Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: основные правила и нюансы

Практикующий юрист. Эксперт в области права стран Европейского Союза, США и восточно-азиатских стран.

Кроме воспитания детей, большое значение имеет вопрос защиты их прав. В этом задачи родителей дополнительно регулируются государством и специальными законами. В последние годы государство принимает большое количество мер по поддержке семей с детьми.

Одной из них в соответствии с федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» является предоставление материнского (семейного) капитала.

Что такое материнский капитал

Это деньги, предоставляемые государством семье безвозмездно. С его помощью, в том числе, можно улучшить свои жилищные условия.

Деньги могут получить как женщины, так и мужчины при соблюдении следующих условий:

• женщина родила (усыновила) первого ребёнка, начиная с 01.01.2020 года;
• женщина родила (усыновила) второго ребёнка, начиная с 01.01.2007 года;
• женщина родила (усыновила) третьего ребёнка или последующих детей, начиная с 01.01.2007 года, если ранее она не получала сертификат;
• мужчина является единственным усыновителем первого ребёнка, ранее не получал сертификат (если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 01.01.2020 года);
• мужчина – единственный усыновитель второго, третьего или последующих детей (если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 01.01.2007 года);
• мужчина воспитывает второго, третьего или последующих детей, рождённых начиная с 01.01.2007 года, является их отцом (усыновителем), а мама, не имевшая гражданства РФ, умерла;
• мужчина воспитывает первого ребёнка (рождённого начиная с 01.01.2020 года) и является его отцом (усыновителем), а мама, не имевшая гражданства РФ, умерла.

В 2023 году размер господдержки увеличился. При рождении первого ребёнка материнский капитал составляет 586 947 рублей, а при рождении второго – 775 628 рублей. Если семья ранее уже получила сертификат на первого ребёнка, размер выплаты составит 188 681 рубль. Федеральным законом предусмотрены случаи, когда можно направить помощь от государства на улучшение жилищных условий.

Улучшение жилищных условий

Деньги могут быть направлены на улучшение жилищных условий семьи в полностью или частично. Кроме того, улучшить жилищные условия семья может разными способами. Главное условие – помещение должно быть пригодным для проживания, то есть жилым.

Есть несколько способов улучшения жилищных условий.

• Приобретение готового жилого помещения по договору купли-продажи. Это может быть квартира, жилой дом или доля в них.
• Вложение денег в строительство жилого дома с привлечением строительной организации.
• Вложение средств в строительство или реконструкцию жилого дома без привлечения строительной компании, то есть собственными силами.
• Компенсация уже произведённых затрат на строительство или реконструкцию жилого дома за счёт средств материнского капитала.
• Первоначальный взнос на приобретение (строительство) жилого помещения с помощью кредитных средств, включая ипотечные кредиты.
• Уплата процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты.
• Погашение основного долга по ранее предоставленному кредиту или займу на приобретение или строительство жилья (в том числе ипотечные кредиты).
• Оплата договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
• Вступительный взнос в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов.

Родители, приобретая жилое помещения, действуют как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетних детей. Поэтому такое жильё оформляется в общую собственность всех членов семьи в равных долях.

Например, если в момент покупки жилья на средства семейного капитала семья состоит из двух супругов и двух детей, то право собственности распределяется по ¼ доле на каждого: супругу, супруга, старшего ребёнка, младшего ребёнка.

Важно: если купить недвижимость после развода, то на бывшего супруга доля не выделяется.

Распределение долей происходит на основании соглашения в течение шести месяцев после:

• перечисления средств по сертификату продавцу;
• в случае приобретения жилья с использованием средств целевого жилищного займа – после снятия с него обременения (залога);
• уплаты вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов;
• полной выплаты задолженности по кредиту, который был направлен на покупку недвижимости или на погашение ранее полученного кредита на покупку жилого помещения и погашения регистрационной записи об ипотеке;
• внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере;
• подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Такая мера обусловлена необходимостью наделения ребёнка, благодаря которому фактически родители смогли улучшить свои жилищные условия, правом собственности на долю в недвижимом имуществе. К сожалению, не редки случаи, когда ребёнка приходится защищать от самих родителей. В этом случае наличие у него своей собственной доли в квартире сможет уберечь его от различных неблагополучных обстоятельств.

