Кто оплачивает услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры

Самостоятельное приобретение объекта недвижимости оказывается возможным только тогда, когда человек обладает достаточной юридической подкованностью. Процесс купли-продажи квартиры требует не только сбора документации, но и знания основ, нюансов и тонкостей российского законодательства в жилищной сфере. Провести сделку правильно, грамотно и юридически «чисто» гражданину поможет риэлтор – специалист по недвижимости. Что же входит в профессиональные обязанности риэлторов, и сколько такие помощники берут за свои услуги?

Подробнее о риэлторах и риэлторских агентствах

Риэлтор – это посредник, курирующий процесс возмездного отчуждения какого-либо объекта недвижимости, будь то квартира, дом, земельный участок, коммерческая собственность и пр. Риэлтор может выступать:

• как индивидуальный предприниматель (т.е. быть частным специалистом);
• как представитель юридической фирмы (риэлторского агентства).

Чтобы исключить риск сотрудничества с мошенником, клиенту понадобится изучить и проверить:

1. Когда было зарегистрирован статус индивидуального предпринимателя или юридического лица (с какого года специалист или его фирма трудится на рынке, насколько большим опытом обладает посредник)? Для этого можно запросить у риэлтора Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя или Свидетельство о государственной регистрации юридического лица и внимательно ознакомиться с этим документом. Здесь должен указываться код ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Направлению «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе» соответствует код 68.3.
2. Интернет-отзывы о работе риэлтора. Необходимо, чтобы в большинстве своем они были положительными.
3. Данные о риэлторе или его фирме. Специалист должен предоставить исчерпывающие и четкие сведения о том, какие услуги он предоставляет. Кроме того, необходимо обратить внимание на сайт агентства. Информативный электронный ресурс имеется у любой крупной компании, которая заботится о своем имидже и репутации. Здесь же должно быть хотя бы примерно указано, какой процент берет ИП или ЮЛ за риэлторское сопровождение сделки.
4. Месторасположение офиса. Если офис находится на главной улице, это может свидетельствовать об успешной профессиональной деятельности организации.
5. Количество ежегодно проводимых сделок. Если ИП или ЮЛ существует на рынке уже 10 лет, но при этом проводит всего 1-2 куплю-продажу в год, это должно стать предостережением для клиента.

Если у человека имеется такая возможность, ему следует обратиться к проверенному риэлтору по рекомендациям своих знакомых или родственников. Лучше выбирать частного специалиста, т.к. это поможет сэкономить средства.

Что входит в услуги риэлтора

Главная обязанность риэлтора – это учет пожеланий и просьб своего клиента в отношении покупаемой/продаваемой квартиры. Например, если за помощью обратится Покупатель, специалист:

1. Обсудит со своим клиентом, какую недвижимость тот хотел бы приобрести (ее технические характеристики, месторасположение, инфраструктура окружающего района и пр.).
2. Продумает и выберет все подходящие варианты, проведя ряд аналитических действий (сюда входит анализ цен, анализ предложений рынка недвижимости, работа с информационной базой, проверка достоверности сведений о Продавцах и квартирах).
3. Обзвонит потенциальных Продавцов или свяжется с ними иными доступными способами, чтобы договориться об осмотре жилых помещений и обсуждении всех нюансов.
4. После выбора конкретного предложения – поможет Покупателю собрать необходимую документацию и проверить документацию, предоставляемую Продавцом.
5. Займется разрешением всех юридических и правовых вопросов вплоть до того момента, пока стороны не подпишут договор купли-продажи квартиры, не проведут взаиморасчеты и не перерегистрируют переход права собственности в Росреестре.

Если за риэлторским сопровождением обратится Продавец, специалист будет действовать примерно в том же ключе. Единственная разница – в случае продажи риэлтор займется не мониторингом имеющихся предложений, а распространением рекламы о квартире.

Некоторые риэлторы также заявляют, что они могут заняться передачей денег (например, уплатить второй стороне задаток, внести средства по основному договору купли-продажи и пр.). Чтобы обезопасить себя и свои сбережения, участникам сделки рекомендуется самостоятельно участвовать во всех денежных операциях, а не передавать это дело в руки риэлторов, доверенных представителей и иных 3-их лиц.

