваемую сможете продать, только одновременно купив что-то взамен (и купить у третьего лица, не у себя и не у члена своей семьи, даже если это бабушка или дедушка ребенка, то есть сделка не с прямыми родственниками). Почему? Не спрашивайте. Так положено. Продавать квартиру можно только по альтернативной схеме. То есть вырученная цена скорее всего будет ниже (прямая продажа такой же квартиры по статистике дает лучшую цену продажи).Минус второй. Мама нашла покупателя на свою квартиру и выбирает покупаемую. Продавцу покупаемой квартиры она сообщает: «У нас альтернатива и опека». Если продавец разбирается в вопросе, то он и менее охотно выбирает такого покупателя, и менее охотно уступает ему в цене (мама дважды в минусе – вариантов меньше, цены для нее на них выше). Почему? Потому что продавец понимает, что теперь ему придется идти в опеку с комплектом документов. Дело в том, что раньше мама могла отнести в опеку ксерокопии документов по покупаемой квартире. Но теперь опека требует (для своей безопасности), чтобы к ним явился вместе с мамой сам собственник с оригиналами документов. И пакет документов будет объемнее, чем нужен для совершения сделки с покупателем с «живыми» деньгами (без альтернативы, и тем более без опеки). Зачем продавцу эти «развлечения», если у него есть другое предложение от более удобного покупателя?Минус третий. Когда все договорились, мама понимает, что в опеку ей надо сдать два оценочных альбома по двум квартирам (изготовление каждого из них в Москве стоит в среднем 4000 рублей). Раньше опека соглашалась принимать аналитическую записку от риелторских агентств (заверенные печатью агентства), но теперь требования ужесточились, и опека требует «независимую» оценку (в которой все равно все пишут, что нужно заказчику). Оплачивать эти оценочные альбомы будет мама, так как это специфика ее ситуации, и по нормам рынка ей и нести эти дополнительные расходы, ни ее покупатель, ни ее продавец эти расходы на себя брать точно не будут.Минус четвертый. Мама хотела купить квартиру больше продаваемой, для чего собиралась брать ипотечный кредит по хорошей ставке. Пообщавшись с опекой, мама узнала, что теперь (уже пару лет как) опека не разрешает «уводить» принадлежащие детям доли квартиры в залог. А так как банк, выдавая ипотеку, накладывает залог на всю квартиру, опека добро на такую сделку не даст. Значит, если мама не может скопить или собрать денег по родственникам, данную сумму ей придется брать потребительским кредитом – ставка выше на несколько процентов, за несколько лет обслуживания кредита разница расходов накопится впечатляющая. Это не теоретические построения, а реальные случаи из практики. Мама опять в проигрыше. Минус пятый. Альтернативная конфигурация сделок предполагает найм профессиональных посредников для подачи документов на регистрацию, потому что опытный продавец на схему регистрации «сами сходим в МФЦ» не согласится: слишком велик риск, что не зарегистрируются те звенья «цепочки», к которым он не имеет отношения. По неформальным правилам московского рынка расходы на регистрацию берет на себя покупатель. То есть, мама должна заплатить за профессиональную помощь по регистрации хотя бы одного из звеньев цепочки (она покупатель). При этом ей же платить за обязательное нотариальное оформление продажи ее квартиры: нотариат для сделки с отчуждением детских долей по закону обязателен, даже если квартира продается целиком.Расширенный список злаПеречисленные выше минусы – обязательная часть «программы», ниже – еще несколько «факультативных».Минус шестой. Мама хочет продать квартиру с «детской» долей и купить новостройку. Жить до окончания строительства ей с детьми есть где: например, квартира у нее в собственности не одна, продать ей удобнее было бы именно квартиру с детской долей. Нельзя! Опека в Москве не разрешит продать недвижимость, а купить часть инвестиционного проекта – то есть квартиру в доме, который еще не построен. Такую же квартиру в уже сданном соседнем корпусе – пожалуйста. Минус седьмой. Мама подобрала отличную квартиру. Деньги на покупку есть, а покупатель на ее с ребенком квартиру еще не найден. Мама приходит в опеку и просит «разорвать» разрешение: а именно позволить за ее деньги купить другую квартиру, оформив ее на ребенка, а потом, продав детскую квартиру, забрать деньги себе. Нельзя! Покупать другие квартиры на ребенка можно сколько угодно, но продать детскую квартиру можно будет только одновременно с покупкой другой.