Принудительное выселение собственника из квартиры

Принудительное выселение собственника из квартиры

Гражданин является собственником жилого помещения. Неважно, купил он его, приватизировал, получил в подарок или унаследовал, он – владелец. Его право собственности дает ему возможность распоряжаться жильем по своему усмотрению. Но, порой, у такого владельца возникает мысль, что, если эта квартира его собственная, то он волен делать в ней все, что ему заблагорассудится – производить незаконную перепланировку, превращать ее в торговую лавку или цех по пошиву одежды. Так ли это? Возможно ли выселение владельца жилого помещения из его квартиры?

Можно ли выселить собственника жилого помещения

Собственник любого объекта недвижимости согласно законодательству имеет право на проживание, владение, распоряжение этим жилым помещением. Закон гласит:

1. Любая частная собственность защищена государством.
2. Ни один собственник не может быть лишен имущества без решения суда.
3. Запрещено выселение собственника жилого помещения, если у него нет альтернативного жилья.

Ни в одном законодательном акте РФ нет упоминания о невозможности выселения. Отсюда следует, что выселение возможно, но для этого нужны веские основания.

Варианты выселения владельца жилого помещения

Выселение хозяина квартиры возможно:

• добровольно, например, при переходе собственности от одного лица к другому (продажа, дарение и т.д.) в тех случаях, когда владелец квартиры не оспаривает факт передачи собственности;
• принудительно, то есть, по решению суда;
• с предоставлением альтернативной жилой площади, например в тех случаях, когда земля под объектом недвижимости необходима для нужд органов самоуправления;
• с предоставлением жилого помещения в маневренном фонде, например при выселении должника по ипотеке, но только в том случае, если решение суда о выселении вступило в законную силу;
• без предоставления альтернативного жилого помещения, но с обязательной денежной компенсацией (такой вариант возможен в случае продажи объекта недвижимости с торгов).

Судебная практика не имеет прецедентов выселения собственника без предоставления другого жилого помещения либо выплаты компенсации. Даже в тех случаях, когда владелец квартиры переходит все мыслимые и немыслимые границы и происходит выселение через суд, ему компенсируется стоимость жилого помещения.

Основания

Основаниями для выселения согласно ГК РФ могут стать как различные нарушения со стороны собственника, так и другие, не зависящие от него обстоятельства. Итак, за что можно выселить владельца их жилого помещения:

1. Использование собственником объекта недвижимости не по прямому назначению. Например, владелец квартиры превратил жилую площадь в склад, магазин, офис и т.п. согласно ГК РФ любое жилое помещение должно быть использовано только по прямому назначению.
2. Бесхозяйственное использование объекта недвижимости, приведшее к созданию угрозы для проживания либо дискомфорту для других жителей. Например, любые факты антисанитарии, создающие дискомфорт для соседей (запах от огромного количества домашних животных, полчища насекомых и пр.) должны быть немедленно устранены, в противном случае хозяина квартиры может ждать выселение.
3. Незаконная (то есть, проведенная без разрешения органов местного самоуправления) перепланировка, повлекшая за собой повреждение либо разборку несущих конструкций, изменение инженерных коммуникаций, тем более, создание аварийной ситуации, создающей угрозу жителям дома. В этом случае суд не только выселит владельца, но и потребует устранить все нарушения за счет собственника квартиры.
4. Длительная неуплата коммунальных платежей без уважительных причин. В этом случае выселение возможно только при наличии у собственника альтернативного жилого помещения. Если жилье является единственным, ГПК РФ запрещает выселение, предлагая органам местного самоуправления другие меры воздействия на должника.
5. Передача прав собственности другому владельцу. Это может быть продажа объекта недвижимости, договор дарения, обмена. После любой сделки по передаче права собственности бывший владелец теряет право на проживание в жилом помещении, если в заключенном договоре специально не оговорены условия, при которых бывший собственник может оставаться в квартире.
6. Изъятие участка земли под жилым объектом на нужды муниципалитета. В этом случае местные власти должны либо компенсировать стоимость объекта недвижимости, либо предоставить владельцу изымаемой квартиры альтернативное жилье.
7. Снос аварийного дома. В этом случае собственник может (по желанию) получить взамен либо альтернативное жилое помещение, либо денежную компенсацию.
8. Злостное нарушение владельцем жилого помещения правил общежития, создание для соседей невыносимых условий, снижение их качества жизни. если такие нарушения продолжаются длительное время, а увещевания соседей либо участкового не достигают положительного эффекта, соседи могут обратиться в суд в иском о выселении шумного соседа.

