Продажа доли в квартире между родственниками

Как оформить договор купли — продажи доли в квартире между родственниками?

Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам — явление распространенное. Классический вариант передачи — продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире. В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты. А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

• супруги;
• дети (не имеет значения, родные или приемные);
• родители;
• единокровные братья и сестры;
• бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками. При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется. В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

• До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
  • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
  • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.

  После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

  Содержание и структура договора купли-продажи доли в квартире

  В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа. При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется. Сам документ должен выглядеть так:

  • название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
  • дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
  • информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
  • описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
  • информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
  • гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
  • указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
  • стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
  • отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
  • можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
  • в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

  Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты. Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи. Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

  Необходимые документы

  Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

  • паспорт собственника доли в квартире;
  • техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
  • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2016 года). С 2016 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
  • подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
  • справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
  • соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

  Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения. После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку. Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

  • договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
  • подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
  • удостоверения личности продавца и покупателя;
  • заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

  При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

  Преимущества и недостатки сделки

  У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

  • цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
  • если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

  Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

  • продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
  • существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
  • покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

  Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

  • Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
  • Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
  • Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

  Взимается ли налог?

  Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками. Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить. Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

  Налог не выплачивается в следующих случаях:

  • Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней до 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение трех и более лет.
  • Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней после 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение пяти лет. Если недвижимость была получена по дарственной от родственника, по завещанию, договору ренты или была приватизирована — выплачивать налог не нужно при владении в течение трех и более лет.

  Существует возможность уменьшить взимаемый налог при помощи налоговых вычетов. Они бывают двух видов — фиксированный и на сумму произведенных расходов, и продавец самостоятельно выбирает выгодный для себя вариант.

  Фиксированный налоговый вычет при продаже квартиры равен 1000000 рублей. Для долей он уменьшается пропорционально размеру доли (если доля равна ½ площади квартиры, то налоговый вычет равен 500000 рублей). Работает он следующим образом: от указанной стоимости доли отнимается вычет, соответствующий ее размеру. Полученная сумма умножается на 0,13 и выплачивается в качестве налога.

  Вычет на сумму произведенных расходов работает иначе. Первый шаг — сбор документации, подтверждающей расходы на приобретение имущества. В документах обязательно должны указываться суммы расходов. Все указанные расходы складываются, вычитаются из цены, указанной в договоре купли-продажи доли, после чего налог (стандартный, в размере 13%) высчитывается из полученной суммы.

  Как выкупить долю в квартире у родственника?

  По статистике большая часть недвижимого имущества находится в долевой собственности. Чаще всего ею в равных или неравных пропорциях владеют члены одной семьи. Однако иногда возникают ситуации, в которых нужно купить долю в квартире у родственников или продать ее. Зачастую в таких сделках главным камнем преткновения становится именно факт близкого родства.

  Возможны ли сделки с недвижимостью между родственниками?

  Сделки с недвижимостью между родственниками возможны, но с некоторыми ограничениями. Прежде всего, следует выяснить, как родственные связи интерпретируются с юридической точки зрения. Принято выделять понятия близкого и взаимозависимого родства.

  Близкие родственники – это дети и родители, братья и сестры, внуки, бабушки и дедушки. Ко взаимозависимым относятся состоящие в законном браке супруги, дети, особенно, несовершеннолетние, и родители, подопечные и их официальные представители. Если для первой категории сделки купли-продажи допускаются, правда, с повышенным контролем со стороны налоговой службы, то для второй нередко исключаются полностью.

  Запомните! Договор купли-продажи, сторонами которого выступают члены одной семьи, будет считаться полностью законным, если наверняка подтвержден факт его возмездного характера.

  Почему закон не одобряет возмездные сделки внутри семьи?

  Основная причина, по которой закон неодобрительно относится к имущественным договорам между родственниками – это риск фиктивной сделки. Самый простой и распространенный способ передачи недвижимости, скажем, от родителей детям – это договор дарения. К нему ни со стороны налоговой, ни других служб претензий обычно не возникает. Но возмездные договоры всегда вызывают подозрения, и этому есть несколько причин.

  Фиктивные сделки, при которых не происходит фактической передачи денег от покупателя продавцу, как правило, заключаются с целью получения некой выгоды. Чаще всего в них фигурируют:

  Имущественный вычет

  Имущественный вычет – это компенсация покупателю за приобретение квартиры, которая выражается в возврате ему части ранее внесенного подоходного налога. Получаемая от государства сумма не покрывает все расходы целиком, но может возместить их ощутимую часть.

