Продажа квартиры без согласия супруга

Особенности продажи квартиры без согласия супруги и другого собственника

Для заключения сделки купли-продажи квартиры нужно получить согласие супруги или прочих собственников. Нередко это правило игнорируется, что ведет к весьма неприятным последствиям.

Зачем нужно согласие супруги или собственников?

Квартира, приобретенная в период брачного союза, автоматически попадает в совместно нажитое имущество. Даже если супруг не вкладывал в приобретение недвижимости собственные средства, он обладает правом на половину данной квартиры.

В таком случае не имеет значения, на кого именно оформлены права собственности на квартиру, супруга может быть просто в ней прописана и не входить в число правообладателей. Такое правило содержится в ч.1 ст.256 ГК РФ и ч.1 ст.34 Семейного кодекса.

С учетом того, что вторая половина обладает законными правами на 50% собственности в квартире, на совершение гражданско-правовых сделок купли-продажи или дарения необходимо получать ее согласие.

Даже развод не дает права на освобождение от получения согласия у бывшей супруги, если квартиры была куплена в браке.

Она в любой момент может обратиться в суд для раздела имущества (срок давности по таким делам составляет 3 года, но он может быть восстановлен).

Если квартира находится в общедолевой собственности, то действует правило о преимущественном праве покупке доли другими собственниками. Оно обозначает, что первоначально продавец обязан предложить свою долю другим собственникам, а только потом он может продавать ее на свободном рынке другим лицам.

Причем продавец не вправе заключать сделку с третьим лицом на более выгодных условиях (по сниженной стоимости), чем он предложил другому собственнику.

Можно ли продать квартиру без согласия?

По закону распоряжаться нажитым в брачном союзе имуществом супруги должны совместно, поэтому согласие необходимо. Но теоретически допускается продажа квартиры без согласия супруги или других собственников.

В процессе приема документов в Росреестре на перерегистрацию прав собственности письменное согласие могут и не потребовать, специалисты регистрирующего органа переоформят квартиру на имя покупателя без него.

Проблемы возникают уже после того, как сделка совершена: тогда собственник другой доли или супруга может аннулировать сделку.

Но есть несколько законных оснований, при которых допускается не получать согласие и заключать договор купли-продажи, не опасаясь его оспаривания:

1. Если квартира была получена супругом на безвозмездной основе через оформленное наследство, приватизацию недвижимости либо на основании договора дарения, то она считается его личным имуществом, и в таком случае нет необходимости получать разрешение от супруги. Также правило об обязательном разрешении второго супруга не действует в отношении недвижимости, приобретенной до брака (оно не относится к совместно нажитому).
2. Если местонахождение супруга(и) неизвестно, он не проживает по адресу своей официальной прописки. В таком случае нужно получить в суде копию решения о признании мужа или жены без вести отсутствующим.
3. Если в брачном договоре прописано, что все приобретаемое в браке имущество становится личной собственностью одного из супругов.
4. Если супруг или второй собственник уклоняется от дачи согласия.

Правовые последствия, если продать квартиру без согласия

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.

Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то практически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.

На практике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки. Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.

Стаж для выхода на пенсию в России по новому закону вы узнаете у нас.

Заболели в отпуске и намерены оформить себе больничный? Читайте здесь о правильном оформлении.

Грамотные советы и нужную вам информацию по расчету декретных вы узнаете в нашей статье.

Порядок получения согласия

Для получения согласия от супруги им необходимо явиться в назначенный день к нотариусу и подписать в его присутствии официальный документ. В нем содержатся ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры и конкретное указание на то, что супруга не возражает на проведение сделки купли-продажи.

Нотариальное заверение такого документа будет стоить 100 р. в виде госпошлины и 800-1000 р. – в качестве платы за технически-правовую работу.

Но не всегда сторонам удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:

1. Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
2. Если он не явится в назначенный срок и не пришлет каких-либо возражений в течение месяца, то нотариус может удостоверить право на продажу от имени супруга, который является собственником.

Согласие от второго собственника получается таким образом:

1. Продавец направляет ему извещение о продаже и предложение воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В нем прописывается цена продажи и прочие существенные условия.
2. Если в течение 30 дней он никак не отреагирует на предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.
3. Также стороны могут подписать письменное согласие на продажу и заверить его у нотариуса. Когда у продавца будет на руках официальное подтверждение от второй стороны об отсутствии возражений на сделку, то такой вариант несет меньше рисков оспаривания сделки в перспективе.

Зачастую стороны, которые не хотят получать согласие от другого собственника, заключают вместо договора купли-продажи мнимую сделку дарения. При дарственной наличие согласия прочих владельцев не требуется. Но если им удастся доказать, что фактически имела место передача денег за квартиру, дарственную аннулируют как притворную сделку. Данный способ крайне невыгодный с позиции налогообложения.

Так, если в рамках договора купли-продажи продавец освобождается от уплаты НДФЛ после 3 или 5 лет владения квартирой, а также он может применять налоговые вычеты.

