Покупка квартиры у юридического лица

Как купить квартиру у юридического лица: плюсы и минусы сделки

Когда мы планируем купить недвижимость для себя или в инвестиционных целях, нам предстоит принять ряд важных решений: в каком районе покупать недвижимость, какое количество комнат будет оптимальным для семьи, лучше отдельно стоящий дом или все же квартира и т.д. Все эти вопросы касаются объекта покупки. Но есть еще один важный вопрос – относительно особенностей покупки недвижимости у юридического лица. Об этом поговорим далее.

Юридические лица: кто это

Прежде, чем вступить в сделку с юридическим лицом, стоит разобраться в терминологии, а именно – кем является такое лицо. Юридическими лицами называются компании или организации, которые зарегистрированы государством. У каждого юридического лица есть:

  • имущество;
  • цели деятельности;
  • средства для ее осуществления.

Например, целью строительной компании является строительство жилья. Но она может параллельно заниматься продажей построенной недвижимости. Соответственно, покупатель может осуществить покупку недвижимости у ООО, например, за наличные. Инвестор тоже может быть юридическим лицом. В таком случае компания может купить квартиру в собственность на этапе строительства, а затем продать ее частным покупателям.

Юридические лица делятся на несколько типов в зависимости от того, как они платят налоги, по каким процентным ставками и какими правами обладают. В России юридическое лицо может быть:

  • государственной или частной компанией;
  • коммерческой или некоммерческой.

Коммерческие – это организации, целью которых является получение прибыли. Они, в свою очередь, делятся на хозяйственные общества, товарищества, партнерства и кооперативы. Общества – это организации, капитал которых сформирован учредителями. Каждому из них принадлежит определенная доля в имуществе. К таким относятся акционерные товарищества и общества с ограниченной ответственностью. Кооперативы – это организации, созданные путем добровольного объединения граждан.

Разница между всеми этими видами юридических лиц состоит не в том, могут ли они купить квартиру, а в степени ответственности. Например, у индивидуального предпринимателя (ИП) личные и корпоративные финансовые средства не разграничены. Если на него подают в суд, то ИП отвечает по обязательствам всем своим имуществом. У владельцев ООО или АО личные и корпоративные финансы – это разные деньги. В случае претензий к ООО или АО у предпринимателя не могут изъять его собственность в счет погашения долгов.

Каким бывает продавец

Самый распространенный способ покупки квартир – у физических лиц. При этом владельцем может быть указан один человек или семья. Во втором случае квартира представляет собой доли, принадлежащие членам этой семьи. Продаваться может вся квартира или ее часть.

Плюсы покупки объекта недвижимости у физического лица состоят в том, что покупатель понимает, в чем суть сделки и какие риски она несет. Процесс получения кредита для покупки недвижимости у физического лица тоже прост.

Иногда физические лица покупают недвижимость для того, чтобы вложить «лишние средства» и получать доход от сдачи квартиры в аренду. Способ считают более выгодным, чем хранение средств на депозитном вкладе в банке. Если ситуация изменится и понадобятся деньги, то такую квартиру продают.

Хозяйственное партнерство создается двумя и более лицами. Эта форма компании позволяет друзьям или коллегам объединить свои финансы для того, чтобы купить более крупную недвижимость. Например, мини-отель или несколько квартир для сдачи в аренду под «тихие офисы». Считается, что покупка недвижимости физическим лицом у хозяйственного партнерства несет для покупателя больше рисков. Партнеры могут рассориться, тогда покупатель может оказаться невольно втянут в судебные процессы из-за несогласия одного из партнеров с результатами сделки.

Застройщик, как юридическое лицо, может быть акционерным товариществом или обществом с ограниченной ответственностью. Это второй по популярности способ приобретения недвижимости. Застройщик взаимодействует с клиентом на основании договора долевого участия или договора купли-продажи, если квартира продается в уже сданном в эксплуатацию доме. Другие АО или ООО тоже могут продавать квартиры, которые ранее купили с инвестиционными целями.

Если ООО купит квартиру, то она становится активом компании. Соответственно, числится на балансе. Чтоб продать актив нужно зафиксировать согласие в письменном виде. Например,

  • протоколом собрания акционеров;
  • протоколом собрания учредителей.

