Как увеличить площадь земельного участка при уточнении границ советы юриста

Как увеличить площадь земельного участка?

Многие участки, находящиеся в пользовании граждан, не имеют оформленных кадастровых и межевых документов. При оформлении таких документов границы участка могут уточняться, что приводит к изменению площади. Это может происходить как за счёт изменившегося почвенного рельефа, так и за счёт присоединения к частному наделу государственной земли.

Межевание

Под межеванием участка земли подразумеваются геодезические работы, целью которых является определение или уточнение границ участка относительно соседних наделов.

Межевание включает в себя:

• Измерительные и фотографические работы на участке;
• Обработку и анализ результатов измерений;
• Составление межевого плана участка;
• Согласование вновь установленных границ с заинтересованными лицами.

В качестве заинтересованных лиц выступают соседние землепользователи и органы муниципальной власти, если участок, в отношении которого проводится межевание, граничит с землями общего пользования.

Межевой план является основой для разработки и утверждения кадастровых документов на участок в БТИ. Изменения в уже оформленный кадастровый документ также вносятся на основании межевого плана.

Работы на участке по определению соответствия фактических границ обозначенным в проекте межевания являются межевыми работами по уточнению границ. В результате проведённых кадастровым инженером измерений и переносе границ площадь участка может:

• Увеличиться;
• Уменьшиться;
• Остаться без изменения.

Минимальные размеры земельных участков определяются в соответствии с законами субъектов федерации, в зависимости от особенностей хозяйствования в данном регионе.

В соответствии с п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ, устанавливаемые местным законодательством минимальные размеры не должны препятствовать разрешённой деятельности на земле данной категории и целевого назначения.

Например, если участок предназначен для строительства жилья, его размер не должен быть меньше 0,06 Га в большинстве регионов.

Как увеличить площадь?

Перенос границ земельных участков может осуществляться в результате их перераспределения и уточнения. Перераспределение границ – это взаимное изменение границ смежных наделов земли, которые могут находиться как в частной, так и в муниципальной собственности.

Увеличение площади земельного участка за счёт переноса его границ регулируется следующими статьями закона:

• Ст. 11.9 ЗК РФ определяет требования к земельным наделам, площадь которых изменяется в результате межевых работ по перераспределению или уточнению границ;
• В ст. 39.28 ЗК РФ приводятся основания для увеличения площади участка и существующие ограничения;
• Ст. 39.29 ЗК РФ описывает порядок заключения соглашения с местными властями о переносе границ с увеличением площади.

Увеличение площади участка путём переноса границ может быть осуществлено за счёт:

• Земель общего пользования, находящихся в муниципальной собственности;
• Земель соседних участков.

Важно учитывать, что площадь участка не может быть увеличена более, чем на одну десятую от изначальной без решения суда.

Для увеличения площади за счёт муниципальных земель общего пользования владельцу участка необходимо заключить соглашение с земельным комитетом местного муниципалитета.

Заключение соглашения об увеличении площади происходит в следующие шаги:

1. Владелец участка обращается в земельный комитет с заявлением и необходимыми документами;
2. Сотрудники комитета рассматривают заявление в течение 30 дней;
3. По итогам рассмотрения заявителю выдаётся либо разрешение на согласование границ, либо письменный отказ с указанием причины;
4. После получения разрешения заявитель организует кадастровые работы за свой счёт;
5. По итогам проведенных работ межевой план предоставляется снова в земельный комитет для окончательного утверждения;
6. В правовой реестр вносятся соответствующие изменения.

В заявлении владелец надела земли должен указать все его параметры. А также собственные реквизиты и контактные данные для связи. Если часть данных будет указана неверно или не полностью, то заявление подлежит возврату в течение 10 дней с момента подачи с указанием всех неточностей и рекомендаций по их исправлению.

Сопутствующие документы

К заявлению следует приложить следующие документы, согласно п. 3 ст. 39.29 ЗК РФ:

• Копии документов о праве на участок и о происхождении данного права;
• План-схема расположения границ участка относительно соседних земель;
• Для иностранных организаций – перевод на русский язык свидетельства о госрегистрации юридического лица.

