Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Квартиры стоят достаточно дорого, однако многое зависит от состояния дома и самого жилья, региона расположения и многих других факторов. Среди всех предложений выделяются варианты с покупкой-продажей жилья в аварийных домах. Зачем это нужно и как реализовать сделку – читайте в этой статье.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не запрещает покупку-продажу недвижимости в аварийных многоквартирных домах. По крайней мере на момент написания этой статьи. Таким образом, раз запрета нет, то приобретать подобные квартиры можно. Более того, не существует никаких нормативов и инструкций по реализации или покупке такого жилья. А это значит, что все нужно делать точно так же, как и при приобретении обычной квартиры в стандартном, не аварийном доме.

Можно ли получить ипотечный кредит на покупку квартиры в аварийном доме

Формально – можно. Но только при условии, что в качестве обеспечения будет предлагаться другая недвижимость. С одной стороны, банку не важно, куда пошли деньги, если клиент их исправно возвращает. С другой, финансовая организация очень сильно беспокоится о состоянии залогового имущества.

Таким образом, квартиру в аварийном доме практически со 100% гарантией не будут рассматривать в качестве обеспечения, но если предложить другой залог, деньги на покупку аварийного жилья дадут.

Из данного правила есть определенные исключения. Так, если банк все же согласится на кредитование, оформить ипотеку можно будет только в рамках стандартных программ. Не получится купить жилье на материнский капитал с последующей доплатой со стороны банка. Не получится купить такое жилья для военнослужащих и так далее.

Любая социальная программа тщательно контролируется государством и банку просто не нужны неприятные вопросы о том, каким это образом, например, молодая семья с детьми смогла получить социальную ипотеку с использованием того же материнского капитала на покупку аварийного жилья.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Учитывая тот факт, что какие-то специальные условия и требования относительно покупки жилья в аварийных зданиях отсутствуют, опираться стоит на стандартные правила для покупки квартир. Ниже представлено детальное пошаговое описание действий, необходимых для приобретения такой недвижимости.

Порядок действий

Представленная ниже инструкция будет верна практически для любых ситуаций. Однако всегда нужно учитывать, что некоторые элементы не нужны или, наоборот, потребуются дополнительно.

Поиск продавцов аварийного жилья

Для того, чтобы купить квартиру в аварийном доме сначала нужно найти подходящие предложения. Сделать это двумя основными способами:

• Личный поиск.
• Обращение к частному риэлтору или в агентство недвижимости (АН).

Самостоятельно искать такие квартиры будет существенно дешевле, но намного дольше, с большими затратами времени и усилий, а также без всякой гарантии. Предложение о продаже аварийного жилья редко встречаются на самых распространенных ресурсах, типа онлайн-газет или сервиса «Avito».

Как следствие, искать придется самостоятельно в прямом смысле этого слова:

1. Найти подходящий аварийный дом.
2. Обойти все квартиры.
3. Предложить жильцам продать квартиры.

Как доказывает практика, во многих случаях последует отказ. Однако шанс договорится есть всегда, особенно если проходить дом за домом. Иногда собственники квартир уже знают, кто из соседей продает жилье и могут подсказать. Это существенно облегчает поиск.

Если же воспользоваться услугами АН, то за это придется заплатить (подробнее о расходах см.ниже). Но это единственный недостаток. Представители агентства вместо клиента будут искать подходящую аварийную недвижимость и, вполне возможно, у них уже будут в базе все нужные данные. Безусловно, жалко платить за то, что можно сделать самостоятельно, но почти всегда понесенные затраты сполна компенсируют потенциальные неудобства.

Осмотр квартиры

После того, как продавец найден, нужно переходить к следующему этапу – осмотру жилья. Обычно, если покупается квартира в аварийном доме, фактическое состояние квартиры мало кого интересует. Такая недвижимость приобретается не для проживания (подробнее об этом см.ниже). Но важно проверить, действительно ли жилье является аварийным.