Все вышеперечисленные основания для выселения подразумевают обязательную компенсацию (любым способом) собственнику жилого помещения, из которого его выселяют. Но это не относится к ипотечным квартирам, долг по ипотеке за которые еще не погашен. До тех пор, пока ипотека не выплачена в полном объеме, жилой объект находится в залоге у кредитного учреждения и в случаях, когда жильцы таких квартир допускают длительную задолженность по ипотечным платежам, банк может обратиться в суд с иском о выселении.

В этих случаях выселение происходит без предоставления альтернативного жилого помещения. Но банк возвращает должнику ту сумму, которая была им выплачена без учета процентов, либо, в отдельных случаях, может пойти навстречу должнику и подыскать ему альтернативное жилое помещение меньшей площади с пересчетом суммы долга.

Можно ли выселить собственника, если он не платит за квартиру

Любой, даже внушительный долг по коммуналке не может стать основанием для выселения собственника жилого помещения. Но это вовсе не значит, что такой владелец может вовсе не платить коммунальные платежи.

Кредитор может инициировать судебный иск по принудительному взысканию долга, который впоследствии будет погашаться за счет иного имущества неплательщика. Это может быть арест счетов и вкладов в банке, опись с последующей продажей с торгов другого движимого или недвижимого имущества.

Как выселить собственника из квартиры за систематические нарушения прав соседей

Если владелец квартиры систематически нарушает права соседей, то его выселение возможно только в том случае, если у него есть альтернативное жилье. На практике такие «счастливые» для страдающих соседей обстоятельства встречаются крайне редко, поэтому, чаще всего, нарушитель получает неоднократные предупреждения о ненадлежащем поведении, штрафы, иные меры воздействия.

Например, гражданка Надеждина устроила в своей квартире студию современного танца. С раннего утра до позднего вечера из квартиры доносились звуки музыки, на площадке толпились люди, повсюду валялись окурки, нередко посетители Надеждиной устраивали между собой и с соседями драки или дебоши.

Соседи неоднократно обращались к шумной соседке с просьбами прекратить шумные сборища, но она игнорировала их просьбы, заявляя в ответ: «Моя квартира, что хочу, то и делаю». Соседи неоднократно обращались в жилинспекцию и фиксировали факты систематического нарушения гражданкой Надеждиной правил общежития.

Был составлен коллективный иск о выселении шумной соседки. Однако, суд не удовлетворил исковые требования жильцов дома, так как у Надеждиной не было альтернативного жилого помещения. Но суд предупредил Надеждину, что она не может использовать квартиру не по назначению и если она не прекратит свои занятия танцами в жилом помещении, то может быть выселена.

Порядок действий при выселении

Выше мы говорили о том, что выселение за нарушение прав соседей возможно только при наличии у владельца альтернативного жилого помещения. Поэтому будем рассматривать именно такой вариант выселения.

Алгоритм действий следующий:

1. Проведение собрания соседей нарушителя, где они оговаривают дальнейшие действия и выбирают своего представителя для общения с официальными органами от имени всех жильцов.
2. Представитель посещает участкового или полицию и просит проверить нарушителя и зафиксировать его поведение в протоколе.
3. После посещения нарушителя полицией представитель пострадавших жильцов получает протокол о нарушении, собирает иные доказательства (это могут быть аудио- или видео-файлы, акты жилищной комиссии и т.п.).
4. Составляется жалоба в ЖЭУ или УК.
5. По жалобе соседей ЖЭУ или УК уведомляет соственника-нарушителя о том, что он обязан устранить все нарушения.
6. Если нарушитель не реагирует, следует обращение в суд с коллективным иском о выселении. помимо коллективного иска соседей, требование о выселении могут заявить официальные органы местного самоуправления.
7. Участие в судебных слушаниях по делу. Часто в таких случаях пострадавшие соседи привлекают адвокатов либо доверяют участие в слушаниях своему представителю, избранному на общем собрании жильцов. Остальные пострадавшие соседи также могут участвовать в судебных слушаниях.
8. Исходя из материалов дела, суд принимает решение. Это может быть выселение нарушителя либо обязательство устранить все нарушения силами и средствами ответчика.

Исковое заявление (образец)

Требования к составлению искового заявления о выселении такие же, как и к любому другому иску. Оно должно быть составлено юридически грамотным языком, не должно содержать юридических и грамматических ошибок, а также оскорбительных определений любого лица.