Документы о праве на участок не требуются, если сведения о владельце данного участка внесены в ЕГРН, тогда потребуется только выписка из реестра недвижимости о владельце.

Перевод свидетельства о регистрации иностранного юридического лица должен быть заверен нотариально, а план-схема участка предоставляется только при отсутствии утверждённого межевого проекта для территории, к которой относится земельный участок заявителя.

Изменение границ без изменения площади

По итогам выполненных межевых работ границы участка могут быть изменены без изменения его площади. Это может произойти в следующих случаях:

• При ликвидации чересполосицы;
• При выравнивании границ за счёт переноса вкраплений и включений;
• При изменении границ смежных участков по взаимному согласию их владельцев.

Изменение соседних границ подразумевает переход выступающей части участка к соседнему землепользователю в обмен на аналогичное присоединение части участка соседа.

Данное изменение границ происходит без изменения площади, но позволяет соседям выровнять границы своих земель с целью более эффективного их использования.

Когда увеличение площади невозможно?

Причины, по которым площадь земельного участка нельзя увеличить в процессе межевания, могут быть следующими:

• Наличие у соседних землепользователей утверждённых и согласованных межевых планов;
• Изъятие граничащих с уточняемым участком земель общего пользования из оборота;
• Прохождение границ участка вблизи красных линий территории;
• Нахождение площади уточняемого участка в пределах максимума, установленного в регионе для земель данного назначения.

Если территория, на которой расположен участок, относится к муниципальной земле, предоставленной некоммерческому (дачному или садовому) товариществу, то увеличение площади такого участка за счёт прирезков возможно только в случае, если его границы не приближаются к красным линиям более, чем на метр.

Перенос границ в сторону общественных земель также невозможно, если такой перенос нарушит правила публичного сервитута (прохода, проезда и т.д.), установленные в пользу третьих лиц.

Допустимая погрешность

Если на земельном участке были проведены геодезические работы по уточнению или переносу его границ, то площадь данного надела может увеличиваться или уменьшаться по отношению к изначальной не более, чем на одну десятую часть, согласно п. 14 ст. 39.29 ЗК РФ.

Кроме того, правила расчёта погрешности при изменении площади без изменения нормативной и кадастровой стоимости участка должны соответствовать методике, утверждённой Приказом Минэкономразвития № 921.

В зависимости от категории земельного участка существует различная допустимая погрешность расположения измеренных граничных точек относительно существующих в натуре, список данных погрешностей приведён в Приложении № 1 к Приказу № 90.

Вынос границ земельного участка в натуру необходим при проведении различных сделок с землей.

Физические лица имеют право оплатить земельный налог через интернет. Пошаговую инструкцию вы найдете в нашей статье.

Предоставление земли в пользование имеет свои особенности. Подробнее читайте здесь.

Последствия

В результате увеличения площади участка за счёт государственных или муниципальных земель на владельца ложатся следующие обязанности:

• По выкупу присоединённой части государственной земли;
• По уплате дополнительной стоимости земельного налога;
• По эксплуатации присоединённого участка в соответствии с видом разрешённого землепользования;
• По соблюдению правил публичного сервитута.

Если присоединённая часть находится вблизи проезжей части или через неё проходит дорога, землепользователь должен обеспечить беспрепятственный проход третьих лиц через свой участок.

Согласно п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ, стоимость выкупа присоединённой земли определяется местным законодательством.

Итак, увеличить площадь земельного участка при межевании можно, выполнив перераспределение границ с соседними участками в пользу собственного. Площадь может увеличиться как за счёт государственных земель путём их выкупа, так и за счёт соседних частных земель, если заказчику межевых работ удастся доказать своё право на них.

Как увеличить площадь земельного участка при уточнении границ? Советы юриста

Вы можете расширить свой участок участка и добавить до 10% от его площади, а в некоторых случаях и больше, причем абсолютно бесплатно. Все зависит от категории земель и конкретной ситуации.

Я юрист и в этой статье я расскажу, какие могут быть основания для увеличения площади земельного участка при уточнении границ в 2023 году. Также вы узнаете максимально допустимую площадь увеличения, куда обращаться, какие понадобятся документы и сколько это будет стоить.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Как увеличить площадь участка законно

Уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет, возможно с последующим увеличением общей площади, если границы не установлены (в ЕГРН нет сведений о них). Это актуально для земель, поставленных на учет по ранее действовавшим правилам. Им может быть присвоен кадастровый номер без определения границ.