Иногда для этого достаточно осмотреть саму квартиру. Но нередко жильцы изо всех сил стремятся поддерживать в квартире хоть какое-то подобие порядка и уюта. Как следствие, визуально определить, относится ли недвижимость к аварийной или нет затруднительно. В такой ситуации можно осмотреть сам дом. Но еще проще – просмотреть на сайте местной администрации список всех строений, которые признаны аварийными. Если целевой дом фигурирует в этом перечне – все хорошо. Если нет – могут возникнуть проблемы.

В обычной ситуации при осмотре жилья составляется соответствующий акт, однако в данном случае он не особо нужен, так как покупателю, фактически, все равно, в каком состоянии будет эта квартира.

Предварительные договоренности

Во время осмотра, до него или после него можно провести с продавцом предварительные переговоры и обсудить условия сделки, пункты, которые будут включены в договор купли-продажи и так далее. По общим правилам, продавец должен на этом этапе предупредить покупателя о том, что дом является аварийным и подлежит сносу.

Если он этого не сделал – есть вероятность, что продавец хочет как-то обмануть покупателя, хотя тому как раз нужна именно аварийная недвижимость. Если «обман» заключается именно в этом, следует дать понять, что покупатель в курсе ситуации и именно потому, что жилье относится к аварийному, оно его и интересует.

Составление договора купли-продажи

После достижения предварительных договоренностей, стороны составляют договор купли-продажи. Он может включать в себя все основные моменты, о которых договорились покупатель и продавец. Главное, чтобы внесенные в документ пункты не противоречили законодательству.

Содержание договора

В договоре купли-продажи обычно фигурирует следующая информация:

• Данные сторон сделки.
• Детальная и максимально подробная информация о квартире.
• Сумма сделки.
• Срок.
• Условия и особенности.
• Форс-мажорные обстоятельства.
• Дата и подписи.

Образец договора

Подписание договора

После составления договора его нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно можно заверить у нотариуса, но последнее не является обязательным требованием по закону. Стороны сами могут решать, пользоваться ли услугами нотариальной конторы, с учетом того, что это предполагает дополнительные затраты, или нет.

Во всех ситуациях без исключения, если такая возможность есть – лучше заверять договор нотариально. Это делает сделку более надежной и автоматически исключает значительное количество мошенников (как реальных, так и потенциальны). Как доказывает практика, на фоне возможных потерь, затраты на заверение документа полностью окупаются.

Оформление права собственности

После подписания договора и, возможно, выплаты аванса за жилье, нужно зарегистрировать право собственности на нового владельца. Обычно это производится еще до окончательной оплаты. Продавец, при этом, ничего не теряет, а покупатель получает больше гарантий того, что сделка будет завершена честно.

Право собственности регистрируется в Росреестре. Это платная услуга (нужно будет оплатить госпошлину).

В некоторых отделениях Росреестра уже на этапе регистрации требуют акт приема-передачи. Это не совсем корректно, так как, исходя из логики оформления сделки, подписывается такой акт уже на заключительных этапах (после регистрации). Тем не менее, всегда можно сделать предварительный акт приема-передачи и представить уже его.

Подписание акта приема-передачи

Когда регистрация произведена, если никаких проблем на этом этапе не произошло, можно подписывать акт приема-передачи. Договор купли-продажи лишь указывает, что у сторон есть намерение купить-продать квартиру. А акт подтверждает тот факт, что право собственности было передано. Этот документ составляется в двух экземплярах в свободной форме. Обычно включает в себя только информацию о том, что покупатель получил право собственности, а продавец его передал.

Составление и подписание расписки

Заканчивает сделку обычно расписка в получении средств. Этот документ составляется в одном экземпляре, так как продавцу он обычно не нужен. Этот человек пишет расписку и указывает, что у него нет никаких претензий к покупателю. В расписке указывается окончательная сумма расчета. Одновременно с передачей расписки покупатель передает всю оговоренную сумму за жилье в полном объеме.

Документы

Для оформления такой сделки потребуются различные документы. По большей части они нужны для того, чтобы покупатель убедился в надежности продавца.