Если родители забудут или умышленно не выделят доли, то прокуратура при проведении проверки может оспорить сделку. Родителей могут обязать выделить доли или вернуть деньги, полученные от государства. А также привлечь к административной и даже уголовной ответственности.

Это очень важное в правовом смысле условие, выполнить которое родители обязаны. Но если вы решите продавать жильё, наделение детей долями усложнит этот процесс.

Получение согласия органа опеки и попечительства

При продаже квартиры, купленной благодаря государственной программе, в которой есть доли детей, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Каждый случай требует индивидуального подхода. Главное условие – соблюдение прав ребёнка. И этот момент органы опеки и попечительства будут отслеживать с особой тщательностью.

Задача состоит в том, чтобы при продаже жилья, в котором имеются детские доли, купить другое жильё. Не хуже, чем продаваемое. То есть на имя детей в новом доме также должны быть выделены доли. При этом доли не должны быть меньше тех, которыми они были наделены. Следовательно, и их стоимость не должна быть меньше.

Кроме этого, площадь должна быть либо равнозначной, либо лучше, чем та, которая продаётся. Никаким образом не могут быть ухудшены условия для ребёнка.

Например, сделка не будет одобрена, если квартира продаётся в большом городе, а новое жильё покупается в областном небольшом городке.

Оцениваться будет как новый район проживания, так и то, как далеко расположены поликлиника, детский сад, школа. Обращать внимание будут и на удалённость от центра, транспортную доступность, состояние нового жилья, ремонт. Оно не должно быть признано аварийным. Кроме того, обращают внимание на то, кто продаёт другое жилье, чтобы исключить мошеннические действия со стороны родителей.

Сделки по продаже и покупке новой недвижимости или наделение детей долями в новом жилом помещении лучше проводить в один день. Часто это требование органов опеки и попечительства, которое надо соблюдать.

Практика показывает, что не исключён вариант согласования покупки жилья в строящемся доме по договору долевого участия. Но даже соблюдение всех вышеперечисленных условий не гарантирует согласие опеки на сделку. Как и в других случаях, каждая ситуация рассматривается индивидуально.

Важно: договор купли-продажи квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Как обратиться в органы опеки и попечительства

Если вы уже знаете, какое жильё планируете купить, можно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства для получения предварительного согласия.

Необходимо приложить следующий пакет документов:

• заявление от обоих родителей на продажу жилья,
• паспорта родителей,
• свидетельства о рождении детей,
• правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость,
• отчёт о стоимости продаваемого и приобретаемого жилья,
• выписка из лицевого счёта продаваемого и приобретаемого жилья,
• предварительный договор купли-продажи.

Опека может запросить дополнительные документы. В ряде случаем можно провести сравнительный анализ недвижимости и предоставить заключение эксперта, в соответствии с которым будет подтверждено, что условия детей ухудшаться не будут.

Важно: продавать недвижимость, купленную в ипотеку и с помощью средств госпрограммы, можно только после полного погашения ипотеки и снятия обременения.

На рассмотрение заявления отводится 15 дней, иногда больше. В случае согласия выдаётся разрешение на проведение сделки. В противном случае выдаётся отказ, который можно оспорить в суде.

В отказе будут перечислены основания, по которым принято указанное решение со ссылками на нормы действующего законодательства. Часто органы опеки не хотят брать на себя ответственность за проведение сделок купли-продажи или не хотят разбираться в нюансах готовящихся сделок и отказывают по формальным обстоятельствам, прикрываясь интересами ребёнка. В этом случае следует обращаться в суд.

Как оспорить отказ органов опеки в суде

Для обращения в суд необходимо приложить все документы, которые были направлены в органы опеки и попечительства, а также полученный отказ. Также нужно доказать, что ваши действия никак не ущемляют права ребёнка.

В суде необходимо предоставить неопровержимые доказательства того, что ваши дети получат равнозначные доли в другом доме. И продажа жилья никак не ухудшит их положение. Исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения органа опеки и попечительства.

