Покупка-продажа муниципального жилья

Покупка-продажа муниципального жилья

Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману большинству жителей страны. Как следствие, популярностью пользуются различные законные, но обходные пути, при помощи которых можно получить жилье по низкой стоимости. Один из таких способов: покупка-продажа муниципального жилья.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть – населенному пункту, а значит – государству. Суть в том, что такое жилье выдается не для продажи, а для проживания определенным категориям населениям. Оно числится на балансе города, но все расходы на содержание квартиры несут жильцы. Выглядит как некий вариант аренды, с правом получения права собственности – приватизации.

Самый простой способ продать такую недвижимость – сначала приватизировать ее. После этого квартира будет считаться частной собственностью и ее можно будет продавать, как и любую другую частную недвижимость, безо всяких ограничений. Однако такая процедура занимает некоторое время и не всегда удобна в плане реализации. В результате применяются различные обходные схемы, чтобы и деньги за квартиру получить и приватизацию не проводить.

Прописка

Этот вариант достаточно рискованный и потому особой популярностью не пользуется. Однако он же и самый быстрый. Так что, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и имеет встречное доверие), может быть реализована такая схема:

1. Продавец подает запрос в муниципалитет на прописку в квартире третьего лица.
2. Если одобрение получено, покупателя прописывают.
3. Покупатель передает оговоренную сумму денег за данную операцию.
4. Продавец выписывается из квартиры.

Получается, что у социального жилья появляется новый арендатор, который уже может реализовать приватизацию и стать полноценным собственником. Стоимость квартиры при такой «купле-продаже» не высокая за счет множества рисков и потенциальных проблем, однако именно цена и привлекает покупателей, не имеющих возможности приобрести жилье по рыночным ценам.

Пример возможных проблем: Продавец прописывает покупателя в квартире, получает за это деньги, но сам не выписывается и не позволяет провести приватизацию. В результате, покупатель, который уже заплатил деньги, не имеет возможности что-либо сделать с квартирой. В то же время, забрать деньги обратно он уже не может, ведь обычно никакого отдельного договора при такой схеме не составляется.

Использование «буферной» квартиры

Большей популярностью пользуется второй, альтернативный вариант, при котором обязательно требуется помощь риэлторов из агентства недвижимости. Суть системы в том, что продавец прописывает покупателя в своей квартире и одновременно выписывается из нее, прописываясь в другой, якобы купленной, жилой недвижимости (она формально принадлежит агентству недвижимости). Это необходимо для того, чтобы продавец не получил возможности вновь прописаться в том же муниципальном жилье.

После того, как покупатель не только пропишется в социальной квартире, но и завершит приватизацию, производится окончательный расчет, и продавец получает свои деньги. В тот же момент он якобы «продает» или «дарит» буферную квартиру обратно агентству (если вообще производилась перерегистрация права собственности). Дальше продавец уже сам решает, что он будет делать с полученными деньгами.

Как продать муниципальную квартиру

Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, это даже не является покупкой-продажей как таковой.

Порядок действий

1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
3. Продавец прописывается в буферной квартире.
4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
5. Производится окончательный расчет.
6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Следует учитывать, что все это возможно только в том случае, если квартиру вообще можно приватизировать, а это далеко не всегда бывает так. Например, невозможно приватизировать корпоративное жилье или квартиры, выделенные для военных.

Документы

Для реализации подобной сделки могут понадобиться следующие документы:

• Паспорта сторон.
• Договор с агентством недвижимости.
• Договор между сторонами сделки.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц в муниципальном жилье.
• Договор на право пользоваться социальной квартирой.
• Расписки, подтверждающие факт производимых расчетов.

Расходы

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.

Сроки

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости. В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке. А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.

Риски и их минимизация

Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:

• Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
• Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
• Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
• Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
• Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
• Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.