От покупателя

Покупатель обычно предоставляет только паспорт гражданина РФ, чтобы продавец мог проверить, действительно ли этот человек является тем, за кого себя выдает. В некоторых случаях продавец также может потребовать выписку с банковского счета с целью убедиться, что у покупателя есть нужная сумма для покупки жилья.

Если покупатель действует через доверенное лицо, то помимо указанного выше, также нужно будет предоставлять паспорт доверенного лица и саму доверенность. Также, желательно, предоставлять справку из больницы о том, что покупатель полностью дееспособен и понимает, что именно он делает.

От продавца

От продавца жилья требуется намного больше документов:

• Паспорт. По той же причине, которая описана выше.
• Выписка из ЕГРН. В этом документе указан собственник квартиры, что позволяет сверить данные паспорта и выписки. Также в ней показываются всевозможные обременения, если они вообще есть.
• Договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ, показывающий, каким образом продавец квартиры в свое время получил ее в собственность. Иногда этот документ очень важен (особенно если с момента приобретения квартиры прошло менее 3-х лет).
• Выписка из домовой книги. Показывает, кто прописан в квартире. Нередко это может быть важно, особенно если одним из прописанных является несовершеннолетний ребенок.
• Техпаспорт на квартиру. При помощи этого документа можно определить наличие неузаконенной перепланировки.
• Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
• Разрешение от органов опеки. Требуется только тогда, когда одним из совладельцев квартиры (или ее полноправным владельцем) является несовершеннолетний ребенок.
• Согласие на сделку от супруги/супруга. Требуется только тогда, когда продавец состоит в браке. Формально, жилье могло бы быть и личной собственностью, а не совместной, но доказать это практически невозможно, потому, лучше всегда просить такое согласие.

Доверенность на право продавать жилье встречается значительно чаще, чем на право его приобретать. И этот документ может привести к возникновению многочисленных проблем. Подробнее об этом читайте в данной статье.

Расходы

Потенциальные расходы сторон при покупке-продаже квартиры:

Чаще всего большую часть расходов несет продавец, однако в некоторых случаях часть из них может взять на себя и покупатель. Например, если именно он настаивает на нотариальном заверении, а продавец не хочет за это платить (хотя и не имеет ничего против самого заверения).

Сроки

Учитывая тот факт, что значительная часть всех действий зависит непосредственно от продавца, покупателя, агентства недвижимости, нотариуса и Росреестра, конкретные сроки очень сложно прогнозировать. Примерно, вся процедура займет от 1 до 3 месяцев. В идеальных условиях можно уложиться всего в несколько дней, но это скорее редкость, чем правило. Тот факт, что жилье является аварийным в данном случае не играет практически никакой роли.

Возможные риски при покупке квартиры в аварийном доме

Все потенциальные риски, связанные с покупкой такой квартиры, можно условно разделить на две категории: обычные и касающиеся аварийности дома. Рассмотрим их подробнее.

Стандартные риски

К обычным рискам относят следующие:

• Прописаны несовершеннолетние дети. Их нужно выписывать до завершения сделки. В противном случает добиться их принудительной выписки даже через суд будет невозможно.
• Несовершеннолетние лица являются совладельцами жилья. Без разрешения из органов опеки продать такую квартиру невозможно. Любые обходные пути являются мошенничеством.
• Неузаконенная перепланировка. Глобальной проблемой, в случае с аварийным жильем, это вряд ли станет. Однако нужно помнить, что, если планировка неузаконенная, могут потребовать возвращать квартире предыдущий вид, а это лишние затраты.
• Занижение цены недвижимости. Некоторые собственники жилья стремятся любыми доступными способами минимизировать свои затраты. В частности – сумму налога на продажу квартиры. Чем меньше будет цена, тем меньше придется заплатить продавцу. Однако, если согласится на такие условия, но, фактически, выплатить полную стоимость квартиры, вернуть разницу при возникновении проблем будет очень сложно.
• Продажа квартиры по доверенности. Серьезная проблема, так как доверенность может быть недействительно, полученной обманным путем и так далее. Рекомендуется при помощи опытного юриста предварительно проверить действительность данного документа.
• Нет согласия супруги/супруга. Без такого согласия сделка может быть признана незаконной.
• Есть долги за коммунальные услуги. Нужно в договоре предусмотреть пункт, в соответствии с которым все долги остаются на продавце. Формально, по закону, это и так происходит именно таким образом, но лучше обсудить данный вопрос отдельно. Возможно покупателю будет выгоднее оплатить все долги взамен на некоторую скидку к стоимости жилья.