Есть и другие способы увеличения площади участка при уточнении границ:

1. Предыдущее межевание проведено с ошибками: например, реальная площадь надела не соответствует сведениям, представленным в ЕГРН. Придется уточнять границы и исправлять реестровую ошибку.
2. Присоединение соседнего участка (объединение двух надело в один).

Чаще всего площадь участка увеличивается либо по фактическим границам, либо путем прирезки муниципальной земли.

Допустимые пределы

Если минимальный размер участка в соответствии с видом разрешенного использования и категории земель не установлен, вы можете увеличить площадь своего надела на 10%. Например, если у вас есть 20 соток, добавить можно еще 200 кв.м.

Также можно увеличить площадь более чем на 10 процентов, если минимальный размер участка установлен федеральным или местным законодательством. Например, для участка в СНТ минимальная площадь составляет 4 сотки, под ИЖС – 5-6 соток в зависимости от региона.

Границы определяются кадастровым инженером на основании правоустанавливающих документов. Если они утеряны, площадь будет рассчитываться с учетом фактического местоположения границ за последние 15 лет.

Когда увеличить площадь участка не получится

По закону нельзя увеличить площадь надела при уточнении границ, если в итоге будут нарушены права другого человека или организации. Например, вы не можете добавить несколько соток, тем самым перекрыв проезд или вход во двор соседу.

Когда еще нельзя расширить свой участок за счет добавления части от другого:

1. Если разные категории земель. Например, у вас – под ИЖС, а добавляемый – под садоводство и огородничество. Категория и вид разрешенного использования должны быть одинаковы.
2. На добавляемой земле есть дорога, здание, сооружение, жилое помещение, иное имущество, принадлежащее другому собственнику или предназначенное для общего пользования.

Как сделать размежевание земельного участка? Советы юриста

Какие нужны документы для межевания земельного участка?

Виды и масштаб ситуационного плана земельного участка

Как уточнить границы участка с увеличением площади: пошаговая инструкция

Для уточнения границ своего участка и увеличения его площади вам нужно найти кадастрового инженера. Он уведомит о предстоящем межевании соседей минимум за месяц (ст. 39 ФЗ №221-ФЗ), в назначенный день проведет кадастровые работы и оформит все документы.

Как все выглядит пошагово:

1. Заключение договора с инженером. Обязательно проследите, чтобы там были указаны сроки выполнения работ, иначе может приехать и через полгода.
2. Полевые работы. Здесь специалист уже исследует участок с помощью современного оборудования, определяет поворотные точки и границы, устанавливает фактическую площадь.
3. Согласование границ с соседями. Они должны поставить свои подписи на акте сразу после полевых работ.
4. Оформление межевого плана. На это может уйти 5-7 дней.

Когда все будет готово, нужно внести изменения в Росреестр. Подать документы можно через Госуслуги или МФЦ.

Документы

Кадастровому инженеру вы должны представить паспорт, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о наследстве.

Когда все будет готово, необходимо подать документы в Росреестр. Вам понадобится паспорт и межевой план, в котором инженер должен обосновать законность увеличения границ земельного участка.

Стоимость и сроки

Цены на свои услуги инженеры устанавливают самостоятельно, но максимальные пределы могут регламентироваться региональными законами. В среднем уточнение границ с увеличением площади участка обходится в 7 000-10 000 руб., но все зависит от сложности работы.

Что касается сроков, то о межевании владельцев смежных участков предупреждают за месяц, еще 5-7 дней инженер оформляет все документы, и около недели нужно для внесения данных в ЕГРН.

Возможные проблемы

Вам могут отказать в постановке участка на кадастровый учет или внесении изменений в ЕГРН, если после уточнения границ его площадь стала больше установленной нормы.

Также возможны другие трудности:

1. Сосед отказался подписывать акт согласования. Если в результате уточнения ему закрыт подъезд к дому или созданы иные препятствия в пользовании его землей, правда на его стороне. Если же вы ничего не нарушали и никаких проблем для владельца смежного надела нет, а акт он не подписывает из вредности, есть два варианта: провести повторное межевание или установить границы в судебном порядке.
2. Нарушены нормы «прирезки». Например, если в итоге вместо 10% добавлено 11% от общей площади участка.

