Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле?
В процессе эксплуатации может потребоваться внести изменения в конструкцию частного дома, увеличить его площадь. Тогда осуществляется строительство пристройки, которое позволяет добавить одно или несколько помещений к имеющимся квадратным метрам. Нужно ли ее регистрировать и как это делается?
- Что является пристройкой к дому?
- Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле?
- Алгоритм действий регистрации пристройки до начала строительства
- Регистрация пристройки, если она уже построена к частному дому по дачной амнистии
Что является пристройкой к дому?
Любое конструктивное изменение существующего строения является его реконструкцией (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Пристройка к жилому дому может быть как с любой из сторон, увеличивая его габариты в длину или ширину, так и вверх, когда изменяется этажность.
Пристройкой считается дополнение дома, которое не обозначено в проекте. Оно бывает:
- капитальным — возводится на фундаменте, занимает дополнительную земельную площадь, имеет одну или более общую стену с имеющимся домом;
- некапитальным – нежилое помещение, не требующее фундамента (веранда, навес, крыльцо, открытая терраса и т.д.).
В зависимости от того, является ли пристройка капитальной или нет, отличается процесс ее регистрации. Любая некапитальная постройка может быть не оформлена документально, это не повлечет применение санкций к собственнику. Она кардинально не влияет на конструктивные особенности дома, не ущемляет права соседей, не создает опасности жизни и здоровью жильцов.
Но законодательство постоянно меняется и неизвестно, насколько сложно станет зарегистрировать такую пристройку впоследствии. Сегодня это дело вызова кадастрового инженера, который удостоверит новые параметры дома. Затем документы передаются на регистрацию вместе с правоустанавливающими документами на землю и дом.
Немного иной порядок действий, если пристройка носит капитальный характер. По ней можно проводить регистрационный комплекс мероприятий еще до начала строительства или сделать это после.
Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле?
Пристройку к жилому дому необходимо задокументировать, поскольку:
- меняется общая площадь объекта. Новые параметры должны быть зарегистрированы на случай, если впоследствии дом будет продаваться, наследоваться и т.д. Важно оформить новую площадь в случае долевого владения домом, ведь изменится размер долей;
- при возведении должны быть соблюдены все нормы строительства, включая отступы от соседних участков. В случае нарушения пристройке может быть присвоен статус самостроя. При регистрации оценивается, не затронуты ли интересы соседей, путем обозначения новых границ объекта на плане участка. Для этого кадастровым инженером составляется новый кадастровый паспорт на дом.
По общему порядку перед возведением пристройки необходимо уведомить уполномоченный орган и получить разрешение на ее строительство.
Но до 1 марта 2026 года регистрация объектов ИЖС может быть проведена без наличия такого документа, по дачной амнистии.
Алгоритм действий регистрации пристройки до начала строительства
При строительстве жилого дома должны соблюдаться все необходимые нормы, в том числе обязательные отступы от соседей, дороги и т.д. Реконструкция, т.е. изменение параметров в связи с возведением капитального пристроя, также должна подчиняться этим нормам. Чтобы не получилось, что его признают самостроем, лучше заранее согласовать с уполномоченным органом, получить разрешение. Для этого нужно сделать следующее:
Шаг 1. Подготовить проект планируемой пристройки.
Это можно сделать самому или обратиться к компетентному специалисту. При создании проекта необходимо учитывать особенности земельного участка и дома.
Для индивидуального жилого дома с этажностью вверх не более трех (не выше 20 метров от уровня земли), предназначенного для проживания одной семьи, проект реконструкции подготавливать не обязательно.
Шаг 2. Составить уведомление в адрес уполномоченного органа о намерении реконструировать дом.
Оформите и направьте в администрацию (отдел градостроительства) уведомление, где укажите свои персональные данные (ФИО, адрес, паспортные реквизиты), кадастровый номер дома, правоустанавливающие документы на землю, сведения о планируемых изменениях, способ получения разрешения. Все указанные данные необходимо подкрепить соответствующими документами.
Согласно п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК и ч. 5 ст. 16 Закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ, в настоящее время при реконструкции объекта ИЖС получение разрешение не требуется.
Шаг 3. Получить новый технический план на реконструированный дом.
После завершения строительных работ, связанных с реконструкцией жилого объекта, необходимо заключить договор с кадастровым инженером на проведение работ по подготовке нового технического плана дома.
Шаг 4. Подготовить документы для регистрации.
В уполномоченный орган необходимо предоставить:
- уведомление о том, что реконструкция завершена;
- технический план дома с внесенными изменениями;
- документы правоустанавливающего характера на земельный участок, на котором возведен дом.
Шаг 5. Передать документы в уполномоченный орган (местную администрацию).
Все изменения будут зарегистрированы на основании заявления уполномоченного органа. Собственник земли и дома обязан в 30-дневный срок после завершения строительства пристройки передать необходимые документы в администрацию лично, по почте, через МФЦ или портал Госуслуг.
Документы проверяются на соответствие требованиям законодательства и направляются в Росреестр на регистрацию. Одновременно собственнику высылается соответствующее уведомление.