Несмотря на очевидные выгоды подобной операции по «купле-продаже» муниципального жилья, это очень рискованная операция. Рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, способных заранее выявлять все подводные камни и потенциальные проблемы. На бесплатной консультации специалисты разберут наиболее популярные схемы подобных сделок. Они же могут представлять интересы клиента, контролируя «куплю-продажу» на всем ее протяжении.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Покупка-продажа муниципального жилья

Стремление людей сэкономить при решении жилищного вопроса привело к появлению различных схем – одной из них является приобретение неприватизированного жилья. Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации и как это сделать?

✅ Что такое муниципальное жилье?

Муниципальное жилье числится на балансе населенного пункта (муниципалитета) – наймодателем является муниципальный орган. По договору социального найма оно предоставляется гражданам для проживания (ст. 674 ГК) – арендная плата не взимается, оплачиваются лишь коммунальные услуги. Право собственности принадлежит государству, но благодаря приватизации квартира может перейти во владение жильцу. В большинстве случаев договор не ограничен каким-либо сроком, но если жилплощадь предоставлялась в качестве служебного помещения или проживавший там одинокий арендатор умер, то она возвращается в муниципальный жилой фонд.

Все вопросы социального найма регламентируются гл. 35 ГК РФ. Согласно закону, постоянно пользоваться выделенной муниципалитетом жилплощадью имеют право наниматель и его близкие родственники. В соответствии со ст. 81 ЖК, при согласии всех членов семьи в квартире могут поселиться и временные жильцы. Продолжительность проживания посторонних лиц дольше 1.5 месяцев допускается лишь в случае, если нормы жилой площади соблюдены.

✅ Причины, побуждающие заключить сделку

Приватизация жилья бесплатна. В соответствии с внесенными в ФЗ изменениями она больше не ограничена сроками (соответствующее решение было принято Государственной Думой 10.02.17 г. и утверждено 15.02.17 г.). После получения прав собственности на квартиру ее можно продать, подарить, обменять, завещать. Зачем приобретать/продавать неприватизированную жилплощадь? Причины имеются как у покупателя, так и у продавца.

Покупателя привлекают низкая стоимость и перспектива приватизации – после завершения процедуры объект будет иметь рыночную цену. У продавца также имеются свои причины. Продать муниципальное жилье в первую очередь желают те, кто уже использовал свое право на бесплатную приватизацию – такая возможность предоставляется государством 1 раз (исключением являются дети, которые после 18 лет могут приватизировать еще 1 объект). Вторая распространенная причина – острая нужда в деньгах. Человек может быть заинтересован в продаже и в случае переезда – найти обмен между муниципальными квартирами сложно, поскольку большая часть жилого фонда уже приватизирована гражданами. Продав недвижимость в одном населенном пункте, можно приобрести ее на новом месте, добавив собственные накопления или взяв кредит.

✅ Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

Поскольку недвижимость принадлежит муниципальному органу, продать ее привычным образом гражданин не может. Однако существуют способы, позволяющие обеим сторонам сделки получить желаемое, не нарушив закона. Фактически речь идет об уступке прав на проживание (но не прав собственности – они возникают только после приватизации).

✅ Как продать муниципальную квартиру?

Способ №1.

Этот способ очень рискован – применять его целесообразно только в случае, если между покупателем и продавцом сложились доверительные отношения (отсутствует риск одностороннего нарушения соглашений).

Алгоритм действий следующий: в муниципалитет подается запрос о прописке третьего лица. Если после рассмотрения заявления принимается положительное решение, то покупателя прописывают в квартире. Продавец выписывается после получения денег (снимаются с прописки и остальные жильцы, если таковые имеются). В результате арендатор остается единственным, кто прописан, и он может подать запрос в департамент жилищной политики на подписание договора социального найма уже от своего лица. Если со стороны наймодателя не возникнет возражений, то у квартиры появится новый арендатор. Если свои права на приватизацию он или кто-то из членов семьи еще не использовали, то после прохождения процедуры жилплощадь станет полновластной собственностью.

С большой долей вероятности представители муниципального органа, являющегося наймодателем, не дадут согласия на заключение договора с новым нанимателем. В соответствии со ст. 82 ЖК РФ (п. 2), изменение договора социального найма возможно в случае, если арендатором станет дееспособный член семьи нанимателя при условии согласия остальных проживающих в помещении лиц. Такая возможность не распространяется на посторонних.