  Сделка, при которой передачи денег не произошло, но заявление на получение вычета написано является, по сути, мошеннической. При этом она может осуществляться не только между родственниками, но и между абсолютно посторонними людьми. В пределах одной семьи она встречается чаще, поскольку ее членам проще прийти к подобного рода договоренностям.

  С налогами связан и другой тип фиктивных сделок, направленный уже не на получение вычета, а на уменьшение итоговой суммы подоходного налога после продажи квартиры. Когда в договоре фигурирует сумма, меньше фактически полученной, он рискует быть признанным не имеющим юридической силы. Налоговая служба обязательно насторожится, если указанная стоимость значительно ниже актуальной рыночной. С ее стороны покупка квартиры у родственника подвергается гораздо большему контролю.

  Обратите внимание! Чтобы избежать возможных проблем при заключении действительного договора, стороны которого находятся в родстве, лучше всего прибегнуть к безналичному расчету.

  Ипотека

  Некоторое время назад банки крайне неохотно одобряли заявки по кредиту для покупки недвижимости у родственников. Сегодня они стали более лояльными, предлагают ту же процентную ставку, что и для обычных заемщиков, но вместе с этим обезопасили себя некоторыми ограничениями.

  Во-первых, приобретение недвижимости должно происходить только в безналичной форме: банковским переводом или через ячейку. Это поможет удостовериться в действительно возмездной природе договора.

  Во-вторых, продавец квартиры должен предоставить свидетельства, что ему есть где проживать, помимо адреса, упомянутого в договоре купли-продажи. Такими свидетельствами могут выступать: паспорт с отметкой о регистрации, свидетельство о праве собственности на другой недвижимый объект, выписка из ЕГРН.

  Важно! Если стороны сделки юридически считаются взаимозависимыми, получить имущественный вычет ни за покупку жилья, ни по ипотечным процентам нельзя.

  Материнский капитал

  Соглашения о покупке недвижимости между родственниками, один из которых – несовершеннолетний, считаются полностью незаконными. Однако иногда такие, впоследствии признаваемые фиктивными, сделки случаются. Нередко они заключаются с привлечением материнского капитала, за использованием которого установлен повышенный контроль.

  Если фактических взаиморасчетов не происходит, это может быть интерпретировано как нецелевая попытка обналичить материнский капитал. Даже когда покупка действительно совершается по всем правилам, при ближайшей проверке факт родства все равно всплывет, и договор будет аннулирован.

  Общее имущество супругов

  Приобретенная в браке квартира считается совместным имуществом супругов. Если отдельным договором она не поделена на доли, то является общей без упоминания конкретной площади, отдельных комнат и т.д. Таким образом, муж не может продать жене свою часть имущества, потому что она и так принадлежит ей, и наоборот.

  То же самое касается и договора дарения. Нельзя подарить часть совместной недвижимости, поскольку к каким-либо изменениям в имущественных правах это не приводит, а, стало быть, сделка является мнимой.

  Как выкупить часть квартиры у родственников?

  Порядок выкупа доли в квартире у собственника почти ничем не отличается от подобных операций, за исключением правил, которые действуют при заключении договоров между членами семьи. Не нужно также забывать и о праве преимущественной покупки, ведь родственник, даже очень близкий, которому не принадлежит часть имущества, им не обладает. Выкупить долю в обход других владельцев недвижимости по закону нельзя.

  Второе важное условие – для приобретения части квартиры необходимо взаимное согласие сторон сделки. В некоторых случаях можно обойтись и без него, но для этого придется обратиться в суд. Таким образом, покупка части квартиры возможна либо по договоренности, либо по судебному принуждению.

  По договоренности

  Процедура возмездного отчуждения доли в квартире зависит, прежде всего, от факта, является ли покупатель ее совладельцем. Если да, то он без каких-либо ограничений может заключить с продавцом договор купли-продажи, заручившись предварительно его согласием и оговорив все условия. Если нет, то придется вспомнить о праве преимущественной покупки.

  Таким правом обладают другие собственники, имеющие доли в конкретной квартире. Согласно закону, продавец обязан уведомить их о желании реализовать свою часть недвижимости и предложить выкупить ее. Только в случае отказа он может заключить договор со сторонним лицом – неважно, является ли он родственником или нет.