По окончании регистрационных действий владелец реконструированного дома получает выписку из ЕГРН с новыми данными.
Регистрация пристройки, если она уже построена к частному дому по дачной амнистии
До 1 марта 2026 года граждане, осуществляющие строительство или реконструкцию объекта ИЖС, освобождены от получения соответствующего разрешения.
Если дом на участке ИЖС или ЛПХ, тогда для уже сделанной реконструкции нужно обращаться в суд, потому что нужно было ранее отправить уведомление. Если участок садовый/дачный, тогда на реконструкцию достаточно техплана.
Если пристройка уже возведена, порядок действий по ее регистрации следующий:
- Заключается договор с кадастровым инженером на выполнение нового технического паспорта. Паспорт может быть выдан в электронном виде либо направлен кадастровым инженером в Росреестр, заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью.
- Предоставляются в Росреестр или через МФЦ документы на регистрацию.
- В результате собственник получает новую выписку из ЕГРН.
В случае отказа легализовать пристройку можно в судебном порядке. При этом необходимо доказать, что:
- габариты реконструированного дома находятся в допустимых границах;
- при возведении соблюдены все строительные нормативы;
- не ущемлены интересы соседей (соблюдены необходимые отступы).
При положительном решении суда можно будет зарегистрировать дом с измененными параметрами. При отказе суд обяжет снести постройку.
Реконструкция дома, связанная с его увеличением, повлияет на кадастровую стоимость объекта. Это повлияет на величину налога на имущество, она станет выше.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
Верховный суд разъяснил, как правильно хозяину узаконить пристройку
Подобных пристроек к дачам и частным домам не просто много, а очень много. Труднее найти собственника, который за годы владения недвижимостью ничего не пристраивал к своему дому. Владельцы частных домов, чтобы расширить свою недвижимость, пристраивают к жилью дополнительные объекты ввысь и вширь — мансарды, веранды и другие всевозможные постройки.
Но у части таких граждан уже после возведения дополнительных объектов могут возникнуть трудности с признанием права собственности на них. Поэтому для желающих улучшить свои дома очень важно знать, как правильно легализовать такие постройки и в каких случаях это сделать точно не удастся.
Это и объяснил Верховный суд, проверив материалы спора.
А теперь важные детали этого гражданского дела. Наша героиня, проживающая в Брянской области, расширила свой частный дом, пристроив к нему сарай и веранду.
После окончания строительства гражданка решила легализовать эти постройки. У местных чиновников она не нашла взаимопонимания, тогда собственница обратилась в суд с иском.
В зале суда, обосновывая свои требования, собственница объяснила, что возведенная недвижимость не нарушает чьих-либо прав. А еще веранда и сарай не влекут угрозы для жизни граждан. И истица была очень удивлена, когда суд ей отказал, а следующая инстанция подтвердила правильность отказа.
Брянские суды сослались на то, что пристройки к жилому дому оказались расположены на земле памятника природы регионального значения. Соответственно, возведенные сооружения нарушают права «неопределенного круга лиц» на благоприятную окружающую среду, решили первая инстанция с апелляцией.
Истица не согласилась с выводами местных судов и пошла жаловаться в Верховный суд. Там материалы дела изучили и сказали, что территории, где гражданка возвела сарай и веранду, уже больше 20 лет являются зоной особого режима. И женщина не могла об этом не знать. На этой земле новое жилищное строительство и достройки запрещены. Суд даже напомнил собственнице решение областной администрации об особом статусе этого места. В итоге Верховный суд подтвердил правильность решения своих коллег . А истице не удалось легализовать свои постройки.
Часто суды не удовлетворяют иски о собственности на самовольную постройку, если человек и не пытался ее узаконить
В каких случаях собственник сможет все-таки узаконить пристройки? Специалисты перечисляют необходимые для этого составляющие. Так гражданину надо иметь права на участок, получить разрешение на строительство и градостроительный план, «в котором будут отражены все ограничения по застройке». В спорной ситуации можно было возвести сарай и веранду как хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости.
Но в большинстве случаев суды не удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку, если до начала строительства гражданин ничего не предпринял для легализации объекта. Надо помнить, что по нормам Градостроительного кодекса, пристройки к жилым домам могут не относиться к объектам капитального строительства. При возведении, например, навеса или гаража разрешение на строительство получать не требуется. А уже после окончания стройки надо будет лишь внести изменения в техническую документацию.
Есть ситуация, которая нередко возникает на практике. Это когда разрешение на строительство или реконструкцию не дают из-за наличия рядом с домом или дачей водоохранных и других санитарно-защитных зон. Такие «запретные» земли могут оказаться и около аэропортов.
Так что же делать собственнику? Специалисты перечислили, что должно быть у хозяина, чтобы проблем с достройкой не было. Первое — это наличие у собственника земли права на строительство объекта. Далее — соответствие параметров постройки требованиям градостроительных регламентов. И, наконец,
отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц и безопасность построенного объекта.
При таких спорах часто в суде встает вопрос, а были ли попытки собственника участка получить необходимую разрешительную документацию перед началом строительных работ.