Передача денег всегда должна сопровождаться составлением соответствующих документов – Соглашения о задатке, расписки о получении средств и пр. Не следует передавать деньги риэлтору, если он обговаривает цель их взятия только в устном формате (например, заверяет, что «они будут переданы Продавцу в качестве задатка/аванса» и пр.). Любые денежные операции необходимо фиксировать и подтверждать документально.

Как только первая задача оказывается выполненной (поиск подходящего Продавца или Покупателя), риэлтор становится связующим звеном между сторонами. Именно благодаря посредничеству риэлтора Продавец и Покупатель решают дополнительные вопросы и согласовывают все нюансы.

Иногда сделки по возмездному отчуждению недвижимости имеют индивидуальные особенности – например, когда квартира принадлежит не одному собственнику, а сразу нескольким сособственникам, или когда на квартиру наложены ограничительные меры (запреты, обременения и пр.). Специалист возьмет на себя разрешение и этих проблем.

От чего зависит комиссия за риэлторское сопровождение

За свою работу риэлтор или риэлторское агентство берет комиссию – определенную плату, рассчитываемую от стоимости всей сделки (т.е. от цены реализуемой квартиры).

Единой стоимости услуг не существует. Каждый частный риэлтор или риэлторская компания имеют право работать по своим собственным тарифам. Окончательная стоимость формируется в зависимости от особенностей конкретного случая. Сами расценки отличаются максимальной гибкостью, т.к. агенты стараются учитывать актуальный спрос, финансовые возможности своих клиентов и тарифную политику конкурентов по рынку.

На размер взимаемой комиссии влияют следующие факторы:

Опыт и стаж риэлтора.

Чем больше клиентская база риэлтора и чем выше его репутация, тем дороже будут стоить его услуги.

Клиенту рекомендуется отталкиваться от средних расценок по своему региону, т.к. слишком завышенные или слишком заниженные суммы могут указывать на возможного мошенника или неуспешного/некомпетентного специалиста.

Кто предоставляет услугу – частный риэлтор или риэлторское агентство.

Сопровождение от частного риэлтора всегда обходится в меньшую сумму, чем сопровождение от целой компании.

Место (где происходит купля-продажа).

В больших городах стоимость риэлторских услуг традиционно выше, чем в маленьких городах и аналогичных населенных пунктах.

Сложность заказа.

Здесь важность имеет то, как и с кем будет проводиться сделка.

Например, если речь идет про приобретение квартиры на вторичном рынке, то этот заказ будет относиться к категории дорогостоящих. Помимо своих обычных обязанностей риэлтору понадобится проверить юридическую чистоту квартиры, проверить благонадежность ее нынешнего собственника (Продавца), изучить историю владения квартирой как минимум за последние 3-5 лет, узнать все о возможных долгах по коммунальным платежам и пр.

То же самое касается и приобретения ипотечной квартиры – здесь появляется посредник в лице банка, а, следовательно, риэлтору понадобится урегулировать дополнительные вопросы еще и с этим учреждением. После переговоров с банком риэлтор осуществляет страхование недвижимости в страховой фирме, что также требует от специалиста временных и трудовых затрат.

А вот если речь идет про покупку квартиры на первичном рынке (т.е. у застройщика), то риэлторское сопровождение обойдется уже в значительно меньшую сумму. Застройщик может иметь с тем или иным риэлторским агентством заключенный договор о партнерстве. Если Покупатель решит приобрести квартиру у этого застройщика, то сможет рассчитывать на бесплатное риэлторское сопровождение сделки от данного агентства.

Стоимость реализуемого жилья.

Квартира может относиться к категории «эконом-класса», а может относиться к категории «бизнес-класса». В этих случаях плата за риэлторское сопровождение будет различна, т.к. работа с дорогостоящей недвижимостью всегда оценивается по более высоким тарифам.

Объем работы.

Клиент на свое усмотрение выбирает те услуги, в которых нуждается. Это может быть единичная консультация у риэлтора, несколько консультаций, частичное сопровождение или полное сопровождение сделки.