Тогда как при дарственной налоговое бремя перекладывается на покупателя и никакие льготы не действуют. Возникают и дополнительные риски для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него средства через суд не получится.

Покупка квартиры в браке. Почему стоит заручиться разрешением супруга на сделку

– В ближайшее время хочу продать одну из квартир и купить взамен побольше. Знаю, что продать квартиру без согласия супруги нельзя. А чтобы купить недвижимость – тоже нужно согласие жены? Зарегистрируют ли сделку в Росреестре без такого согласия?

– Все зависит от того, как вы будете оформлять покупку недвижимости. Если новую квартиру вы будете покупать совместно, то согласия не нужно, так как супруга будет стороной сделки. Но если вы планируете покупать квартиру единолично, то получение согласия желательно, а иногда и обязательно.

📝 Согласие супруга на приобретение недвижимости – для чего нужно

Законодательство не содержит условия об обязательном получении согласия второго супруга для покупки недвижимости. Такое согласие обязательно нужно только при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности (ст. 35 Семейного кодекса). Тем не менее согласие на покупку недвижимости широко распространено на рынке недвижимости.

Исходя из положений норм ст. 35 Семейного кодекса, некоторые юристы полагают, что деньги для покупки квартиры так же являются общим имуществом супругов. А сделки купли-продажи подлежат обязательной госрегистрации – и поэтому у второй половины нужно получить согласие на то, чтобы потратить деньги.

Другие специалисты не согласны с такой позицией, подчеркивая, что в указанной статье Семейного кодекса говорится только о продаже квартиры, а не о покупке. Верховный суд так же считает, что согласие нужно только при распоряжении общей собственностью – и покупка квартиры не является сделкой, требующей письменного согласия супруга. Но риелторы предпочитают брать у второго супруга нотариально заверенное согласие перед сделкой, чтобы не было рисков оспаривания в перспективе.

В некоторых случаях получение нотариально заверенного согласия супруга на сделку с недвижимостью является обязательным:

подлежит нотариальному заверению.
1. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Если договоры купли-продажи на вторичном рынке не подлежат регистрации, то при покупке квартиры в ипотеку, по договору долевого участия и переуступке прав требования регистрация является обязательной. Таким образом, в указанных ситуациях нужно заручиться согласием супруга.

💁‍♀️ В каких ситуациях согласия не требуется

Согласия супруга на покупку квартиры не потребуется в следующих ситуациях:

1. Супруги заключили брачный договор, по которому вся приобретаемая в браке недвижимость становится личной собственностью.
2. Оформлена доверенность одного супруга на имя другого – на совершение сделки купли-продажи. Доверенность имеет равную юридическую силу с согласием супруга.

🔑 Правовые последствия, если согласие не оформить. Может ли такая сделка вообще быть зарегистрирована в Росреестре

Письменное согласие супруга на покупку квартиры не входит в обязательный комплект документов для перерегистрации прав собственности по договору купли-продажи.

Хотя сделку могут зарегистрировать в Росреестре, ее законность в перспективе может быть оспорена в судебном порядке по инициативе супруга, не дававшего согласия на ее совершение. На это у супруга будет один год.

Если согласие является обязательным, то перерегистрацию прав собственности в Росреестре могут приостановить до предъявления данного документа.

Поэтому даже в тех случаях, когда нотариальное согласие не является обязательным, риелторы стараются его оформить, чтобы избежать проблем в перспективе.

Можно ли при покупке в браке оформить квартиру только на себя

При покупке квартиры в браке другой супруг автоматически приобретает равные права на недвижимость – это считается имуществом, совместно нажитым в браке. Поэтому, даже не получив согласия супруга на покупку, стоит помнить, что ему будет принадлежать половина квартиры.

Оформить квартиру в единоличную собственность можно несколькими способами:

1. Подписать брачный договор у нотариуса, в котором имущество можно разделить в произвольном порядке.
2. Получить квартиру по безвозмездной сделке: дарения, по наследству.

Может ли ребенок от первого брака претендовать на долю отца в квартире, купленную во втором браке по маткапиталу

Запоминаем:

1. Согласие супруга на покупку квартиры не является обязательным, но желательно для снижения рисков оспаривания сделки.
2. Согласие супруга является обязательным, если сделка подлежит обязательному нотариальному заверению.
3. Без согласия супруга на покупку квартиры сделку зарегистрируют в Росреестре, но в дальнейшем могут возникнуть проблемы, если супруг решится оспорить законность покупки.

❓ Часто задаваемые вопросы

• для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
• для сделки, когда законом установлена обязательная нотариальная форма.

Для подстраховки лучше согласие получить, так как даже вопрос, что является собственными деньгами в браке, является спорным – по крайней мере все доходы являются совместной собственностью супругов.

Для оформления согласия супруга на покупку недвижимости необходимо обратиться к нотариусу.

Да. За исключением ситуаций, когда квартира была куплена до брака, получена в дар или по наследству либо является единоличной собственностью по брачному договору.