В исковом заявлении должны содержаться следующие сведения:

1. Наименование и реквизиты суда, в который подается иск.
2. Информация и контакты всех сторон процесса (истца, ответчика, третьих лиц, участвующих в процессе).
3. В описательной части иска необходимо указать основания, по которым истец обращается к суду, например, нарушения владельцем жилого помещения прав соседей. Обязательно подробное описание, каким образом, с какой кратностью права соседей нарушались.
4. Описать документы, в которых содержатся доказательства таких нарушений. Это могут быть протоколы, составленные полицией либо сотрудниками УК, письменные свидетельские показания (с обязательным условием подтверждения своих показаний свидетелями лично в судебном заседании).
5. Сведения о попытках досудебного урегулирования споров. В доказательство необходимо представить копии требований, уведомлений о недопустимости поведения нарушителя.
6. Далее истец должен озвучить требования, которые он предъявляет к суду. В нашем случае таким требованием является выселение собственника из занимаемого им жилого помещения. Необходимы ссылки на статьи законов, на основании которых истец требует выселить нарушителя.
7. Нумерованный перечень прилагаемых документов.
8. Дата и подпись.

При подаче иска необходимо соблюсти подсудность. Иск подается в районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Чаще всего истцом выступает представитель органов местного самоуправления, но не возбраняется подача искового заявления от коллектива жильцов дома, где проживает нарушитель либо от одного жителя этого дома.

Документы

Для того, чтобы суд принял исковое заявление, к нему необходимо приложить пакет документов, а именно:

• несколько экземпляров иска (по количеству сторон процесса, но не менее трех);
• квитанция об уплате госпошлины;
• любое удостоверение личности заявителя;
• документы, подтверждающие факты злостного нарушения прав соседей (это могут быть фото- аудио- или видео-документы, протоколы из полиции и т.п.);
• копии уведомления, требования к ответчику о недопустимости его поведения;
• любой документ о регистрации истца (эта бумага подтвердит, что истец имеет право предъявлять претензии ответчику);
• иные документы, которые могут стать доказательствами по делу.

Все документы подаются в копиях. Исключение составляет квитанция об уплате госпошлины, ее необходимо прикладывать к иску в оригинале.

Сроки и стоимость

Обычно на выселение нарушителя из жилого помещения уходит от двух и более месяцев, но процесс может значительно затянуться, если ответчик подаст встречный иск либо, после вынесения вердикта – апелляцию на решение суда.

Иск о выселении не является имущественным, поэтому госпошлина составит 300 рублей. В случае заявления дополнительных требований, размер госпошлины увеличится на 300 рублей за каждое дополнительное ходатайство.

Как выселить бывшего собственника из купленной квартиры

При продаже жилого помещения априори подразумевается, что бывшие владельцы после заключения договора купли-продажи должны сразу же покинуть квартиру, если иное не оговорено в договоре. Но зачастую бывший собственник не торопится съехать, создавая неудобства новому владельцу. Приходится прибегать к принудительному выселению.

Например, гражданка Бойцова продала свою квартиру гр. Гизатовой. При заключении сделки они договорились, что Гизатова дает Бойцовой месячный срок для решения всех проблем с переездом. Но и через три месяца Бойцова по-прежнему занимала жилое помещение и выезжать отказывалась, мотивируя это тем, что новая квартира еще не подготовлена.

Гизатова отправила заказным письмом с уведомлением Бойцовой требование о выселении, но та проигнорировала и это требование. Гизатовой ничего не оставалось, как обратиться с иском о выселении в суд. К иску она приложила договор купли-продажи, где был оговорен месячный срок на выселение ответчицы из жилого помещения.

Суд удовлетворил исковое требование в полном объеме, обязав Бойцову в недельный срок покинуть объект недвижимости и передать ключи от квартиры истице.

Что делать новому владельцу, если прежний не съезжает

Если бывший собственник не торопится съезжать добровольно, новому собственнику придется предпринять несколько последовательных шагов:

1. Уведомить бывшего владельца о необходимости покинуть помещение. Необходимо либо выслать требование заказным письмом с уведомлением, либо передать его лично в присутствии двух свидетелей. Это нужно для того, чтобы в суде иметь доказательства, что ответчик получал уведомление.
2. Если бывший владелец ответил отказом либо проигнорировал требование – приступить к составлению искового заявления и сбору необходимых документов.
3. Передать весь пакет документов в секретариат суда по месту жительства ответчика.
4. Принять участие в судебных заседаниях.
5. Дождаться вступления решения суда в законную силу и получить на руки документ о выселении.
6. Передать исполнительный лист в ССП и написать заявление об открытии исполнительного производства.

Ни в коем случае не нужно пытаться самостоятельно принудительно выселить нарушителя из квартиры. В таком случае вы легко можете из истца превратиться в ответчика, если в процессе такого принудительного выселения испортите какое-то имущество ответчика либо нанесете ему телесные повреждения.

Исковое заявление и документы

Исковое заявление о выселении прежнего владельца и перечень документов почти не отличаются от опубликованных выше. Дополнительно придется приложить:

• копию договора купли-продажи;
• выписку из ЕГРН, которая подтвердит право собственности на жилое помещение истца.