Виды комиссии: процент и фиксированная ставка

Комиссия, взимаемая агентом, может представлять собой либо процент от общей стоимости сделки, либо «твердое» (фиксированное) денежное вознаграждение. Если плата взимается по процентной схеме, она равняется:

• в случае продажи объекта недвижимости – не более 2% от стоимости сделки;
• в случае покупки объекта недвижимости – не более 6% от стоимости сделки (т.к. покупка, в отличие от продажи, предполагает более серьезную аналитическую и юридическую работу).

В среднем процентная комиссия, переведенная в денежное выражение, составляет от 150 000 до 400 000 рублей (по состоянию на 2017-2018 года для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург). Т.е. сотрудничество с риэлтором, который требует плату в этих границах, вполне отвечает интересам самого заказчика. Чтобы убедиться в том, что процентная ставка не является завышенной, клиенту необходимо:

• непредвзято оценить критерии своего заказа (сложность, объем работы и пр.);
• свериться с тарифами других риэлторов на аналогичный заказ.

В некоторых особо сложных случаях процент комиссии может оказаться выше – до 8-12% от общей стоимости сделки. Обычно такой повышенный тариф взимается тогда, когда Покупатель хочет приобрести жилье в ипотеку, но имеет плохую кредитную историю, является гражданином иностранного государства и пр. Повышенный процент понадобится уплатить и Продавцу, если он решит заняться продажей квартиры с низкой ликвидностью (например, удаленной от транспортных развязок или находящейся в месте с недостаточным уровнем инфраструктурного обеспечения).

Если говорить про «твердую» (фиксированную) комиссию, то в Москве и Санкт-Петербурге крупное агентство может запросить за куплю-продажу 150 000-200 000 рублей, а агентство поменьше – уже 100 000-150 000 рублей. Частный риэлтор может предложить полное сопровождение сделки за 70 000-80 000 рублей. В других городах и населенных пунктах стоимость услуг будет уменьшаться пропорционально уменьшению стоимости 1 кв. м. Т.е. чем меньше стоит квадратный метр объекта недвижимости – тем меньше стоят и услуги риэлторов.

Процентная схема может и должна применяться только тогда, когда это не противоречит здравому смыслу. Например, если Продавец решит реализовать в пользу Покупателя квартиру общей стоимостью 30 млн. рублей, риэлтор будет просто не вправе забрать себе 2% от этой суммы, т.е. 600 000 рублей. Плата такого размера является неоправданно высокой для любого, даже самого первоклассного риэлторского сопровождения, поэтому логично, что в данном случае должен применяться способ фиксированного денежного вознаграждения.

«Твердое» денежное вознаграждение и процентная схема могут соединиться, образовав смешанную систему оплаты услуг. Например, такое возможно, если помимо стандартного сопровождения сделки агенту понадобится урегулировать дополнительные вопросы, касающиеся приватизации, наследования, раздела имущества, прописанных и временно выписанных лиц и пр. За выполнение своих основных обязанностей риэлтор может взять процент от стоимости квартиры, а за выполнение сторонних обязанностей – фиксированную денежную сумму.

Если клиент одновременно хочет продать свою квартиру и купить новую, то каждая купля-продажа будет считаться самостоятельной сделкой. Заплатить за услуги риэлтора понадобится отдельно – сначала за первое сопровождение, а потом за второе.

Кто и когда оплачивает услуги риэлтора

Единого времени для внесения комиссии нет. Однако практика показывает, что вознаграждение за работу агента все же уплачивается постфактум, т.е. только после того, как сделка полностью завершается и происходит перерегистрация права собственности в Росреестре. Очевидно, что до обращения в Росреестр сделка может сорваться или отмениться по целому ряду причин, и, следовательно, заказчик перестанет нуждаться в помощи риэлтора. Скорее всего, клиенту понадобится уплатить какую-то сумму за уже проведенные операции и действия, однако это будет не вся комиссия.

Комиссию уплачивает тот человек, который изначально обращается к риэлтору. Например, если специалиста нанимает Продавец, то он уплачивает комиссию из вырученных денег. Во время проведения взаиморасчетов между Продавцом и Покупателем риэлтор удерживает из всей суммы то денежное значение, которое полагается ему в соответствии с агентским договором. Если специалиста нанимает Покупатель, то он просто оплачивает комиссию после внесения полной стоимости квартиры.

