Вторичка на первичке или Что такое переуступка квартиры в новостройке
Купить квартиру в новостройке можно у застройщика, а можно у того, кто приобрел ее раньше вас. Это называется переуступка. У нее немало плюсов, но много и рисков.
Переуступка выглядит привлекательно, но нужно быть внимательным — как и при любой сделке с недвижимостью (Источник: Unsplash.com)
В чем разница переуступки и купли-продажи
Купить квартиру в строящемся доме всегда дешевле, чем в сданном. Застройщику нужны деньги. Он поддерживает тех, кто ему доверяет и вкладывается в недостроенное жилье.
Раз квартира существует только на бумаге, то и продать ее нельзя. Поэтому, пока дом не сдан, на руках у покупателей договор долевого участия (ДДУ), а не купли-продажи.
Квартиры пока нет. Но есть право на нее, зафиксированное в ДДУ.
Продать это право нельзя. Но можно уступить. Или, на языке юристов, переуступить.
Если хотите сбыть с рук недостроенную квартиру, вы заключаете договор переуступки. Если покупаете такую квартиру не у застройщика, а у другого владельца — то же самое.
Переуступка — это только о недостроенных квартирах. Как только дом сдан и вы получили ключи, переуступка превращается в куплю-продажу — как карета в тыкву.
Когда нужна переуступка
Конечно, проще купить напрямую у застройщика. Но бывает, что подходящих предложений нет — все раскупили на стадии котлована. Чем ближе сдача дома, тем выше цены, и на этой разнице многие зарабатывают.
От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость
Или вы как раз купили у застройщика, но передумали. Причины могут быть любыми: родился ребенок, перестало хватать на ипотеку, уехали в другой город. Квартиру — точнее, право на нее — нужно продать.
В таких случаях единственный вариант купить понравившееся жилье или избавиться от ненужного — переуступка квартиры в новостройке.
Процедура схожа с куплей-продажей. Составляют договор, деньги кладут в банковскую ячейку, потом договор регистрируется в Росреестре (можно через МФЦ), после чего продавец получает деньги.
Заключить договор переуступки можно самому или через посредника. С посредником дороже, но проще — он соберет за вас документы и проверит второго участника.
Можно разобраться и самостоятельно, но будьте внимательны: здесь много подводных камней.
Если договор о переуступке не зарегистрирован в Росреестре, продавец может продать одно и то же жилье несколько раз (Источник: Unsplash.com)
Мини-словарь
Переуступка регулируется ст. 382–390 ГК РФ и ст. 11 ФЗ-214 . Там много непонятных слов: цеденты, цессии… Давайте разбираться.
Цессия — это, собственно, переуступка. Так она называется по-латыни: cessio — «уступка, передача».
Этот же корень есть в слове «рецессия» (recessio — «отступление»). В новостях часто говорят о рецессии в экономике — некритичном, но заметном спаде. Это поможет запомнить термин: нам нужна цессия без рецессий (уступка без потерь).
Соответственно, договор цессии простыми словами — это договор переуступки.
Цедент — тот, кто передает права (продавец).
Еще одно латинское слово, которое легко запомнить по слову «прецедент». Для юристов прецедент — случай, ставший примером для решения аналогичных ситуаций. В разговорной речи так называют нежелательные случаи.
Сделка с недвижимостью — дело ответственное, и продавец должен быть надежным: нужен такой цедент, чтобы обошлось без прецедентов.
Цессионарий — тот, кто получает права (покупатель).
Запомнить можно так: в сделке участвуют цедент и цессионарий, права получает тот, у кого название длиннее.
С терминами разобрались. Перейдем к главному — какие документы нужно собрать и на что обратить внимание.
Риски переуступки
Покупая права на строящуюся квартиру, вы одновременно получаете и сопутствующие риски. А вдруг не достроят? Или достроят, но плохо?
Ненадежный застройщик — главное опасение всех, кто покупает новостройки. Что можно сделать:
- проверить компанию в реестрах застройщиков и проблемных объектов ;
- почитать отзывы в интернете, на форумах и в соцсетях (часть из них будут заказными, но реальные проблемы застройщика не скрыть);
- пообщаться с теми, кто живет в сданных домах (через форумы или лично).
Как выбрать надежного застройщика
Обременения — риск любых сделок с недвижимостью. Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте все документы.
Ипотечные квартиры продаются только при согласии застройщика и банка. Получить согласие банка даже важнее, чем застройщика. Исключение: если продавец планирует закрыть ипотеку до заключения договора.
Продавец первым связывается с банком и объясняет, что хочет переоформить обязательства в связи с переуступкой. Покупатель тем временем собирает документы. Если банк одобрит ему ипотеку, проблем возникнуть не должно.
Важно : не передавать продавцу деньги, особенно до регистрации договора. Никаких авансов и предоплат! Все платежи — только через эскроу-счет.