Необходимо помнить, что истец и в этом случае должен обязательно соблюсти порядок досудебного урегулирования спора. Без этого суд вернет исковое заявление либо оставит его без движения.

Сроки и стоимость

Как и в предыдущем случае, выселение может затянуться на срок от двух месяцев и до полугода.

Расходы на суд составят от 300 рублей (госпошлина) до нескольких тысяч, если истец прибегнет к услугам адвоката. В случае положительного решения суда, а в конкретном случае это происходит в подавляющем большинстве случаев, суд взыщет все судебные издержки с ответчика.

Как выселить собственника доли из квартиры

Следующей распространенной ситуацией является выселение одного из совладельцев жилого помещения, который владеет долей квартиры. Нередко такой долей является отдельная комната, где и проживает собственник доли.

Чаще всего к выселению прибегают собственники других долей, для которых нарушитель создает невыносимые условия для проживания.

Необходимо соблюсти следующую последовательность действий:

1. Составить жалобу на действия (либо бездействия) владельца доли, в результате которых для остальных собственником создались невыносимые условия в УК либо другой жилищный орган.
2. Зафиксировать эти нарушения с помощью сотрудников УК.
3. Предупредить нарушителя (письменно либо в присутствии двух свидетелей) о недопустимости его поведения.
4. В случае отказа либо игнорирования предупреждения, подготовить исковое заявление и необходимые документы.
5. Передать пакет документов в канцелярию суда.
6. Принять участие в судебном процессе.
7. Получить решение суда, вступившее в силу.
8. Выселить нарушителя с помощью ССП и полиции.

Нет никакой гарантии, что в этом случае суд пойдет навстречу заявителю и примет положительное для него решение суда. Необходимо будет представить веские доказательства того, что совладелец вашей квартиры создает невыносимые условия для проживания, причем необходимо будет доказать, что его нарушения являются злостными (многократно повторяющимися), а не единожды случившимся конфликтом.

Например, в двухкомнатной квартире, доставшейся им от родителей по наследству, проживают два совладельца, брат и сестра, каждый в своей комнате, остальные помещения используют совместно. брат ведет асоциальный образ жизни, постоянно устраивает пьяные дебоши, приводит в квартиру собутыльников, которые неоднократно обворовывали сестру. Были случаи, когда брат и его «друзья» ломились в комнату сестры поздно ночью, требуя у нее деньги на дальнейшую попойку.

Она обращалась к участковому, но профилактические беседы с братом приносили только временный эффект, через короткое время все повторялось.

Сестра подала исковое заявление о выселении брата из жилого помещения. Суд, рассмотрев все материалы дела, принял решение: так как у ответчика нет иного жилья, он является таким же собственником квартиры, как и истица, в иске отказать. Суд порекомендовал оппонентам в судебном споре попытаться продать квартиру и разъехаться, что вскоре они и сделали.

Если бы сестра обратилась к адвокату, он объяснил бы ей бесперспективность ее исковых требований и порекомендовал бы точно такой же выход их сложившейся ситуации.

Документы, исковое заявление

Обращение в суд в случае выселения долевого собственника ставит перед собой цель доказать правонарушение со стороны совладельца, дающего основание для выселения. Для таких исков необходимы веские основания, поэтому доказательства должны быть тоже неопровержимыми. Истцу потребуется собрать следующий пакет документов:

1. Свидетельские показания других жильцов, соседей. Необходимо, чтобы они были написаны каждым из свидетелей от руки. Второе условие – каждый свидетель должен будет подтвердить свои показания в судебном заседании лично.
2. Фото-, видео- или аудио-доказательства на СD или DVD-диске. Они должны быть переданы секретарю суда вместе с другими документами, приложенными к иску.
3. Протоколы, составленные участковым либо другими сотрудниками полиции.
4. При необходимости также могут быть приложены заключения СЭС, медицинского учреждения, органов опеки и попечительства.

Исковое заявление составляется по образцу, указанному выше.

Необходимо иметь в виду, что собственник доли не может быть выселен без компенсации его части жилого помещения. Чаще всего суд принимает решение о выселении совладельца с выплатой истцом денежной компенсации ответчику за его долю собственности.

Сроки, цена

При таких исках о выселении действует стандартный период рассмотрения подобных исков – два-три месяца, если ответчик обжалует решение, то срок может продлиться до полугода.

Цена такого иска состоит из стоимости госпошлины (за иск неимущественного характера сумма составит 300 рублей) и, в случае обращения истца к адвокату, из стоимости услуг конкретного юриста.