Некоторые недобросовестные специалисты и компании могут взимать двойной тариф с обеих сторон. Такое действие не считается незаконным, однако оно оказывается нечестным по отношению к участникам сделки.

Агентский договор: что это такое и как составляется

Риэлтор и его клиент должны заключить специальный агентский договор, подтверждающий факт сотрудничества и оказания помощи. Сначала заказчику понадобится внимательно ознакомиться со всеми пунктами документа. Важно обратить внимание на положения, которые прописаны мелким шрифтом. В договор должна быть включена следующая информация:

1. Данные о сторонах («принципале» и «агенте»).
2. Предмет договора. Если осуществляется продажа квартиры, приводится ее техническое идентификационное описание. Если планируется покупка квартиры, в договоре фиксируются четко сформулированные требования клиента к искомому объекту.
3. Стоимость либо продаваемого, либо искомого объекта недвижимости (цифрами и прописью).
4. Права и обязанности сторон.
5. Стоимость риэлторских услуг (цифрами и прописью).
6. Порядок проведения расчетов с агентом (когда и как ему перечисляется комиссия).
7. Дата вступления договора в законную силу (обычно – «с момента подписания принципалом и агентом»).
8. Порядок расторжения договора.
9. Порядок оплаты расходов, понесенных агентом. В обязанности принципала входит возмещение всех расходов, подтвержденных документально.
10. Ответственность сторон в случае расторжения договора. Как правило, если договор расторгается по инициативе принципала, он уплачивает агенту определенный штраф.
11. Срок действия договора. Практика показывает, что оптимальный срок действия агентского договора – не более 3 месяцев. При необходимости его можно будет пролонгировать.
12. Список документов, принимаемых агентом от принципала.
13. Количество оригинальных экземпляров договора (по 1 экземпляру на агента и принципала).
14. Подписи агента и принципала, их реквизиты.

Агентский договор приобретает полную юридическую силу с момента подписания агентом и принципалом. Он не требует нотариального заверения или государственной регистрации.

Клиент, подписывающий договор, берет на себя все финансовые и иные риски, которые могут возникнуть в ходе взаимодействия с риэлтором. Фактически «гарантии», которые риэлторы обещают на словах, никогда не фиксируются на бумаге. В агентских договорах указываются только обязательства специалистов совершить те или иные действия (т.е. предоставить свои услуги). Вот почему заказчик напрямую заинтересован в том, чтобы агентский договор был составлен без каких-либо нареканий. Необходимо опасаться пунктов:

1. О скрытых комиссиях. Например, Продавец может назвать одну сумму за жилье, а риэлтор – выставить объект на продажу по другой, уже завышенной стоимости. Так действуют недобросовестные агенты, которые сначала берут с заказчика комиссию, а потом еще и оставляют себе получившуюся денежную разницу.
2. Об ограничениях и запретах на прямое общение между сторонами. Если в договоре указывается, что клиент не может взаимодействовать со вторым участником сделки или может делать это только в присутствии риэлтора, то подписывать такой документ не следует. От сотрудничества с агентом также лучше отказаться.
3. О бессрочности агентского договора. В таком случае риэлтор получит законную возможность затягивать и медлить с исполнением своих обязательств.
4. О высоких штрафах для клиента за расторжение договора по своей инициативе. Штраф для принципала не может оказаться больше той комиссии, которую он заплатил бы риэлтору или агентству в случае доведения сделки до конца и завершения купли-продажи.

Поиск риэлтора при покупке и продаже квартиры – это непростое мероприятие, которое требует и временных затрат, и внимательного подхода. Заказчику понадобится сравнить между собой нескольких специалистов, проверить их профильную документацию, составить с выбранным агентом договор о сотрудничестве и уплатить комиссию. Важно, чтобы ни на одном из этапов заказчик не оказался обманут или введен в заблуждение. Не знаете, как подобрать опытного и юридически подкованного риэлтора? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Кто платит риэлтору при продаже квартиры?