Иначе продавец может закрыть «предоплатой» ипотеку и исчезнуть с радаров. Покупатель останется и без денег, и без квартиры — договора нет, права на жилье у продавца, а факт получения денег еще надо доказать.
Просто и понятно об эскроу-счете: что это и кто может им пользоваться
С рассрочкой проще. Главное, убедиться, что продавец не оставил долгов и штрафов. Если все в порядке, обязательства по выплатам переходят к покупателю в том же размере и по тому же графику.
Переуступить квартиру с долгами тоже можно. Здесь два варианта.
Первый: продавец и застройщик составляют обязательство, по которому продавец оставляет долги за собой. Покупатель отвечает только за регулярные выплаты. Обязательство должно быть нотариально заверено.
Второй: покупатель добровольно берет долги на себя. Если сумма невелика, а квартира очень нравится, это приемлемый вариант.
Если понадобится рефинансировать кредит, обратитесь в Совкомбанк. Банк рассчитается за вас и предложит более комфортные условия.
Рефинансируйте кредит в Совкомбанке со ставкой от 6,9%. Предоставьте паспорт и неудобные кредитные договоры, которые нужно закрыть. Совкомбанк рассчитается по старым кредитам и предоставит один новый с выгодными условиями и комфортным платежом. Оставьте заявку онлайн и платите меньше!
Согласие супруга нужно во всех сделках с недвижимостью. Будьте внимательны: если квартиру покупали в браке, а продают после развода, согласие все равно требуется. Иначе второй супруг в любой момент сможет заявить свои права, опираясь на ст. 35 СК РФ об общем имуществе.
Убедитесь, что согласие заверили нотариально. Иначе оно недействительно. Даже если указаны паспортные данные, стоят какие-то печати, а продавец уверяет, что супруг точно не против.
Если квартиру купили до брака, согласие не нужно. В этом случае она не считается совместно нажитой.
Что такое обременение на недвижимости и как его снять
Материнский капитал — хорошее подспорье при покупке жилья. Но переуступка квартиры, купленной на маткапитал, — та еще головная боль.
Маткапитал выдается строго на цели, указанные в ФЗ-256 , в том числе на покупку квартиры. Пока квартиры нет, обязательства считаются невыполненными.
Продав недостроенное жилье, в которое вложен маткапитал, вы окажетесь в ситуации, когда государственные деньги потрачены, а на что — непонятно. Когда Пенсионный фонд об этом узнает, сможет подать на вас в суд за мошенничество по ст. 159.2. УК РФ .
Теоретически можно вернуть маткапитал в Пенсионный фонд, переуступить права на квартиру, после чего снова получить деньги через суд. Но у этой схемы слабая законодательная основа: в ФЗ-256 подобные случаи не описаны.
Переуступка с маткапиталом — затея долгая и сложная. Не прибегайте к ней без крайней необходимости.
Вы знали, что материнский капитал можно вернуть в ПФР? Вот как это работает
Какой бы сценарий вы ни выбрали для покупки квартиры, скорее всего, будете брать ипотеку. Выберите самое выгодное предложение в Совкомбанке или узнайте о программах господдержки.
Основы безопасной сделки
Безопасная переуступка — это реально. Главное — внимательно читать документы.
Что нужно от продавца:
- Договор долевого участия (ДДУ), где указаны все данные продавца и особенности сделки: обременения, обязательства и пр. На договорах, заключенных до 29 июня 2022 года, должен быть штамп о регистрации в Росреестре.
- Выписка из ЕГРН подтверждает, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре после 29 июня 2022 года. До этого времени регистрацию подтверждал штамп, потом процедура стала электронной. Выписка бессрочная, но на сделку лучше взять свежую.
- Акт сверки , он же справка об отсутствии долгов перед застройщиком.
- Паспорт . Здесь важны не только личные данные, но и штампы о браке и разводе. Это защитит от разбирательств с обманутым супругом.
- Согласие супруга — обязательно нотариально заверенное. Срок действия документа не ограничен, но чем свежее, тем лучше.
- Согласие застройщика нужно не всегда, только если прописано в ДДУ. Проверьте этот пункт.
- Согласие банка требуется при переоформлении ипотеки.
Что нужно от покупателя:
- Паспорт — главный документ, удостоверяющий личность.
- Согласие супруга как на продажу, так и на покупку жилья, особенно ипотечного.
- Документы по ипотеке .
Для некоторых сделок базового пакета документов недостаточно. Например, если один из участников представляет интересы несовершеннолетнего или недееспособного человека, понадобятся доверенность или согласие опеки.
С какой зарплатой можно взять ипотеку
Когда пакет собран, можно составлять договор о переуступке. Форму запросите у застройщика.
Важно:
- Это должен быть именно договор переуступки, а не предварительной купли-продажи или какой-то еще. Иначе доказать свои права будет сложнее.
- Должны быть четко прописаны участники сделки с паспортными данными и предмет сделки.
- Передаваемые права и обязанности указываются подробно и без разночтений.