Порядок выселения

После вынесения решения суда о принудительном выселении, начинается непосредственно сама процедура. Ситец получает исполнительный лист и передает его в ССП, где пишет заявление об открытии исполнительского производства, далее действуют судебные приставы.

Действия судебного пристава

Если после получения решения суда ответчик отказывается добровольно выселяться, ССП имеет право в принудительном порядке заставить нарушителя покинуть помещение. Принудительное выселение должно происходить в присутствии двух понятых. Если ответчик не открывает дверь, для того, чтобы попасть в жилое помещение, приставы имеют право привлечь сотрудников МЧС и правоохранительные органы.

Каждое последующее действие пристава отражается в акте исполнения судебного решения.

Сотрудник ССП должен составить опись всего имущества ответчика, которое находится в выселяемом помещении с подробным описанием каждой вещи, указанием на ее состояние и количество.

Принудительное выселение с помощью сотрудников ССП – процедура малоприятная, поэтому, если уж суд принял решение о выселении, лучше не доводить дело до крайностей и самому покинуть жилое помещение.

Судебная практика

Надеяться в удовлетворении исковых требований о выселении в полном объеме возможно только в случаях выселения бывшего собственника жилого помещения. Во всех остальных ситуациях, поскольку зачастую нарушитель не имеет альтернативного жилья, суд вряд ли пойдет на такие крайние меры, если только случай не будет совсем уж вопиющим.

В каких случаях суд априори откажет в выселении владельца квартиры:

1. Если ответчик не имеет альтернативного жилья.
2. Если ответчик ранее отказался от приватизации этого жилого помещения в пользу другого. В этом случае он имеет право на пожизненное проживание в спорной квартире.
3. Если на иждивении ответчика находятся несовершеннолетние, либо недееспособные члены семьи.
4. Если ответчик не достиг совершеннолетия.

Каждая ситуация по-своему уникальна. Разобраться во всех перипетиях, юридических тонкостях в конкретном случае сможет только грамотный юрист по жилищным спорам. В любом случае, чтобы попытаться решить проблему с недобросовестными собственниками жилых помещений, лучше, хотя бы на первом этапе, обратиться к грамотному адвокату.

Он не только разъяснит, что необходимо сделать в первую очередь, что оставить за скобками, но и разъяснит доверителю судебную перспективу вашего дела. Рассмотрев все нюансы дела, он прямо ответит на вопрос – есть ли шансы в суде, стоит ли вообще начинать судебную тяжбу, либо необходимо искать другие пути решения проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Когда могут выселить из квартиры

Гражданина нельзя лишить права проживания в принадлежащем ему или предоставленном государством жилом помещении без наличия веских оснований. Но при несоблюдении ряда обязательств процедура выселения может быть инициирована в порядке, регламентированном нормативно-правовыми актами. Рассказываем, в каких случаях допустимо лишение собственника или нанимателя права на проживание в жилом помещении и какие причины могут стать основанием для выселения.

1. Заявление участковому об оказании содействия в выселении из жилого помещения
2. Бланк искового заявления о выселении из жилого помещения
3. Образец искового заявления о выселении из жилого помещения
4. Бланк уведомления о выселении из жилого помещения

Что означает выселение из жилого помещения

Выселение — процедура, направленная на лишение гражданина занимаемого им жилого помещения и снятие с регистрационного учета.

Лицо может быть лишено этого права при наличии веских, предусмотренных нормами законодательства оснований. Процедура выселения из собственного жилья или жилья, в котором наниматель снимает квартиру, инициируется исключительно в судебном порядке.

Чем регламентируется

Понятие, причины и порядок выселения граждан из жилых помещений регламентированы и регулируются положениями следующих нормативно-правовых актов:

• Ст. 84–91 ЖК РФ. Регулируют основания и порядок выселения граждан из жилых помещений, предоставленных в соответствии с заключенными договорами социального найма. Споры данной категории решаются в порядке судебного производства. . Согласно приведенной статье лица, связанные с собственником недвижимости родственными связями, в равной мере несут ответственность по обязательствам, возникающим в процессе использования жилья, например соблюдать требования к назначению помещения, к нормам по уровню шума. Выселение граждан, причисленных к данной категории, возможно только при условии неисполнения этих обязательств или окончания близкородственных отношений. . В случае расторжения брачного союза возможным является выселение бывшего супруга или супруги, если таковые не обладают правом собственности на жилое помещение. , 685 ГК РФ. НПА регламентируют возможность выселения граждан при условиях окончания временной регистрации, по договору найма. . Определяет обязанность по выселению в случае продажи жилья новому собственнику. , устанавливает обязанность собственника жилой площади использовать помещение исключительно в соответствии с целевым назначением. Злостное нарушение приведенного правила может стать причиной инициации процедуры выселения. . Регламентирует возможность выселения при расторжении договора социального найма жилья по различным основаниям.