Риски, связанные с аварийным состоянием дома

Есть еще два риска, актуальные именно для аварийных домов:

• Продавец квартиры отказала покидать свое жилье и не согласился на компенсацию от государства (администрация «покупает» такую недвижимость). Местная администрация подает на него в суд и, выиграв дело, требует выселения в принудительном порядке. На недвижимость сразу же накладывается обременение из-за чего продать ее будет нельзя.
• Продавец уже согласился на компенсацию или переселение. Такая сделка может быть признана мошеннической. Продать квартиру, как и в предыдущем случае будет невозможно, но продавец может под каким-то предлогом запросить у покупателя аванс и деньги не вернуть.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Для чего может потребоваться покупать квартиру под снос? Ответ очень прост: чтобы потом переехать в новостройку. Существует специальная программа расселения аварийного жилья, участники которой (собственники квартир в аварийных домах), получают право на бесплатную равнозначную квартиру в новостройке. Учитывая тот факт, что стоить аварийное жилье будет в разы меньше, чем квартира в новом доме, это может быть очень выгодной сделкой.

Однако не всегда понятно, чем опасна такая сделка. Проще говоря, если купить, дадут ли новую жилплощадь? Формально, на данный момент никаких ограничений нет, а значит – дадут. Но в ближайшее время правительство планирует вносить в данную программу определенные изменения. Конкретный их перечень еще не известен, однако по предварительным данным, просто так приобретать квартиры в аварийных домах непосредственное перед их сносом будет невозможно. Как именно и когда это будет реализовано – неизвестно.

Покупка квартиры в аварийном доме – сравнительно простая процедура, по крайней мере до тех пор, пока в законодательство не будут внесены изменения. Однако из-за обилия рисков, самостоятельно заниматься куплей-продажей не рекомендуется. Бесплатная консультация опытных юристов даст возможность понять основные спорные моменты и те элементы, которые заслуживают внимания. Также специалисты готовы сопровождать всю сделку, решая вопросы по мере их поступления.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются. Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон. Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2023 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
3. Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
2. Направление уведомления всем жильцам дома.
3. Расчет выкупной цены.
4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

• рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
• расходы на переезд;
• затраты на поиск другого жилья;
• оформление права собственности на новую квартиру;
• возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
• расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

Как прописаться в аварийной квартире

Оформить регистрацию в аварийном многоквартирном доме можно с согласия собственника через паспортный стол по месту расположения объекта.

Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.

Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

Если гражданин не является собственником или нанимателем жилья по договору социального найма, то он не может быть внесен в очередь на переселение. Данное правило относится и к несовершеннолетним детям владельцев квартир, если они не являются собственниками доли жилья.

Важно! Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда районная администрация накладывает запрет на регистрацию в связи со сносом объекта. Это возможно после выдачи жильцам уведомления о расселении.

Покупка квартиры в аварийном доме является сомнительной сделкой. С одной стороны, она имеет ряд плюсов. Таких как, низкая цена, возможность получения нового жилья. С другой – покупатель может быть признан мошенником или получить запрет на регистрацию в собственной жилплощади.

В случае возникновения сложностей при покупке аварийной квартиры или при признании сделки незаконной, необходимо получить помощь юриста. Обратитесь к квалифицированному специалисту прямо на нашем сайте. Юридическая поддержка к вашим услугам круглосуточно.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!