Безусловно, воспитание детей – сложный процесс, требующий от родителей огромного терпения, большого запаса любви, времени. При этом финансовые возможности родителей, их материальное состояние играют немаловажное значение. Помогая маме и папе, государство защищает интересы детей. А правильно распорядиться такой помощью – уже задача родителей.

(Не)детская доля: как продать квартиру с материнским капиталом

Распорядиться материнским капиталом, который государство выделяет семье при рождении ребенка, можно на покупку жилья, его строительство или реконструкцию, образование детей, пенсию мамы, адаптацию детей-инвалидов и ежемесячную выплату на второго ребенка до трех лет. По данным Минтруда, чаще всего семьи тратят эти деньги на приобретение жилья, но при покупке квартиры или дома под материнский капитал есть своя особенность — всем членам семьи владельца сертификата должны быть выделены доли. Так что тем, кто впоследствии решает продать такую недвижимость, приходится сталкиваться с некоторыми сложностями. Разбираемся, можно ли их избежать и как продать жилье, купленное под материнский капитал, и не нарушить при этом закон.

Делим квартиру

Правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий обязывают владельца сертификата оформить купленные дом или квартиру в общую собственность всех членов семьи. Доли должны быть выделены обоим супругам и каждому ребенку. Также в общую собственность должен быть оформлен дом, построенный или реконструированный за счет маткапитала.

— Продать жилье в дальнейшем можно на общих условиях и в любой срок, но перед продажей нужно обязательно выделить доли всем членам семьи владельца сертификата, — говорится на сайте Пенсионного фонда. — Нужно обратиться в регистрационную палату.

Нарушение правил направления маткапитала наказуемо — в Уголовном кодексе это называется «мошенничеством при получении выплат». Размер маткапитала ( рублей за первого ребенка и — за двоих детей) предполагает, что это будет крупный размер. Наказанием за это преступление может быть штраф от рублей, а может — и лишение свободы до шести лет.

— Доля ребенка должна быть как минимум равна его части маткапитала, — уточняет управляющий партнер юридического «Легес-Бюро», член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. — Невыполнение всех этих требований может грозить заявлением в суд. Его имеют право подать не только дети после достижения совершеннолетия, но и заинтересованные госорганы в процессе — органы опеки и попечительства, прокуратура.

Выделенные ребенку доли — это его имущество. Родители им управлять, конечно, могут, пока ребенку не исполнилось , но не вправе делать это без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, которые должны защищать его интересы. Если договор о продаже квартиры все-таки будет заключен без одобрения опеки, она может обратиться в суд, суд вернет имущество ребенку, а родителю придется компенсировать убытки всем сторонам договора.

Чтобы получить разрешение, нужно в отдел опеки и попечительства предоставить пакет документов: если ребенку от 14 до — заявление ребенка и согласие родителей, если младше — заявление родителей, паспорт или свидетельство о рождении ребенка, паспорта родителей, документы на продаваемую и покупаемую взамен недвижимость.

А если ипотека?

Выделить доли нужно в течение полугода. А вот с какого момента эти полгода отсчитывать, в каждом конкретном случае решается индивидуально. Если жилье покупается без ипотеки, то срок будет считаться с момента перечисления материнского капитала продавцу, а если с ипотекой — то после погашения кредита.

Пока ипотека не выплачена, квартира находится под обременением: выделить доли можно, только если банк даст свое согласие. Банки такое согласие теоретически дать могут, но практически делать этого не любят, поскольку квартира в залоге гарантирует, что банк ничего не потеряет: если уж заемщик по долгам платить не сможет, квартиру продадут и так деньги получат обратно. А если в квартире есть детская доля, то продажу придется согласовывать с опекой.

Опека сделку не согласует, если нарушаются имущественные права ребенка. Например, если семья продает квартиру из-за трудной жизненной ситуации и хочет переехать в жилье поменьше и похуже, опека может это допустить, только если по факту материальное состояние детей не уменьшится — то есть тогда родителям придется увеличить детские доли в новом жилье за счет уменьшения своих. А если ребенка пытаются просто выселить в никуда, сделка не пройдет.

Юристы советуют все-таки погасить ипотечный кредит, выделить членам семьи доли и только после этого заниматься продажей.