Способы выселения

Процесс выселения гражданина из занимаемого им жилого помещения инициируется собственником жилья или органами, в ведомстве которого оно находится. Независимо от нюансов процедуры лишение права на жилье производится двумя способами:

• на принудительной основе в порядке судебного производства;
• в добровольном порядке путем выезда из жилья и снятия с регистрационного учета.

К примеру, выселение лица, являющегося собственником жилья на основании правоустанавливающих документов, возможно через суд при нарушении им положений ст. 293 ГК РФ, предписывающих требование об использовании помещения исключительно в установленных законом целях.

Основания для выселения из квартиры

Основания, в соответствии с которыми жильцы могут выселиться или быть выселенными на проживание в квартире или доме, можно подразделить на две условные подгруппы:

1. Выселение в соответствии с инициативой непосредственно собственника или нанимателя. Это добровольная процедура, когда человек сам выезжает из жилья.
2. Выселение по инициативе управляющей компании, наймодателя, соседей, организаций, обусловленное ненадлежащим поведением жильцов или собственников, аварийным состоянием жилья, утратой права на проживание в жилье.

Вторая группа включает широкий спектр оснований:

1. Необходимость в сносе дома ввиду ветхо-аварийного состояния.
2. Присвоение недвижимому имуществу статуса нежилого помещения.
3. Лишение права на проживание в квартире, например в случае расторжения брака с собственником жилья.
4. Наличие долгов, возникших в результате отказа жильцов оплачивать услуги ЖКХ.
5. Нарушение правил, принятых в условиях общежития, если лицо проживает в жилье, принадлежащем к данной категории.
6. Действия неправомерного характера в отношении граждан, проживающих в соседних квартирах.
7. Преднамеренное приведение жилья в фактически не пригодное для проживания состояние.
8. Заселение в условиях отсутствия требуемого в подобной ситуации согласия со стороны собственника недвижимого имущества.
9. Окончание срока действия договора найма.
10. Использование жилья не по назначению.

Кто имеет право выселять из квартиры

Выселить принудительно имеет право только суд, приняв судебное решение. В иных случаях принудительное выселение невозможно, поскольку нарушает конституционные права граждан.

Решение суда после вступления в законную силу исполняется судебными приставами-исполнителями.

Инициировать процесс выселения через суд может собственник жилья, соседи, долевые собственники, государственные органы.

Кого не могут выселить

Есть отдельные категории граждан, к которым мера выселения из занимаемого жилого помещения ограничена:

• Дети. Лишение несовершеннолетнего права занимать жилье возможно только в случаях, когда родителями или опекунами ребенка последнему предоставлена равноценная жилая площадь или при выявлении факта фиктивной регистрации.
• Граждане, оформившие отказ от проведения процедуры приватизации. За указанными лицами право на проживание на занимаемой ими территории сохраняется.
• Нетрудоспособные граждане, фактически находящиеся на иждивении собственника. Согласно ст. 31 ЖК РФ в исключительных случаях допустимо лишение лиц, принадлежащих к данной категории, права занимать жилье. Подобное возможно вследствие истечения срока обязательства по содержанию нетрудоспособного или на основании судебного решения.
• Несовершеннолетние граждане, оставшиеся без попечения родителей.

Приведенные выше правила утрачивают актуальность в том случае, если жилье находится в залоге банковского учреждения на основании договора ипотечного кредитования.

Порядок выселения из жилого помещения в судебном порядке

Выселение из муниципального жилья или жилого помещения, принадлежащего физическому лицу, возможно только после судебного разбирательства. В числе распространенных причин обращения в суд:

• развод, сопряженный с необходимостью выселения одной из сторон в связи с прекращением брачных отношений;
• наличие задолженностей по оплате коммунальных услуг;
• использование жилья не в соответствии с назначением.

Процедура выселения граждан из занимаемого ими жилья выглядит так:

1. Подача искового заявления в суд.
2. Вынесение судом определения о принятии искового заявления к рассмотрению и назначении даты проведения судебного разбирательства.
3. Проведение судебного разбирательства.
4. Вынесение судом процессуального решения. Лишение ответчика права на проживание в занимаемом им жилом помещении возможно только при условии удовлетворения исковых требований.
5. Вступление решения в законную силу.
6. Выдача исполнительного документа или копии вступившего в законную силу решения.
7. Направление исполнительного листа или процессуального акта приставам для исполнения.

Если истец лишен возможности самостоятельно обратиться в суд, например по причине удаленного проживания, нахождения на лечении, допустимо передать правомочия лицу, действующему на основании заверенной нотариально доверенности.

