Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?

Согласно закону, а именно части 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ , в наследство вступают спустя шесть месяцев после даты смерти наследодателя. Но бывают случаи, когда наследники, не дожидаясь этого срока, выставляют квартиру на продажу. Подобные сделки — рискованный шаг, который может быть оспорен в судебном порядке. Расскажем, когда можно продать унаследованную квартиру, какие нужны документы и какой придётся заплатить налог с продажи.

Продажа квартиры по наследству

Наследственное дело открывается с даты смерти наследодателя — именно тогда наследник может заявить право на квартиру. Многие не считают нужным связываться со вступлением в наследство, зарегистрировать квартиру в собственность, но при этом спешат продать жильё. Но так поступать некорректно: согласно части второй статьи 209 ГК , для сделки нужны документы, подтверждающие право собственности. В противном случае купля-продажа квартиры может быть признана ничтожной.

Важно. Наследник вправе распорядиться квартирой, полученной по наследству, по своему усмотрению. Но для этого нужно принять наследство и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Только после этого можно принимать решение о продаже.

Принимаем квартиру в наследство и оформляем в собственность

Как принять наследство:

• обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследственного имущества;
• оформить документы, подтверждающие право на наследственное имущество (свидетельство о праве на наследство);
• написать заявление в Росреестр для регистрации своего права собственности на квартиру.

Важно. Нельзя принять в наследство только квартиру — придётся забирать всё, что полагается наследнику по закону. А здесь бывают не самые приятные подарки — кредиты, долги и залог, если квартира приобреталась в ипотеку. Соответственно, для продажи квартиры нужно будет разобраться с долгами наследодателя. Если этого не сделать, то Росреестр может отказать в сделке с квартирой.

В настоящий момент существует два способа принятия наследственного имущества.

1. При наличии завещания. В этом случае наследодатель указывает сведения о наследниках, которые могут претендовать на имущество после его смерти.
2. Без завещания . Если умерший не оставил завещания, то процедура принятия наследства происходит в порядке очереди. Первыми на наследство могут претендовать супруг или супруга, а также их дети, родители. Если их нет, следующими в очереди идут сёстры и братья наследодателя.

Важно. Законом отводится срок в полгода для того, чтобы все наследники могли заявить о своих правах на наследство.

Продажа недвижимости, которая была получена по завещанию, регулируется ГК РФ параграфом 7 главы 30 . Обратите внимание на нюансы:

• завещание должно быть составлено и заверено у нотариуса строго по закону;
• должна быть выделена доля имущества наследникам первой очереди (супруг, супруга, дети, родители);
• ничьи права при наследовании не должны быть нарушены.

Если всё сделано без нарушений, а квартира оформлена в собственность, то можно выходить на куплю-продажу.

Продажа наследственной квартиры. Что нужно сделать?

Сделка с наследственной квартирой мало отличается от продажи любой другой недвижимости:

1. ищем покупателя на квартиру;
2. заключаем договор купли-продажи;
3. регистрируем сделку в Росреестре.

Для проведения сделки потребуются:

• паспорта продавца и покупателя;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор купли-продажи;
• технический и кадастровый паспорт на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• справки о том, что нет долгов за коммунальные услуги;
• при наличии несовершеннолетних — разрешение органов опеки.

Если продавец в браке, то лучше взять нотариальное согласие от супруга или супруги на сделку. Дело в том, что вторая половина может оспорить сделку, если вложилась, например, в ремонт квартиры. Стоит перестраховаться и быть уверенным, что на продажу согласны все.

Продажа наследства, если есть несовершеннолетние собственники

В таком случае для проведения сделки нужно обратиться в органы опеки и получить разрешение. Нужно предоставить взамен площадь, которую выделят детям в собственность в случае продажи квартиры. И не просто какие-то «квадраты», а жильё, которое будет не меньше и не хуже по условиям продаваемого.

За несовершеннолетних до 14 лет подпись ставят родители или опекуны. Дети старше 14 лет имеют право с письменного разрешения родителей принимать решения относительно наследства самостоятельно.

Кроме того, подростка старше 16 лет, трудоустроенного и считающегося эмансипированным, можно в судебном порядке признать дееспособным. Это даёт ему возможность принимать все решения по управлению имуществом самостоятельно.

Кроме того, сделки с несовершеннолетними продавцами обязательно должны проходить с нотариусом.