- Не забудьте указать позицию застройщика. Если отдельно получать его согласие не нужно, все равно отразите в договоре, что запрета на сделку нет.
Договор о переуступке безопаснее всего составлять у нотариуса. Новый договор ДДУ — тоже, но этот вопрос обычно решает застройщик.
Переуступка — отличный шанс купить хорошую квартиру недорого. Главное — внимательно проверить все документы (Источник: Unsplash.com)
Готовые, проверенные и подписанные договоры отправьте на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ. В Росреестре проверят, не пытались ли эту квартиру продать раньше.
Когда договор зарегистрирован, можно оплачивать сделку.
После совершения сделки у покупателя должны остаться два договора: о переуступке и новый ДДУ на его имя. У продавца — только о переуступке. К договорам прилагаются долговые обязательства и другие документы.
Как получить выписку из ЕГРН
Что еще не забыть
Пока вы собираете документы, может оказаться, что нужно взять дополнительные справки и оплатить услуги. Большинство из них делают сделку безопаснее и комфортнее, но не все.
С чем вы точно столкнетесь:
- Застройщик потребует заплатить за переоформление ДДУ. Это может быть фиксированная сумма или процент от суммы сделки. Уточните расценки до заключения договора.
- Нужно оплатить госпошлину — 350 рублей.
- Искать покупателя можно самому или через риелтора. Главное преимущество второго варианта — вам не будут звонить люди, которые не знают, что такое переуступка, и хотят посмотреть квартиру. Этот удар примет на себя риелтор, а к вам придут только заинтересованные покупатели.
Из приятного: при переуступке покупатель имеет право на налоговый вычет за покупку недвижимости. При покупке в ипотеку — тоже.
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку: как оформить, какие документы необходимы
Переуступка ненамного сложнее купли-продажи. Иногда это единственный способ приобрести подходящую квартиру. Внимательно читайте договор, не рассчитывайтесь напрямую, проверяйте обременения, и сделка пройдет без проблем.
Как купить квартиру в ипотеку по переуступке
Хорошие квартиры в новостройках раскупают еще на этапе котлована. Затем часть этих квартир продаются по переуступке — кто-то передумал, а кто-то специально покупает недвижимость для последующей перепродажи.
В статье расскажем, как купить квартиру по переуступке в ипотеку.
Что такое переуступка
По российским законам, уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента гос. регистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (214-ФЗ, статья 11). То есть в результате сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель. Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.
Если же квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности — это сделка купли-продажи, не переуступки.
Особенность покупки квартиры по переуступке в ипотеку
Сделка по приобретению недвижимости по переуступке в ипотеку практически ничем не отличается от обычной сделки по переуступке без использования ипотечных средств. Единственное отличие — для покупки квартиры в данном случае привлекаются деньги банка, выдающего ипотеку.
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку от Сбера
Купить квартиру по переуступке можно в СберБанке. Процедура оформления кредита при этом такая же, как и стандартная покупка квартиры в ипотеку в новостройке.
Выберете подходящие условия ипотеки СберБанка — программу, ставку, ежемесячный платеж и срок. Это можно сделать онлайн без посещения банка в личном кабинете ДомКлик.
Если предварительный расчет ипотеки в калькуляторе вас устраивает, нужно получить одобрение этих условий от банка. Для этого в личном кабинете заполните заявку на ипотеку, следуя подсказкам программы.
Сфотографируйте свои документы, загрузите их в личном кабинете и отправьте заявку на ипотеку в банк.
Рассмотрение заявки проходит в течение 5 дней, но большинство клиентов получают одобрение в день подачи заявки.
После одобрения ипотеки менеджер банка поможет собрать документы на квартиру. У вас будет 90 дней на поиск квартиры и оформление сделки. В банк нужно будет приехать только один раз — для подписания кредитного договора и получения ипотеки.
Читайте подробнее: Инструкция: как купить квартиру в ипотеку
Надо ли согласовывать переуступку с застройщиком
Как правило, согласование с застройщиком сделок переуступки не требуется. Исключение составляют случаи, когда в договоре между первым покупателем (который в данном случае продает квартиру) есть пункт об обратном.
Однако и в этом случае можно в письменном виде потребовать от застройщика согласовать сделку по переуступке, направив ему уведомление — в документе надо указать данные о первом и втором покупателях, а также приложить к уведомлению копию договора уступки.
Можно ли при переуступке использовать маткапитал
Да. Если продавец согласен на такую форму оплаты, в сделке по переуступке можно использовать материнский капитал.
Подробнее о том, как получить и использовать маткапитал, читайте в статье: Материнский капитал на улучшение жилищных условий в 2021 году.
Действует ли при переуступке программа «Господдержка 2020»
Да. Купить квартиру по программе «Господдержка 2020» можно по переуступке от юридического лица.
Напомним, ставка по ипотеке СберБанка по программе «Господдержка 2020» начинается от 0,1%.