Затем компания находит покупателя и продает ему квартиру по договору купли-продажи. Переход права собственности регистрируется в Росреестре. Покупатель вносит цену квартиры на счет продавца. Стоит помнить, что продавец – это не владелец компании Иванов И.И., а сама компания, которой владеет Иванов. Поэтому в документах в пункте «Продавец» указывается название организации, продавшей квартиру. После внесения оплаты и оформления недвижимости с ООО на покупателя, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры у ООО

В России юридическое лицо должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц (ст. 48 ГК РФ). Поэтому покупателю следует убедиться, что компания действительно зарегистрирована в реестре и ведет финансовую деятельность.

Обычно покупателей пугают такие моменты, как проверка финансы организации. Но это проще, чем кажется. Строительные компании публикуют на своих сайтах разрешительную документацию по дому, а также информацию об уставном капитале и отчеты о финансовой деятельности. Посмотрите в строку «Прибыль / убыток за отчетный период». Отрицательный результат или нулевой должен настораживать. Это значит, что компания либо начала дело о банкротстве, либо вскоре начнет. И тогда кредиторы примутся анализировать сделки по продаже активов и возвращать их через суд для погашения долгов юридического лица. Покупать недвижимости у ООО в таком случае не стоит.

Как купить квартиру у юридического лица

Если продавец является застройщиком, то:

  1. Оформить недвижимость нужно договором долевого участия, если квартира покупается на этапе строительства. Стороны заключают договор. Средства покупателя (дольщика) поступают на счет застройщика. Когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, стороны подписывают акт приема-передачи квартиры и документы отдаются на регистрацию в Росреестр.
  2. Сделку оформляют договором купли-продажи недвижимости, если дом сдан в эксплуатацию. После заключения договора и внесения оплаты, документы передаются на регистрацию перехода права собственности.

В том случае, когда квартиру продает не застройщик, то процесс оформляется договором купли-продажи. Однако покупателю важно помнить о том, что квартира – это актив предприятия, а значит находится в совместной собственности учредителей или акционеров. Отсутствие документа, подтверждающего согласие всех владельцев на продажу, делает сделку незаконной.

Право компании на владение квартирой проверяют по выписке из реестра. Это документ, который может запросить любой россиянин, чтобы убедиться в праве продавца распоряжаться недвижимостью. Если компания утверждает, что у нее есть право, согласно договору ДДУ, то это значит, что квартиры пока еще не существует. И покупателю просто переуступают право на ее получение после того, как здание будет достроено застройщиком.

Перечень необходимых документов

У продавца должны быть:

  • актуальная выписка из ЕГРЮЛ (Единого реестра юридических лиц);
  • копия устава компании;
  • протокол заседания учредителей на котором принято решение о продаже актива;
  • документы, подтверждающие право собственности компании на недвижимость;
  • подготовленный договор купли-продажи.

Если переговоры по продаже ведет не директор компании, то у этого человека должны быть документы, подтверждающие его право вести сделку. Это приказ по предприятию или выписка из должностной инструкции, в которой перечислены действия, которые может осуществлять должностное лицо, а также доверенность на право заключения договора и подписание документов от лица компании.

Согласно ст. 30 ГК РФ в договоре обязательно должны указываться:

  • предмет договора (желательно полное описание квартиры включая не только адрес и площадь, но и описание того, что находится в помещении);
  • реквизиты сторон сделки;
  • стоимость.

Если покупатель не уверен, что разберется в тонкостях составления договора самостоятельно, то он может обратиться к юристам по недвижимости, чтобы избежать проблем после оформления сделки.

Подводные камни договора купли-продажи

Каждая сделка по купле продаже квартиры имеет свои плюсы и минусы. Важнее понимать тонкости. Существует множество терминов, которые покупатели и закон трактуем по-разному.

Например, в договоре купли-продажи может быть сказано, что квартира продается, «как есть». Человек подразумевает, что речь идет о физическом состоянии объекта: наличии коммуникаций, отделке стен и пола, наличии лампочек или мебели. Но юридическое понятие шире. «Как есть» означает, что квартира продается вместе со всеми юридическими обременениями, если такие есть. Т.е. под недвижимость компания-продавец могла взять кредит и сейчас ваша вероятная жилплощадь находится в залоге у банка. Поставив подпись, покупатель согласился купить ее с имеющимся обременением.

Поэтому проявляйте должную осмотрительность. Обязательно посетите объект продажи. Постарайтесь оценить его состояние, а также проверить юридическую чистоту сделки прежде, чем соглашаться и подписывать документы.

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Фото: pixabay.com

Процесс покупки квартир у юридических лиц более сложный, чем сделки с частными собственниками и сопровождается определенными рисками. Если своевременно не учесть все нюансы, соглашение может быть признано ничтожным, а покупатель лишится не только денежных средств, но и прав на собственность.