Оплата услуг риэлтора ложиться на ту сторону, которая обратилась к нему за оказанием услуги. Если продавец обратился с задачей продать квартиру в Москве, то риэлтор ставит себе цель продать квартиру масимально за дорого и в те сроки и на условиях, которые нужны продавцу, соответсвенно работу риэлтора оплачивает продавец.

Если к рииэлтору обратился покупатель, то услугу оплачивает покупатель. Задача риэлтора при покупке — купить квартиру без юридических рисков максмимально дешево.

Получается что задачи риэлтора при покупке и продаже квартиры во многих моментах противоположны. Многие собственниики хотят переложить оплату услуг на покупателя. Как итог — теряют все, тк задача риэлтора просто провести сделку в рамках законодательства без отставиания финансовых и иных интересов для каждой из сторон.

Средняя комиссия рииэлтору за продажу квартиры в Москве составляет 3% (в среднем 190 000 руб.)

Комиссия за альтернативную сделку (продажа + покупка) составляет от 250 000 руб.

Из чего складывается комиссия риэлтору при продаже квартиры:

1. Визит на квартиру, осмотр квартиры и документов, обсуждение важных условий продажи, составление чек-листа продажи по которому риэлтор дальше будет выстраивать свою работу с фотографом, аналитиком, маркетологами, юристом, оценочной компанией если покупатель будет ипотечник, страховой компанией и банком, регистратором и Регпалатой, другими инстанциями для сбора пакета документов и подготовке к сделке, общениию с потенциальными покупателями и контрагентами.
2. Рекомендации собственнику по продаже по более высокой цене и в срок. Как правило они типовые.

Несколько практических советов если решите продавать самостоятельно, чтобы продать квартиру быстро и дорого:

Обязательно сделайте предпродажную подготовку:

вывывезете лишние вещи на временный склад хранения, квартира должна быть легкой и не «захламленной»

В итоге вы затратите порядка 3% от стоимости недвижимости на предпродажную подготовку, но продадите на 7% дороже.

Никогда не спешите принимать аванс от первого покупателя. Получите предложения как минимум в тчение 1-3-х месяцев, чтобы понять где максимальная цена, которую готов заплатить покупатель. Если вам нужно быстрее, тогда см. пункт 6, 13, 14, 15 — это существенно ускорит продажу.

Всегда старайтесь заинтересовать риэлтора покупателя бонусом от 50 000 руб. Это существенно облегчит процесс договоренности продажи по более высокой цене. Поскольку риэлтор имеет на своего клиента существенный уровень доверия и компетенций, ему проще обосновать более высокую но обоснованную стоимость и быстро выйти в сделку.

Рассматривайте продажу преимущественно ипотечникам. Как показывает практика, люди, покупающие квартру с использованием заемных банковских средств склонны к покупке по более высокой цене.

Продавайте в сезон повышенного спроса, осень-зима-весна.

Если в вашем или соседних домах продаются похожие квартиры, обойдите их под предлогом потенциального покупателя и пометьте себе все плюсы и минусы, а также стоимость каждой. Так будет проще аргументированно и обоснованно договариваться с клиентом по цене.

Сделайте премиальную рекламу на оснвных рекламных площадках — циан и авито.

Обязательно на фотосессию квартиры пригласите фотографа, чтобы сделал фото в хорошем качестве, под правильными углами и с правильным освещением.

Подготовьте все документы для сделки. Готовы полный пакет документов является серьезным аргументов для повышения стоимости, осбенно кому нужно выйти на сделку срочно.

Скажите покупателю что оставляете по максимуму мебели и техники. Купить такую же б/у можно всегда и дешевле.

Скажите что выпишетесь до сделки, после принятия аванса.

Если у вас альтернатива, заранее присмотрите, что на рынке есть варианты в ваш бюджет и параметры.

Всегда будьте вежливы и улыбайтесь. Эмоциональное впечатление после просмотра о вас и квартире играет важную роль в принятии решения.

Сделайте рассылку своего предложения по базе риэлторов Москвы или того города где вы живете с предложением им бонуса за реального покупателя, к примеру, в течение недели. Некоторые компании предлагают подобные услуги.

Сделайте рассылку по базе потенциальных покупателей смартагент и/или пикси (во многом они дублируются) и предложите небольшую скидку или бонус (взять на себя затраты по проведению сделки).

