Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых — быть обманутым при получении денег. Более удобна безналичная форма расчета, однако если оговорено, что за квартиру продавец получит наличность, нужно обдумать, как передать деньги максимально безопасным способом. Лучшее решение — использование банковской ячейки при сделке купли-продажи квартиры.

Что такое банковская ячейка

Ячейка в банке — это выдвижной сейф небольшого размера. Он находится под надежной защитой в депозитарии (от лат. depositarium— хранилище) банка. В нем можно хранить ценные вещи, бумаги, деньги, документы. Как правило, ячейка оснащена 2-мя замками, один из которых открывает сотрудник банка, а второй — арендатор. Перед помещением содержимого в ячейку банк предупреждает о запрете хранения некоторых предметов (например, наркотиков; ядовитых, взрывчатых химических веществ).

При аренде ячейки сохраняется конфиденциальность, то есть арендодатель не знает, что конкретно хранится в сейфе банка. Задача финучреждения — обеспечить неприкосновенность содержимого, ограничить сторонним лицам доступ в ящик.

Различают ответственное и индивидуальное сейфовое хранение. Разница состоит в ответственности банка за сохранность вещей.

При ответственном хранении сотрудник банка присутствует при закладке вложения и составляет опись содержимого. В случае пропажи банк должен материально компенсировать сумму потери. На практике банки готовы отвечать за сохранность денег, однако договора ответственного хранения отличаются высокой стоимостью.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

1. Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
2. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
3. Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
4. Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
5. Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
6. Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
7. Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
8. Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
9. Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Для гарантии оплаты сумма кладется в ячейку до подписания договора купли-продажи. Если сделка не состоится, Покупатель сможет беспрепятственно ее забрать по истечении срока аренды.

Размеры банковских ячеек

Сейфы отличаются размерами. Ширина и длина стандартного ящика — 32Х34 см, а высота колеблется от 4 до 60 см.

При совершении сделок с недвижимостью ячейку арендуют для безопасной передачи наличности. В кассету высотой до 6 см можно поместить 30 пачек, включающих 100 купюр. То есть если квартира стоит 4 млн. руб., а расчет ведется в рублях 5-тысячными купюрами, достаточно арендовать ячейку высотой в 6 см. Если бы расчет велся 1-тысячными купюрами, в ящик вместилось бы только 30 пачек из 40. Прежде чем совершить аренду, необходимо определиться с содержимым сейфа и проконсультироваться с сотрудником банка по поводу его оптимального размера.

Срок аренды

Рекомендуемый срок аренды — 1 месяц, но если сделка сопряжена с необходимостью привлекать ООП, банк, лучше увеличить срок аренды до 1,5-2 месяцев.

Временные затраты на совершение сделки:

Пример соответственно схеме. Гражданин Чащин (Покупатель) обратился в банк для оформления аренды ячейки. Вместе с гражданином Сидоровым (Продавцом) они произвели пересчет и проверку суммы в размере стоимости квартиры, равной 6 млн. руб. В дополнительном соглашении Покупатель указал, что Продавец будет иметь доступ к ячейке с 01.02.2023 г. в течение 20 дней. После стороны подписали договор купли-продажи квартиры, и сделка была зарегистрирована только 14.02.2023 г. Сидоров взял у Чащина ключ, а последний запросил расписку, что средства были получены. С зарегистрированным договором Сидоров уже мог отправиться в отделение банка.

Времени было достаточно, ведь по договору у него оставалось 6 дней в запасе для получения суммы из ячейки. Продавец держал дату визита в банк втайне от всех, чтобы избежать ограбления. 19.02.2023 г. деньги были им получены. Если бы сделка сорвалась, после 20.02.2023 г. в банк обратился бы Чащин и забрал деньги из сейфа.

Кто оплачивает ячейку в банке

Арендует ячейку тот, кто закладывает деньги, а значит — покупатель.

Продавец также может «подстраховаться», и арендовать ячейку, куда положит расписку в том, что средства были им получены. Как только Продавец заберет сумму из банка, Покупатель получит доступ к расписке.

Стоимость банковской ячейки при покупке квартиры

Затраты на аренду сейфа зависят от места нахождения банка. Порой в разных филиалах одного финучреждения стоимость услуги отличается.

Цена состоит из 2 составляющих:

• стоимость аренды, которая увеличивается прямопропорционально сроку эксплуатации ящика;
• оплата контроля допуска к сейфу заинтересованных лиц (участников).

Относительно стоимости квартиры, сумма невелика и составляет в пределах 1-5 тыс. руб. за месяц аренды. Стоимость приведена в таблице (данные могут разниться в зависимости от региона):

Риски расчетов через банковскую ячейку в сделках с недвижимостью.