✅ Особенности покупки квартиры у юр. лиц

Законодательством РФ определен особый порядок продажи квартир, которые находятся в собственности у компаний и организаций. Дополнительные требования вводятся, если сделка признается крупной, т.е. цена недвижимости больше 25% от общей балансовой стоимости всего имущества фирмы. Кроме этого устав отдельных компаний позволяет признавать крупными все транзакции, связанные с покупкой или продажей недвижимости (ст. 46 ФЗ-14), и перед заключением подобных соглашений генеральный директор предприятия должен получить согласие учредителей на проведение операции.

Одобрение сделки оформляется документально в виде протокола собрания или заседания учредителей (участников акционерного общества). Отсутствие документа свидетельствует о том, что квартира продается без их согласия.

Пакет документов на покупку недвижимости у юр. лиц более объемный, чем при сделках между частными лицами. Добавляются учредительные документы, бумаги на землю (если жилплощадь покупается в новостройке), а также документация, подтверждающая полномочия лица на совершение операции от имени фирмы. Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от конкретной ситуации.

Частному лицу, которое не обладает знаниями в данной области, сложно разобраться с документами и особенностями сделки, поэтому при желании купить квартиру у юр. лица рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного юриста.

✅ Риски покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:

    Поддельные документы. Предполагается, что организация реально существует, однако продавать свою собственность она не намерена. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников фирмы.

У компании есть квартира, которая предоставляется сотрудникам из других регионов, работающих вахтовым методом. При заселении работники получают часть документов на квартиру для подтверждения права на проживание. С течением времени они подделывают другие бумаги и продают недвижимость, как собственную или от лица компании. Подобные сделки легко признаются ничтожными на основании судебного иска фирмы-владельца, в результате чего право собственности аннулируется.

Существует застройщик «ВавиловДом» — компания, которая занимается продажей новых квартир. Мошенники создают фиктивную фирму «ВавиловДомПлюс». По всем бумагам она идентичная реальной организации. Потенциальному покупателю предлагается жилплощадь по более низкой цене. Чтобы зарезервировать недвижимость с него требуют оплату – 30-50% от стоимости квартиры, о чем составляется фиктивный предварительный договор купли-продажи. После получения средств мошенники исчезают. Вернуть деньги через реального застройщика невозможно.

Например, если стоимость жилплощади ниже рыночной, то фирма-продавец может оспорить сделку в суде на том основании, что она была заключена ошибочно. При завышенной цене с покупателем достигается устная договоренность о том, что он покупает квартиру по реальной стоимости, а в документах фигурирует завышенная цена. Такую куплю-продажу также можно оспорить на том основании, что покупатель не выплатил полную стоимость недвижимости.

Подобные варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством предприятия. При оспаривании сделки в суде представители фирмы подтверждают банкротство, в связи, с чем компенсировать убытки покупателя становится невозможным.

Есть и другие схемы обмана, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, по которым покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять право собственности.

🔻 Покупка квартиры в новостройке

Существует два варианта сделок на первичном рынке: покупка жилплощади в новом доме или на этапе строительства. Во втором случае объектом соглашения выступает не сама квартира, а право собственности на нее. До недавнего времени такие сделки оформлялись в виде договора долевого участия (ДДУ).

Кроме махинаций с бумагами, которые могут стать основанием для признания покупки недействительной, существует риск, что дом не введут в эксплуатацию или он вовсе не будет достроен.

Наиболее распространенные варианты обмана:

  • Продажа одной жилплощади нескольким покупателям – полноправным владельцем обычно становится тот, кто первый заплатит за жилье. Остальным покупателям остается требовать компенсации через суд.
  • Предоставление покупателю квартиры другой площади или планировки, в отличие от той, которая указана в соглашении.
  • Умышленное затягивание сроков строительства и сдачи нового дома в эксплуатацию.
  • Отказ передавать право собственности под любым предлогом, включая банкротство строительной компании.
  • Аннулирование договора купли-продажи по подложным документам.

Часто, в процессе покупки жилья в новостройке покупатель взаимодействует не напрямую с застройщиком, а с посредником, представляющим интересы строительной фирмы. В таких ситуациях застройщику даже не нужно объявлять о банкротстве. На практике были случаи, когда банкротом признавался жилищный кооператив или другой представитель компании-застройщика, который продавал паи от своего имени. В результате у застройщика нет никаких обязательств перед дольщиками, а обманутые покупатели имеют минимальные шансы, чтобы добиться компенсации даже через суд.