Исковое заявление

Процедура составления искового заявления регламентирована положениями ст. 131 и 132 ГПК РФ, согласно которым документ должен включать следующие сведения:

• наименование суда, куда направляется исковое заявление с приложенным к нему пакетом документов (иск подается по месту жительства ответчика);
• паспортные, адресные и контактные данные каждой из сторон, один из идентификаторов ответчика, например СНИЛС или ИНН;
• наименование документа;
• существо спора;
• ходатайство о вызове в суд лиц, являющихся свидетелями; допустимо заявление указанного ходатайства в рамках проведения судебного разбирательства;
• требования истца;
• перечень документов, приложенных к заявлению;
• дата составления иска и подпись истца.

Исковое заявление необходимо дополнить документами, подтверждающими законность требований истца:

• квитанция, подтверждающая уплату пошлины;
• документальные подтверждения необходимости лишения гражданина прав на проживание в жилье.

При отсутствии у лица возможности самостоятельного представления документов, подтверждающих законность требований истца, последний может заявить ходатайство об истребовании их судом.

Внесудебное выселение из жилого помещения

Внесудебное выселение гражданина из занимаемого им жилого помещения чаще всего возможно только при наличии добровольного согласия со стороны последнего.

Но есть нюансы. Например, вариант внесудебного выселения — если в договоре найма жилья предусмотрено, что он расторгается без суда в случае, если наниматель нарушает определенные условия договора. Тогда сделку допустимо расторгнуть без суда, предварительно направив нанимателю уведомление о нарушении условий договора.

Кроме того, выселение без суда возможно, когда вселенный человек утратил право на проживание, например, истек срок действия договора найма жилья. В этом случае ему стоит направить уведомление о выселении.

Уведомление при внесудебном выселении

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ уведомление о выселении может быть составлено в любой форме, в том числе устно.

Письменное уведомление может быть направлено нанимателю следующими способами:

• Почтой России заказным письмом с уведомлением;
• телеграммой;
• лично.

Выселение из приватизированной квартиры

Термин «приватизированная квартира» подразумевает под собой жилье, перешедшее в собственность физического лица из муниципального фонда. Фактически основания для выселения из такой квартиры общие, например:

• Аннулирование брачных отношений. В соответствии со ст. 36 СК РФ гражданин может быть лишен права на проживание в квартире, если жилье было приватизировано супругом или супругой до момента заключения брака.
• Использование жилья не по назначению. Согласно ст. 293 ГК РФ собственник может быть выселен из принадлежащего ему жилья в случае бесхозного к нему отношения или использования площади не в соответствии с определенным законом назначением, к примеру переоборудования квартиры в складское помещение.
• Реализация жилья собственником. В соответствии со ст. 292 ГК РФ собственник утрачивает право на проживание в принадлежащем ему жилом помещении после заключения договора купли-продажи.
• Задолженность, образовавшаяся в результате неуплаты услуг ЖКХ.

Выселение из муниципальной квартиры

Выселение граждан, проживающих в жилье, являющемся собственностью муниципалитета, возможно при наличии определенных законом оснований:

• систематическое нарушение прав третьих лиц, в качестве которых, как правило, выступают соседи;
• нарушение условий договора: отказ от уплаты коммунальных услуг, использование жилья не в соответствии с целевым назначением, совершение действий, повлекших за собой приведение квартиры в непригодное для проживания состояние;
• признание необходимости сноса дома в связи с аварийным состоянием.

Процедура выселения граждан из муниципальной квартиры может быть проведена как в добровольном, так и в принудительном порядке. Если лицо отказывается покидать помещение, в котором проживает, придется обращаться в суд. В том случае если в муниципальном жилье проживают нетрудоспособные или несовершеннолетние граждане, лица со статусом инвалида, выселение допустимо только при условии предоставления другой квартиры или дома из маневренного фонда.

Выселение из квартиры социального найма

Квартира социального найма — жилье, предоставленное государством на основании договора социального найма гражданам, отнесенным к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий. Лица, проживающие на территории муниципального жилья, могут быть выселены только при наличии веских оснований, перечень которых приведен в ст. 90, 91 ЖК РФ, ст. 293 ГК РФ. В их числе, к примеру, систематическое нарушение прав третьих лиц, небрежное отношение к квартире.

При отсутствии согласия со стороны нанимателя процедура выселения может быть инициирована только при наличии соответствующего исполнительного документа, выданного судом на основании удовлетворительного решения. Как показывает практика, лишение гражданин прав на проживание в муниципальном жилье является крайне редкой необходимостью. Чаще подобное происходит в результате наделения дома, в котором располагается жилье социального найма, статусом аварийного, что подразумевает снос. В таких ситуациях нанимателям предоставляется равноценное жилье.