Риски при смене нанимателя очень высоки. Один из них – возможность выписки нового жильца продавцом сразу после получения денег. Законом закреплено право требовать в судебном порядке выселения временного жильца, если тот отказывается сделать это самостоятельно. Помимо самого продавца обратиться в суд могут члены его семьи, проживающие в квартире.

Способ №2.

Эта схема подразумевает участие риелторов, имеющих в своем распоряжении “буферный” жилой фонд и готовых предоставить сторонам свои услуги. По доверенности АН оформляет на покупателя приватизированное “буферное” жилье. После этого осуществляется обмен – он не запрещен законом. Арендатор муниципальной недвижимости выписывается и оформляет прописку в “буферной” квартире, принадлежащей АН, а покупатель обращается в жилищный департамент для составления нового договора социального найма. Препятствий в оформлении документов возникнуть не должно. Затем продавец выписывается из “буферной” квартиры (“дарит” или “продает” ее АН и получает деньги). В итоге все стороны остаются при своих интересах – агентство получает денежное вознаграждение (около 5% от суммы сделки), продавец – деньги, покупатель – жилплощадь, которую он затем может приватизировать (если уже не использовал такую возможность).

При обмене муниципального жилья количество снятых с регистрации и прописанных в другой квартире людей должно совпадать. Отдельное внимание уделяется детям – на их долю должно приходиться не меньшее количество квадратных метров, чем было в предыдущем доме. Если это правило не соблюдено, то сделка будет оспорена.

Не допускается обмен, если:

• в результате него жилищные условия одной из сторон серьезно ухудшаются (этот момент стоит учесть при выборе “буферного” жилья);
• муниципальная квартира относится к специальному фонду.

Если у регистратора возникнет подозрение в том, что сделка носит фиктивный характер, будет получен отказ.

Сделка, подразумевающая продажу муниципального жилья, не приветствуется наймодателем, поэтому выявление факта получения денег повлечет крайне неприятные последствия – вопрос будет рассматриваться судом и решение со 100%-ной вероятностью окажется не в пользу ответчика.

✅ Как избежать проблем?

При проведении такой сделки существует 3 главных риска:

• продавец, получив деньги, не выпишется из квартиры и принудительно выселит покупателя;
• владелец муниципального жилья не признает факт получения денег;
• агентство недвижимости откажется выкупать обратно предоставленную “буферную” квартиру (из-за деликатности обстоятельств отстоять свои интересы в суде не удастся).

Чтобы избежать подобных рисков, стоит:

• удостовериться в дееспособности продавца (покупателя);
• внимательно подойти к выбору агентства недвижимости (посмотреть отзывы, проверить документы на право ведения деятельности);
• не осуществлять полного расчета до получения обменного ордера или заключения договора социального найма на нового жильца (возможен отказ);
• документально зафиксировать все обязательства сторон сделки;
• оформлять расписку о получении денег в письменной форме – продавец должен написать ее синими чернилами от руки с указанием суммы прописью и числами (обязательно стоит поставить дату и подпись).

Риск того, что покупатель откажется платить или продавец не захочет выписаться существует, поэтому необходимы гарантии. Деньги желательно передавать через банковскую ячейку (в присутствии обеих сторон сумма пересчитывается и кладется на хранение в арендованную ячейку). Благодаря этому одна сторона сделки убедится, что оговоренная сумма подготовлена к передаче, а вторая будет иметь средство воздействия – деньги продавец сможет получить после выписки с жилплощади всех жильцов.

✅ Документы

Для осуществления сделки необходимо подготовить пакет документов, в который входят:

• паспорта – помимо оригиналов потребуются нотариально заверенные копии;
• если интересы одной из сторон будет представлять сотрудник агентства недвижимости или другой представитель, то нужна доверенность с указанием даты завершения полномочий и их перечня (документ заверяется у нотариуса);
• договор с АН;
• расширенный вариант выписки из домовой книги – в ней отображается информация о прописанных лицах, состоянии жилплощади;
• справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• технический паспорт на квартиру, выписка из ЕГРН (вместо кадастрового паспорта);
• договор социального найма;
• согласие со стороны всех проживающих в квартире жильцов;
• заявление об обмене жилплощади и соответствующий договор (по 1 экземпляру для каждого участника сделки и для регистратора).