🚩 Как обезопасить себя

Перед тем как заключать договор необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • Репутация застройщика – сколько объектов было им сдано, наличие проблем с регистрацией сделок у других покупателей и т.д.
  • Наличие у компании разрешения на строительство, лицензии и проектной документации.
  • В каком состоянии находится строительный объект – ведутся ли работы, и какими темпами.
  • Право на землю – земельный участок, на котором ведется строительство, должен находиться в собственности у застройщика либо в долгосрочной аренде.

Если дом уже достроен, необходимо запросить заключение госстройэкспертизы, которая подтвердит, что объект сдан в эксплуатацию. Желательно проверить и правоустанавливающие документы на собственность. Особое внимание нужно уделить договору. В соглашении обязательно должны быть отражены следующие сведения:

  • планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
  • степень сдачи жилплощади – черновая, чистовая отделка или «под ключ».
  • ответственность компании за несвоевременную сдачу жилья.
  • способы выхода из ситуации, в случае финансовой несостоятельности застройщика и порядок разрешения других споров.

С 1 июля вступили в силу поправки в ФЗ-214 «О долевом участии строительства многоквартирных домов». Привычных договоров долевого участия больше не будет. Вместо них введено проектное финансирование с посредником в виде банка. По новой схеме приобретения строящейся недвижимости деньги покупателей не передаются застройщику напрямую, как было раньше, а размещаются на специальном счете в банке, доступ к которому предоставляется после того, как компания сдаст новый объект в эксплуатацию. Такой вариант минимизирует риски, поскольку исключается возможность нецелевого расходования денежных средств и большинство способов мошенничества со стороны застройщиков. В случае банкротства строительная фирма несет ответственность только перед кредиторами, тогда как дольщики смогут получить свои деньги обратно.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Большинство рисков здесь сводится к тому, что договор купли-продажи аннулируется в судебном порядке на основании иска заинтересованных лиц, если:

  • юр. лицо на момент подписания соглашения было реорганизовано или ликвидировано;
  • у лица, подписавшего соглашение, не было соответствующих полномочий;
  • учредительное собрание компании не одобрило крупную сделку;
  • в процессе заключения соглашения использовались поддельные документы – устав предприятия, копии решений общего собрания, доверенность, подтверждающая полномочия представителя фирмы и т.д.;
  • квартира с обременением, т.е. находится под арестом или в залоге.

Как обезопасить себя

Минимизировать риски можно несколькими способами:

  • Запросите выписку из ЕГРЮЛ – в реестре содержится информация обо всех зарегистрированных юридических лицах. Порядок получения сведений закреплен в Ф3-129. Информация предоставляется в электронном виде через сайт: www.egrul.nalog.ru/index.html или в бумажном варианте. Второй способ подразумевает оплату пошлины в размере 200 руб.
  • Проверьте доверенность – получить достоверную информацию о полномочиях представителя компании можно только у генерального директора. Существует 3 вида доверенности. Генеральная позволяет совершать любые действия с имуществом. Разовая оформляется только для проведения одной операции. Специальная выдается для представительства в суде. В доверенности должны быть отражены такие полномочия как право на продажу, на получение денежных средств, если расчет проводится наличными, а также на подписание документов.
  • Закажите выписку из ЕГРН для проверки наличия обременений и подтверждения, что недвижимость принадлежит организации, с которой заключается соглашение. Получить сведения можно в электронном виде через сайт: rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn или в бумажном варианте в отделении Росреестра (п. 4 Приказа Минэкономразвития № 968). Цена выписки: 300 руб. – в электронном виде; 700 руб. – на бумажном носителе.
  • Проверьте факт процедуры банкротства в отношении юр. лица. Получить данные можно через Единый реестр сведений о банкротстве.

Универсальная защита от любых проблем – оформление титульного страхования, т.е. на случай потери права собственности на купленную квартиру. Цена такого полиса – 1-2% от стоимости недвижимости.

Любая купля-продажа квартиры, где одной из сторон выступает юр. лицо может сопровождаться рисками. На рынке недвижимости работает множество мошенников, поэтому подходить к заключению сделки нужно со всей ответственностью. Только участие специалиста позволит избежать проблем не только на стадии заключения договора, но и после его регистрации. Проконсультируйтесь у наших юристов, как избежать обмана на любом этапе оформления соглашения? Какие документы нужно проверить, а какие затребовать в регистрационных органах? В каких случаях нужно привлекать нотариуса? Специалисты ответят на все вопросы и помогут избежать рисков при покупке недвижимости у юр. лица.

Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Добавить комментарий