Было время, когда люди, покупая квартиру, передавали деньги продавцу наличными, из рук в руки. И зачастую это происходило до регистрации сделки. Вскоре активизировались мошенники, и этот способ расчета получил весьма негативную репутацию. Недобросовестные продавцы/риэлторы принимали деньги, а квартиры в собственность покупателей так и не переходили.

Спустя какое-то время на рынке недвижимости начали появляться более безопасные варианты передачи денег продавцу за проданную недвижимость. Основные из них мы уже рассматривали ранее , и вы наверняка о них слышали. Речь идет о таких способах как аккредитив, банковская ячейка, счет «эскроу», депозит нотариуса. Отличаются они по степени безопасности, стоимости и возможности использования в той или иной сделке. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. Но сейчас хочу поговорить с вами именно о банковских ячейках, с появлением которых расчеты по сделкам с недвижимостью стали более безопасными, несомненно.

В чем суть расчета через ячейку?

При расчете через банковскую ячейку покупатель закладывает деньги за приобретаемый объект недвижимости в специальный банковский сейф. Как правило, это происходит в день сделки. Сейф закрывается, и доступ в него получает продавец только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру. Либо доступ получает покупатель в случае, если переход права не состоялся и срок аренды банковской ячейки истек. Всё вроде бы просто и понятно, банк является «гарантом» сделки. Но так ли всё надежно на самом деле? Давайте разбираться!

Банк ответственности не несет!

Риск обеих сторон. Прежде чем оставить деньги в хранилище, стороны сделки подписывают с банком договор на аренду сейфа, в котором прописаны условия доступа. Также в этом договоре вы увидите условие о том, что банк ответственности за сохранность заложенного имущества, не несет. «Как так?» – спросите вы. Объясняю, банк не знает, что и в каком количестве вы положили в сейф, сотрудник не присутствует при закладке и тем более не составляет опись оставленного в сейфе имущества. Так вот, данное условие банка является страховкой на тот случай, если из ячейки что-либо пропадет. Таким образом, вы закладываете деньги в сейф на свой страх и риск.

Случаев кражи из банковских хранилищ в практике встречается крайне мало, но, тем не менее они есть. Лично у меня в практике подобных случаев не было, может и потому что чаще всего советую своим Клиентам использовать аккредитив в расчетах по сделкам с недвижимостью.

Ошибки.

Риск продавца. Человеческий фактор никто не отменял, ошибки делают все, в том числе и сотрудники банка. Речь идет про ошибки в договоре аренды банковской ячейки и условиях доступа к ней, при наличии которых собственник не получит доступ к деньгам. Поэтому ошибки нужно выявлять непосредственно при подписании договора аренды в банке, т.к. после нужно будет снова тем же составом встречаться в отделении банка и вносить исправления. А если вторая сторона откажется? В этом случае недобросовестный покупатель по истечении срока аренды сможет забрать содержимое сейфа и уехать в закат. Так себе перспектива.

А проверки то и нет.

Риск покупателя. Следующая проблема подобных расчётов – это отсутствие проверки документов, а именно факта перехода права собственности. Сотрудник банка не будет проверять договор или выписку ЕГРН на подлинность, он просто проверит наличие формальных признаков (наличие печати Росреестра), снимет копии и предоставит доступ к деньгам покупателя. Если документы поддельные, банковский работник вряд ли сможет отличить их от оригинала. Тем более проверять или отслеживать статус государственной регистрации перехода права собственности в банке никто не будет. Получается, что недобросовестный продавец может принести в банк подделку, тем самым получить доступ в хранилище, а покупатель останется без денег и недвижимости.

Кроме того, могу сказать, что и паспорт могут не проверить у лица, изымающего содержимое ячейки. Дважды лично был свидетелем подобных нарушений со стороны специалистов банка.

Срок доступа.

Риск продавца. Самый простой и распространенный способ потерять деньги – это пропуск срока доступа в хранилище. Если продавец пропустит этот срок, то покупатель беспрепятственно может изъять содержимое сейфа, оставшись и при деньгах, и с новенькой квартирой, очень выгодно.

Лихие 90-е.

Риск обеих сторон. Девяностые годы уже давно позади. Но и сегодня с большими денежными суммами на руках по улицам ходить не очень безопасно. Особенно учитывая тот факт, что кроме покупателя о перевозке наличных знают собственник квартиры, его риэлтор, сотрудник банка, а в ряде случаев и иные лица. Я знаю несколько случаев, когда по «наводке» заинтересованных лиц, людей грабили. Будьте аккуратны!

Думаю, со временем подобный способ расчетов по сделкам с недвижимостью запретят. Во-первых, это не самый безопасный способ расчетов. Во-вторых, эти расчеты никак не контролируются государством, что последнему не очень нравится, т.к. именно с помощью ячеек люди уходят от уплаты налогов с продажи квартир.