Вот пример об установлении границ и увеличении площади участка из судебной практики:

Авсиевичу Д.И. и его брату достался в наследство от отца земельный участок общей площадью 1 218 кв.м., каждому выделено по ½ доли в праве собственности. Позднее брат подарил ему свою долю, и Авсиевич Д.И. стал единственным собственником.

Чтобы оформить участок и уточнить местоположение границ, мужчина обратился к кадастровому инженеру. По результатам работ был оформлен межевой план, а площадь участка увеличилась до 1 238 кв.м., то есть на 20 кв.м. В правоустанавливающих документах эта площадь не учтена.

Со слов владельца, на момент регистрации права собственности межевание не проводилось, разногласий с соседями нет, фактические границы надела при этом не менялись. Тем не менее, поставить землю на кадастровый учет ему не удалось, и он обратился в суд с иском об установлении местоположения границ.

Ответчиком выступала местная администрация, представитель ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, возражений не подавал.

В ходе разбирательств было установлено, что в заключении кадастровый инженер написал, что в правоустанавливающем документе на участок сведений о его границах нет, поэтому ему пришлось запрашивать копии материалов инвентаризации. План надела составлен на основе отсканированных аэроснимков, проводилась горизонтальная съемка.

Также был опрошен глава поселения. Он пояснил, что фактическое размещение участка истца соответствует материалам инвентаризации. В итоге исковые требования удовлетворены. Суд установил, что права смежных землепользователей не нарушены, споров с ними нет, а увеличение площади надела на 20 кв.м. законодательству не противоречит (Решение № 2-2311/2020 2-2311/2020~М-2005/2020 М-2005/2020 от 29 октября 2020 г. по делу № 2-2311/2020).

Другие способы расширения площади

Помимо уточнения границ, есть другие способы увеличения площади земельного участка. Например, вы можете сделать «прирезку» соседнего участка к своему, выкупить его у администрации или оформить право собственности по приобретательной давности.

Разберемся по всем подробнее.

Перераспределение

С юридической точки зрения термина «прирезка» нет, правильно это называется перераспределением смежных участков (ст. 11.7 ЗК РФ). Именно через него вы можете получить соседний надел, если он в государственной или муниципальной собственности.

Какие здесь условия:

1. На участке, который вы хотите получить, нет зданий, строений, иных объектов недвижимости.
2. Площадь присоединяемого надела не превышает предельно допустимые значения, устанавливаемые регионами.
3. Целевое назначение такое же, как и у вашего участка.
4. Надел не зарезервирован для муниципальных нужд, не изъят и не ограничен в обороте.

Например, если у вас есть 6 соток под индивидуальное жилищное строительство, и рядом – надел с таким же целевым назначением, – обратитесь в муниципалитет с заявлением о перераспределении земель.

Примечание: соседний участок придется выкупать. Если он в федеральной собственности, плата составит 15% от кадастровой стоимости. Если в муниципальной, уточните расценки в администрации. Обычно просят 50% кадастровой стоимости, но это зависит от региона.

Выкуп у администрации

Если соседним участком долгое время никто не пользовался, он может быть признан бесхозным и передан в собственность администрации. Впоследствии вы можете выкупить его на торгах или арендовать.

Приобретательная давность

Еще один вариант увеличения площади вашего участка – признание права собственности на соседний по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Это возможно, если вы им открыто и добросовестно пользуетесь более 15 лет, а у соседей и администрации к вам нет претензий.

В первую очередь уточните, кому именно принадлежит земля. Сделать это можно через администрацию. Также можете заказать выписку из ЕГРН в МФЦ, чтобы узнать, кто собственник. Если участок принадлежит не муниципалитету, получить его по приобретательной давности нельзя – это частная собственность. Если же владельцем является администрация, заключите договор о передаче права собственности.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Иногда признавать право собственности по приобретательной давности приходится через суд. Например, как это было у мужчины из Краснодарского края:

В 1993 году Франчак С.Г. купил жилой дом с земельным участком. Но позднее выяснилось, что данные о земле в договоре не были указаны, а площадь не совпадает со сведениями из кадастра. С момента покупки Франчак С.Г. платит земельный налог, несет бремя содержания участка.