Как продать квартиру, полученную по наследству, если наследников несколько

В этом случае имущество будет делиться в равных долях между всеми наследниками — и каждый из них будет считаться владельцем своей доли. Поэтому, согласно действующему законодательству, он будет иметь право продать свою долю либо другому наследнику, либо постороннему лицу. Квартиру можно продать целиком или частями.

Если наследников несколько, то продажа наследуемого имущества по закону происходит следующим образом:

• составляем документ, в котором предлагаем выкупить долю в квартире. В документе фиксируем сумму и условия выкупа доли;
• пишем заявление от других наследников о согласии или отказе от продажи доли;
• ждём ответ в течение месяца. Если его нет, можно продавать квартиру.

Если все наследники согласны на продажу квартиры, то каждый из них заключает договор купли-продажи с покупателем.

Важно! В том случае, если квартира по условиям завещания оказалась в долевой собственности, сделка будет проходить только через нотариальную контору.

Налоги с продажи — сколько придётся заплатить

В статье 208 НК РФ говорится о доходах, которые были получены гражданами от продажи своего имущества. Платить придётся, если квартира у наследника была в собственности менее трёх лет. Налог составит 13% от стоимости квартиры. Соответственно, если квартира в собственности пробыла дольше трёх лет, то платить ничего не нужно.

Стараясь уменьшить налог, продавец может предложить указать в договоре купли-продажи сумму меньше фактической стоимости. Но это грозит тем, что может выйти боком покупателю в случае отмены сделки, а ещё по закону продавец ещё и не может выставлять цену на квартиру меньше 70% от её кадастровой стоимости: это чревато штрафом в размере 40% от разницы между кадастровой и ценой в договоре, если налоговая служба заподозрит специальное занижение.

Покупатель же, участвуя в такой сделке, напрямую рискует деньгами. Сделка может быть оспорена в суде или расторгнута, а сумму покупателю вернут только ту, что указана в договоре. Да и налоговый вычет новый собственник получит тоже в меньшем размере.

Когда и как можно продать квартиру, полученную в наследство?