  Факт уведомления должен быть подтвержден документально. Для этого совладельцам рассылаются заказные письма с соответствующей информацией: описанием доли, ее стоимости и т.д. В течение десяти дней адресаты должны отреагировать на сообщение: ответить согласием, отказом либо же проигнорировать его. Последнее автоматически приравнивается к отказу. Продавец может самостоятельно установить срок для ответа, но не меньше десяти дней и, желательно, не больше одного месяца.

  Не забывайте! Условия продажи доли обязательны для всех. Нельзя изначально завысить цену, а затем продать ее другому покупателю по сниженной. Если такой факт будет выявлен, соглашение аннулируют, а процедуру уведомления других собственников с новой ценой придется пройти заново.

  После этого заключается стандартный договор продажи. Однако в некоторых случаях могут появиться дополнительные нюансы, могущие усложнить процедуру.

  Первый – это привлечение ипотечных средств. Доля недвижимости – это не самый лучший объект для кредитования, с точки зрения банков. Но когда речь идет о самой последней доле, приобретя которую покупатель станет полноправным и единственным собственников всей квартиры, шансов получить одобрение по кредитной заявке гораздо больше.

  Второй – доля, принадлежащая несовершеннолетнему. Даже если квартира не покупалась за материнский капитал, что еще больше усложнит процедуру, потребуется еще и согласие органов опеки. Более того, ребенок должен быть обеспечен другим жильем, равноценным продаваемому как по площади, так и по условиям проживания. Или же, как вариант, вырученные от продажи доли деньги путем альтернативной сделки будут потрачены на покупку другого жилья. Если нет, они отправятся на специальный счет дожидаться совершеннолетия владельца.

  Через суд

  Заставить собственника продать свою долю, если он не соглашается на это, не так и просто, даже с помощью суда. Но и в этом случае отчуждение возможно только с соответствующей компенсацией, равной рыночной стоимости части имущества. Для того, чтобы суд удовлетворил иск о принудительной продаже, должны быть соблюдены три условия.

  Первое – доля квартиры является незначительной. То есть, она настолько мала, что не соответствует или мало соответствует принятым законом требованиям о минимальном количестве квадратных метров на одного жильца. При присвоении части жилья статуса незначительной учитываются его индивидуальные характеристики. Например, несущественной может быть признана треть квартиры-студии, а в просторных апартаментах и десятая доля таковой не являться.

  Второе – ее нельзя выделить в натуральном виде. Это значит, что оборудовать часть недвижимого имущества собственными коммуникациями, отдельным входом, санузлом и т.д. не представляется возможным. Если при выделении доли в натуре нарушаются права других собственников, уменьшается площадь принадлежащего им жилья, то такие изменения не допускаются. Подобное определение долей в квартирах – большая редкость, частные дома подходят для этого гораздо больше.

  Третье – отсутствие интереса к имуществу со стороны владельца. Под этой формулировкой подразумевается, что собственник не проживает в данной квартире, не принимает активного участия в ее судьбе. Также должно быть подтверждено, что он не нуждается в ней.

  Имейте ввиду! Иск будет удовлетворен только в том случае, если будут иметь место все три условия принудительного отчуждения. Самого факта незначительности доли или отсутствия владельца по адресу недостаточно.

  Прежде чем приступать к написанию иска, необходимо попытаться все же договориться с собственником – суд обязательно учтет этот факт. Если же он категорически не соглашается на сделку, останется только попытаться принудить его к ней.

  Важно помнить, что суд будет тщательно проверять не только владельца, но и покупателя на предмет его корыстного интереса к объекту покупки. Он выяснит, не входит ли в планы истца сдача приобретаемой жилплощади в наем или использование ее для регистрации посторонних лиц.

  В исковом заявлении указываются:

  • информация об истце и ответчике;
  • объект иска;
  • стоимость спорной доли;
  • нормативные акты, согласно которым возможны принудительная продажа собственности;
  • аргументы истца, почему доля может быть отчуждена;
  • основания, на которых истец владеет другими частями имущества;
  • пожелания к досудебному урегулированию спора.

  К заявлению можно приложить заключение эксперта о том, что в натуре доля выделена быть не может. Если этого не сделать, суд все равно назначит такую экспертизу – это обязательная процедура для подобного рода споров.

  Если аргументы истца будут признаны весомыми, ответчик может как согласиться с ним, так и попробовать обжаловать.

  Совет! Имея твердое решение все же выкупить долю недвижимости, желательно исключить из иска пункт о досудебном урегулировании. Зная о нем, ответчик может или попытаться вселиться в квартиру, или вообще подарить свою собственность третьему лицу. Таким образом, основания для принудительной продажи исчезнут.

  Оцените статью:

  [Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]