Уплачивается госпошлина (2 тыс. руб.).

Чтобы у нового жильца не возникло проблем с приватизацией, требуется письменный отказ со стороны лиц, имеющих право инициировать процесс (это наниматель и прописанные члены его семьи).

Поскольку при продаже муниципального неприватизированного жилья оформлять договор купли-продажи нельзя, его передача осуществляется путем составления в свободной форме передаточного акта. В нем приводятся:

• сведения о заключивших сделку сторонах (паспортные данные);
• полная информация о квартире (адрес, площадь, состояние);
• другие важные детали, которые стороны хотели бы зафиксировать в документе;
• дата и подписи.

✅ Целесообразность приобретения неприватизированной муниципальной квартиры

Покупка квартиры, фактически находящейся в собственности муниципалитета, имеет лишь одно преимущество – ее стоимость значительно ниже рыночной (часто – в 2-3 раза). Если сделка пройдет удачно, то новый жилец сможет приватизировать квадратные метры, что в разы увеличит их стоимость. Привлекает также отсутствие необходимости в проверке жилья на юридическую чистоту.

Минусы такого способа приобретения очевидны – поскольку неприватизированное жилье находится на балансе муниципалитета, попытка нового жильца подписать договор социального найма с большой долей окажется провальной. Исключением является вариант с использованием «буферной» квартиры, но и здесь имеются подводные камни – законом предусмотрена возможность признания обмена недействительным (ст.75 ЖК РФ).

Вне зависимости от выбранного способа продажи муниципального жилья, покупатель не имеет права на получение налогового вычета, который положен в случае заключения сделки купли-продажи (13% от 2 млн. руб. – 260 тыс. руб.). Это в определенной мере уменьшает выгоду, которую обеспечивает невысокая цена неприватизированного объекта.

✅ Сроки

Быстрее всего удается осуществить вариант с пропиской нового жильца – процедура занимает несколько дней. Низкая вероятность положительного исхода и высокие риски аннулируют это преимущество.

Вариант оформления обмена с участием агентства недвижимости занимает больше времени (с учетом обсуждения деталей, поиска заслуживающего доверия АН, сбора/оформления бумаг потребуется 1-2 месяца).

✅ Как продать муниципальное жилье на законных основаниях?

Единственным законным основанием является наличие прав собственности – их предоставит приватизация. Собственность передается бесплатно, процесс регламентируется законом РФ от 04.07. 91 № 1541-1 и №14-ФЗ от 22.02.17 г. (ограничения по сроку проведения программы сняты). Для приватизации объекта не является препятствием наличие задолженности по коммунальным платежам.

Невозможно приватизировать жилье:

• в котором произведена неузаконенная перепланировка;
• признанное аварийным;
• находящееся в закрытых военных городках;
• относящееся к служебному фонду (при передаче жилья в муниципальную собственность или при оформлении согласия работодателя приватизация становится возможной).

Чтобы приватизировать жилье, нужно обратиться в отдел администрации района, занимающийся этим вопросом и уточнить список документов/справок (требования в разных регионах отличаются). Если кто-то из жильцов не желает принимать участия, то он должен оформить письменный отказ. После сбора документов остается подать их в уполномоченный орган, дождаться рассмотрения заявки и подписать составленный договор приватизации (подписи ставят все прописанные на жилплощади жильцы, жилье переходит в долевую собственность). Договор нужно принести в МФЦ – после регистрации прав собственности можно продать недвижимость на законных основаниях по рыночной цене.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации и как это сделать с минимальными рисками? Как избежать претензий со стороны муниципальных органов и не нарушить норм закона? Найти ответы на сложные вопросы помогут юристы сайта.