Если продаете с помощью агентств недвижимости, то выберете лучшее и оставьте только 1 специалиста, чтобы весь входящий поток был в одних руках и качественно регулярно прорабатывлася с обратной связью вам.

Также обрачу внимание на тех, кто будет вам предлагать продажу квартиру по методу аукциона. Если не хотите сделать хуже — забудьте про этот метод, если у вас не элитка стоимостью 100 000 млн. руб.

Аналитика рынка, аналитическая справка по коридорам цен спроса подобных квартир и времени продажи, согласование с собственником, а также согласования стратегии повышеня и/или пониижения цены.

Профессиональная фотосессия после выполнения рекомендация по предпродажной подготовке.

Составление продающего рекламного объявления и видеоролика и выставление пплатной рекламы в премииальном статусе на целевых площадках.

Осмотр конкурирующих квартир по недостаткам и преиимуществам для ведения аргументированных переговоров с потенциальными покупателями.

Сбор полного пакета документов для сделки.

Рассмотрим все 5 пакетов документов, которые необходимы для продажи квартиры.

Пакет документов 1 — покупка квартиры за наличные денежные средства:

• Паспорта всех собственников и свидетельство о рождении для детей до 14 лет.
• Договор купли-продажи квартиры
• Расписка в передаче денежных средств по предыдущей сделке
• Акт приема-передачи квартиры по предыдущей сделке.
• Выписка из ЕГРН
• Разрешение опеки ориинал и копия (если среди собстенников есть дети до 18 лет)
• Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры
• Свидетельство о разводе или браке (если покупалась в браке)
• Технический паспорт
• Выписка из домовой книги
• Справка об отсутствии задолженности по комуналке
• Справка из ПНД и НД
• Выписка из лицевого счета

Пакет документов 2 — покупка квартиры в ипотеку

Дополниетльно к пакету 1 добавляется:

• Предварительный договор купли-продажи квартиры (соглашение об авансе / задатке)
• Расписка в получении аванса / задатка

Пакет документов 3 — покупка квартиры с использованием материнского капитала:

Дополниетльно к пакету 2 добавляется:

• копия финансовго лицевого счета

Пакет документов 4 — покупка квартиры в ипотеку с добавлением материнского капитала:

Такой же как и пакет документов 4

Пакет документов 5 — покупка квартиры с несовершеннолетними детьми собствениками:

Такой же как пакет документов 1 + расширенная архивная выписка из домовой книги.

Всем клиентам я настоятельно рекомендую не дожиаться реального покупателя, а подготовить максимальный пакет документов заранее — это увеличт скорость продажи квартиры, ее привлекательность по сравнению с другими конкурирующими за покупателя и более выскокую стоимость!

Прием звонков от риэлторов и покупателей, предоставление необходимой информации, фильтрация «пешеходов» от реальных покупателей, назначение показов квартиры.

Показ и презентация квартиры.

Ведение всех поступивших ранее звонков от потенциальных покупателей, регулярный прозвон их с целью взять обратную связь и напомнить о нашем предложении.

Подготовка соглашения об авансе с защитой интересов продавца, согласование условий сделки, предоставление офиса для аванса, прием денег на компанию (тк многие покупатели не хотят вносить напрямую продавцу из-за мошеннических и ных рисков).

Согласование условий договора купли-продажи квартиры, составление и согласование.

Аренда банковской ячейки или аккредитива для сделки, составление схемы закладки дене и прописание допусков к ней.

Согласование условий расписки и акта приема-передачи квартиры.

Проведение непосредственно сделки — подпиисание договора аренды банковской ячейки и схемы допусков, закладка денег, подписание ДКП, напсиание расписки, сдача документов на регистрацию.

Выемка денег и обмен расписки на ключ после регистрации договора купли-продажи квартиры.

Подписание акта приема-передачи квартиры.

Вручение клиенту гарантийного Сертификата на оказанные услугии.

Конечно, можно весь объем работ выполниить самостоятельно, особенно если вы уже продали не одну квартиру или обратиться к специалисту на ограниченный обьем услуг в целях экономии.