Минус восьмой. Мама и ребенок, которому уже 17 лет и он поступил в колледж за рубежом, решили, что им надо переехать за границу. Альтернативная сделка с продажей московской квартиры и покупкой квартиры в Европе технически невозможна. Поэтому мама может забыть об идее продажи московской квартиры, пока «ребенок», владеющий долей в квартире, не достигнет 18-летия, и не перестанет быть «крепостным», прикрепленным к данной собственности (не имеющим права продать ее без разрешения опеки, забрать деньги, и уехать с ними и с мамой в Европу). Теоретически "ребенок" не может даже сдать ее арендаторам без разрешения опеки, но мы же все понимаем – как бывает теоретически, и как бывает на практике: мама сдаст свою долю, а жить квартиранты будут во всей квартире, а опеке никто ничего не скажет.Вот так, вкратце видится роль опеки на рынке недвижимости с риелторской точки зрения.Те же и материнский капиталСо стороны мамы и со стороны ее покупателя и ее продавца ситуация выглядит точно так же. Все они задают риелторам вопрос: «А почему государство не может организовать процесс так, чтобы опека одобряла выбор только неблагонадежных мам? Например, замеченных в некорректном обращении с ребенком или стоящих на учете в каком-либо диспансере? Почему нормальные мамы, улучшающие жизнь своих детей должны проходить через все эти мучения, тратить свои деньги на все дополнительные расходы? И оказываться в роли и продавца и покупателя, находящегося в менее выгодных условия по сравнению с другими участниками, чьи руки не связаны органами опеки»? Ответов у нас, риелторов, на такие вопросы нет. И если где-то будут проводиться конференции, на которых представители органов опеки будут объяснять нам разумность такого положения дел, и подсказывать, как лучше взаимодействовать с этой системой, – я на таких конференциях буду постоянным слушателем.Так причем здесь материнский капитал, спросите вы? Дело в том, что выдавая его вам, государство (в лице Пенсионного фонда России) обязывает вас наделить в приобретаемой квартире ваших несовершеннолетних детей долями. Если вы расплачиваетесь этими средствами непосредственно с продавцом, это наделение происходит сразу же (что отражено в договоре купли-продажи квартиры). А если средства материнского капитала вы направляете на погашение ипотечного кредита, то ПФР берет с вас нотариальное обязательство наделить детей долями после полного погашения ипотеки. До тех пор на это не согласится банк. Почему? Да потому что тоже не хочет иметь дел с опекой (без согласия которой теперь с этой квартирой ничего невозможно будет сделать).В общем, так или иначе – если на решение квартирного вопроса пошел материнский капитал, то для владельца квартиры это значит, что мысли о ее продаже до совершеннолетия обоих детей ведут и его, и покупателя прямиком в опеку.Поэтому риелторы всегда дают два совета тем, кто собирается реализовать материнский капитал на приобретение недвижимости:Первый совет. Если это не та квартира, в которой вы намереваетесь жить до совершеннолетия детей – подумайте трижды. Потому что, продавая ее потом, вы потеряете в цене не меньше, чем размер материнского капитала.В Москве это правило действует неумолимо. Хотя в регионах, конечно, цены на недвижимость ниже и перечисленные выше минусы дают не такое драматическое снижение цены, а значит, этот совет адресован в первую очередь покупателям столичной недвижимости.Второй совет. Наделяя детей долями после реализации материнского капитала, делите квартиру не на «четыре четверти», а пропорционально ее стоимости и размеру материнского капитала (то есть наделяйте детей маленькими долями). Закону это не противоречит ни в коей мере, а если доведется менять квартиру, проще будет согласовывать с опекой объект, приобретаемый на замену (практически любая другая квартира не будет менее ценной, чем маленькая доля московской квартиры).Учтите, что потенциальными «клиентами» опеки вы можете стать, не только приватизировав квартиру, в которой прописаны дети, но и, например, когда бабушка дарит квартиру несовершеннолетнему внуку еще при жизни, а не пишет завещание. Думаю, что теперь вам будет понятнее, почему слово «опека» действует на риелторов, как скрежет металла по стеклу. Потому что каждый из них знает наизусть все минусы, о которых говорилось в этой статье. А плюсов не знает ни одного.