В связи с этим истец просил признать за ним право собственности на землю по приобретательной давности, и суд удовлетворил иск. Было установлено, что Франчак С.Г. действительно открыто и непрерывно владел участком более 26 лет, а отсутствие сведений о нем в договоре купли-продажи никак не мешает признанию права собственности за истцом (Решение № 2-529/2020 2-529/2020~М-239/2020 М-239/2020 от 25 мая 2020 г. по делу № 2-529/2020).

Примечание: принципы признания права собственности на земли по приобретательной давности во всех случаях примерно одни и те же. То, что у вас есть во владении смежный участок, никак не должно помешать.

Ответы юриста на частные вопросы

У меня в собственности есть дачный участок. После межевания выяснилось, что его фактическая площадь больше, чем указано в ЕГРН, на 10 кв.м. Могу ли я ее увеличить официально?

Да, вы можете увеличить площадь своего надела на 10 кв.м. Можно добавить даже больше – до 400 кв.м., если региональными законами не установлены ограничения.

Еще в 1950-хх годах у родителей мужа появился участок, на нем построили дом. В 2000-е годы мы с супругом пристроили к нему еще одну комнату, и только потом выяснили, что перешли свои границы и захватили часть муниципальной территории. Что нам делать?

Лучше обратитесь в администрацию и выкупите захваченную часть прилегающей территории, если это возможно. В противном случае вас могут оштрафовать на сумму до 1,5% кадастровой стоимости надела (ст. 7.1 КоАП РФ).

В 2010 году купили с сестрой соседние участки. Я построила дом, а ее земля пустует. Хочу с ней договориться, чтобы она мне продала или подарила ее. Она вроде бы не против, но детально еще не обсуждали. Как мне увеличить площадь своего участка за счет ее надела?

Если сестра хочет продать землю, придется выкупать по договору купли-продажи. Если подарить – оформляется договор дарения. Впоследствии вы можете объединить оба участка в один, заказав межевание и внеся изменения в ЕГРН.

После уточнения границ кадастровым инженером было установлено, что реальная площадь моего участка равна 20 578 кв.м., а в ЕГРН указано 20 426 кв.м. Говорит, что предыдущее межевание проведено неправильно, и нужно исправлять реестровую ошибку. Как это сделать?

Подать документы для исправления реестровой ошибки можно через МФЦ или Госуслуги. Госпошлина – 350 руб. Она не платится лишь в том случае, если ошибка допущена по вине сотрудника Росреестра. Из документов понадобится паспорт, межевой план и договор, на основании которого у вас возникло право собственности.

Хотим увеличить площадь земельного участка под многоквартирным домом, но не знаем, как это сделать. В администрации нам отказали, сославшись на то, что расширение за счет использования общественных мест не допускается. Правы ли они? Там же нужно просто сузить дорогу и газон, это мелочи.

В администрации правы, поскольку увеличение площади участка за счет уменьшения площадей общего пользования законом не допускается.

Заключение эксперта

1. Вы можете увеличить площадь земельного участка при уточнении границ, если ранее они не были установлены, или определены с нарушениями.
2. Добавить можно до 10 процентов площади. Но в некоторых случаях можно присоединить больше, в зависимости от категории земель.
3. Если границы установлены неправильно, после межевания нужно исправить реестровую ошибку. Тогда площадь участка будет увеличена и по документам.
4. Увеличение площади возможно через перераспределение, выкуп у администрации или по приобретательной давности.
5. Увеличить свой участок можно только за счет муниципальной земли. Если она принадлежит частному лицу и вам не собираются ее дарить или продавать, вы ничего не сделаете.

Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Когда межевание земельного участка обязательно? Отвечает юрист

Как восстановить границы земельного участка? Отвечает юрист

Когда возможно бесплатное межевание земельного участка?

Как получить кадастровый паспорт земельного участка? Отвечает юрист

Как оформить акт выноса границ в натуру? Отвечает юрист

Как исправить наложение границ земельных участков? Отвечает юрист