Выселение из ипотечной квартиры

Квартира, приобретенная на основании договора ипотечного кредитования, фактически является залоговым имуществом банка до момента полного расчета заемщиком с кредитором. Переход права собственности к покупателю жилья изначально регистрируется с указанием обременения.

Нарушение заемщиком условий договора кредитования, систематический пропуск платежей, отказ от внесения денежных сумм может привести к обращению взыскания на жилую площадь. В таких ситуациях жилье изымается с целью последующей реализации и погашения имеющейся задолженности.

Инициация банком процедуры выселения возможна даже в том случае, если квартира является единственным жильем собственника. Лишение гражданина прав на проживание в жилом помещении, приобретенном на основании договора ипотечного кредитования, допускается только при условии проведения судебного разбирательства и вынесения положительного процессуального акта.

Выселение из квартиры собственником

Как показывает практика, наиболее распространенными являются ситуации, когда процедура выселения граждан из жилья инициируется непосредственным собственником. При отсутствии согласия со стороны лиц, проживающих в квартире, выселение производится в порядке судебного производства. Основания:

• По ст. 31 ЖК РФ гражданин, расторгнувший брак, может лишить бывшего супруга или супругу права на проживание в принадлежащем ему жилье. Также мера выселения применяется я к родственникам бывших мужа и жены.
• В соответствии со ст. 292 ГК РФ мера выселения применяется при переходе прав собственника, то есть при продаже жилья.

В большинстве случаев выселение и снятие с регистрационного учета граждан, проживающих в квартире, принадлежащей третьему лицу на основании правоустанавливающих документов, возможно только после проведения судебного разбирательства. Для принятия удовлетворительного решения собственнику необходимо представить доказательства, подтверждающие законность требований о выселении.

Выселение незаконно проживающих

Под незаконным занятием жилого помещения принято понимать вселение в квартиру граждан, не обладающих правом собственности на указанное помещение и иными правами на проживание в нем, например правами нанимателя. Закон допускает выселение лиц, самовольно занявших не принадлежащую им жилплощадь, в административном порядке или в порядке судебного производства. В отличие от иных случаев в подобной ситуации не предусматривается обязательное предоставление гражданам свободного помещения для последующего проживания.

Выселение бывшего супруга

В соответствии с положениями ст. 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением может быть прекращено в результате расторжения брачного союза. Однако возможно это только при наличии ряда условий:

• Одна из сторон проживает в квартире, находящейся в индивидуальной собственности бывшего супруга или супруги, то есть не является собственником жилого помещения.
• Супруги проживали в квартире на основании договора социального найма, где в качестве основного нанимателя указана только одна из сторон.
• Условия договора об ипотечном кредитовании выполняются только одним из супругов, тогда как второй исключен из перечня солидарных заемщиков в соответствии с добровольным согласием или на основании судебного решения.

Для выселения и снятия с регистрационного учета бывшего супруга или супруги второй стороне требуется обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. Обязательно приложить доказательную базу, удостоверяющую факт отсутствия у ответчика законных прав на обладание занимаемым им жильем.

Выселение из служебного помещения

В соответствии с положениями ст. 103 ЖК РФ выселение гражданина из занимаемого им служебного помещения возможно только при наличии законных оснований. К числу таковых относится истечение срока действия договора соцнайма, переход права собственности на жилье, грубое нарушение нанимателем условий договора.

При отсутствии нарушений договора со стороны нанимателя выселение на добровольной основе возможно только при условии предоставления равноценного жилого помещения для проживания. В иных ситуациях процедура лишения гражданина права проживания в служебном помещении проводится в рамках судебного разбирательства. Как показывает практика, в подобных случаях суды зачастую выносят решения, удовлетворяющие интересы фактических собственников жилья.

Выселение несовершеннолетних

Выселение из жилого помещения граждан, не достигших возраста совершеннолетия, производится исключительно в рамках судебного разбирательства. В большинстве случаев лишение ребенка права на проживание в квартире возможно только при условии предоставления ему равноценного жилья. Но такая мера не всегда обязательна, например, при условии истечения срока действия договора найма жильцы, в том числе несовершеннолетние, могут быть выселены из занимаемого помещения.

Таким образом, принудительное выселение — одна из суровых мер наказания, которая чаще применяется в исключительных ситуациях, когда иные действия не принесли положительных результатов. Как показывает практика, применение процедуры выселения чаще требуется в случаях выявления грубых нарушений правил проживания или условий действующих договоров со стороны собственников или арендаторов жилого помещения.