Один из самых распространенных вариантов наследства – недвижимость. И довольно часто наследники принимают решение о продаже наследуемой квартиры или обмене ее на более комфортабельную. Продажа квартиры вообще дело сложное и хлопотное, а продажа квартиры, полученной по наследству, имеет ряд правовых нюансов, о которых нам рассказала Аида Галяутдинова, менеджер отдела продаж вторичной недвижимости и Trade-in ГК «Первый Трест». «Для того, чтобы продать недвижимость, которая досталась по наследству, необходимо выполнить несколько простых, но важных шагов. Во-первых, принять наследство, во-вторых, оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от стоимости имущества. Сначала нужно заказать его оценку либо в БТИ, либо у независимых экспертов. Для наследников первой и второй очереди пошлина составляет 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.; а для последующих — 0,6%, но не более 1 млн рублей. А дальше по списку — регистрация в Росреестре и получение свидетельства о собственности». Эксперт отметила, что даже если все имущество достается одному человеку по завещанию, но он не явился к нотариусу в течение 6 месяцев с даты открытия завещания, то его право «аннулируется», и на недвижимость может претендовать уже следующий родственник из других очередей по наследству (прим. редактора – на сегодняшний день существует 8 очередей наследования), либо государство. Когда унаследованную квартиру можно продать? «Фактически вы становитесь собственником с момента смерти наследователя. Но важно учесть, что изначально вы получаете только право пользования — проживания, а также уплаты налогов, коммунальных услуг и иных расходов на содержание имущества. Право же распоряжаться недвижимостью — продавать или дарить — появляется после получения свидетельства о праве на наследство, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре, то есть спустя минимум полгода после открытия наследства». Еще один важный нюанс, если недвижимость находилась под залогом или была куплена в ипотеку, для вступления в полноправную собственность нужно получить разрешение залогодержателя или погасить ипотечный кредит. Иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной. Какие налоги нужно платить? «Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам. Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется. Если же вы приняли решение продать наследную квартиру раньше, то вам придется заплатить подоходный налог 13 % с суммы продажи. Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности». Список необходимых документов для продажи паспорт; свидетельство о праве на наследство; договор купли-продажи; техпаспорт помещения; выписка из ЕГРН; справки об отсутствия любых задолженностей по квартире; выписка из домовой книги; разрешение опеки в случае, если в сделке задействованы несовершеннолетние. Подводные камни «Подтверждением юридической чистоты квартиры являются заверенное в установленном порядке завещание, в котором наследником указан продавец, а также документы о праве собственности (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, которую желательно регулярно обновлять, чтобы на момент продажи она была не старше месяца). Если в завещании указаны несколько лиц, продавцу следует документально подтвердить их отказ от принятия наследства». Даже несмотря на соблюдение всех правил и на грамотное проведение процедуры принятия наследства, никто не застрахован от форс-мажорных ситуаций. Самый распространенный пример — объявление других наследников. А завещание, в котором, вроде как, все четко прописано, можно оспорить в суде. Еще один серьезный риск — наличие возможных внебрачных детей. С ними ситуация более сложная, так как у ребенка есть право пожаловаться на ущемление своих прав в течение 6 месяцев с совершеннолетия. «В целом, сделка с продажей унаследованной квартиры ничем не отличается от продажи любой другой, но всегда лучше обратиться за помощью к квалифицированным специалистам. Например, в нашей практике достаточно много случаев, когда люди для покупки новой квартиры от застройщика продают унаследованную недвижимость с помощью услуги Трейд-ин от ГК «Первый Трест». В этом случае наши юристы и менеджеры сопровождают всю сделку и помогают в подготовке пакета документов, как для покупки новой квартиры, так и для продажи старой». Стоит отметить, что воспользоваться услугой достаточно просто. Вам всего лишь нужно прийти в офис компании, выбрать квартиру в одном из ЖК застройщика и оставить заявку на услугу Trade-in. Оценщик проводит экспертизу квартиры, которую вы планируете продать и, если озвученные условия продажи вас устраивают, заключается договор на услугу. После этого вы бронируете понравившуюся квартиру, кстати, срок брони с фиксацией стоимости для клиентов, решивших воспользоваться услугой Trade-in в ГК «Первый Трест», составляет 35 дней. С этого момента все вопросы по продаже вашей квартиры ложатся на плечи застройщика. Юристы готовят пакет документов для продажи вашей квартиры и покупки новой. Ипотечный брокер занимается одобрением ипотеки, если она вам необходима. Менеджеры отдела продаж вторичной недвижимости, привлекая все возможности ГК «Первый Трест», продают вашу квартиру. Немаловажно и то, что обе сделки – по продаже и покупке – проводятся в один день в режиме одного окна, что очень экономит ваше время. «Наша задача помочь людям продать жилье, даже если это хрущевка или комната. Также на реализацию принимаются квартиры и загородные дома в радиусе 30 км от города, и даже квартиры с обременением. Вам не придется тратить свои силы и время на продажу старой квартиры, мы это сделаем за вас. К тому же, воспользовавшись услугой Trade-in от ГК «Первый Трест», вы сэкономите не только время и нервы, но и деньги! Во-первых, мы поможем вам продать вашу старую квартиру совершенно бесплатно*! А во-вторых, дадим дополнительную скидку до 2%** на новую квартиру от ГК «Первый Трест», которая дает вам возможность либо снизить стоимость доплаты за новую квартиру, либо взять новую квартиру большей площадью, чем вы планировали изначально. Если же для покупки новой квартиры необходима доплата, то вместе с услугой Trade-in вы можете воспользоваться материнским капиталом, жилищными сертификатами, рассрочкой или ипотекой. Наш ипотечный брокер подберет для вас оптимальные условия кредитования, ведь жилые комплексы ГК «Первый Трест» аккредитованы в 22 ведущих банках страны, а минимальная ставка для наших клиентов от 1% годовых на весь срок». Важно отметить, что купить жилье по программе Трейд-ин можно как в домах на этапе строительства, так и в уже сданных в эксплуатацию – вы сами выбираете, что лучше для вас. Рынок вторичного жилья и первичного сильно взаимосвязан. Практически каждый клиент при покупке новой квартиры использует продажу вторичного жилья, но большинство оттягивают момент принятия решения о покупке новой квартиры из-за страха возникновения проблем, связанных с продажей старой квартиры. Если и вы давно мечтаете о новой квартире, но никак не можете решиться, воспользуйтесь услугой Trade-in. *Услуга предоставляется бесплатно при покупке квартиры в жилых комплексах ГК «Первый Трест». **Информация актуальна на 26.10.2022. Не является публичной офертой. Подробности в офисе продаж или по телефону 8 (347) 222-0-111. Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях — ВК и Одноклассники

Газизов стал генеральным директором махачкалинского «Динамо»

Ринат Баширов – о соглашении Хо-Сэнга с «Салаватом»: «Исходим из того, что контракта с ним не будет»