Как продать квартиру государству администрации города

Вашу квартиру не покупают годами? Продайте её государству — вот как это сделать

Продать квартиру порой значительно сложнее, чем купить. Особенно если она в плохом районе, а соседи — не самые приятные люди на свете. Но даже в такой ситуации можно получить за жильё даже больше, чем предлагает рынок. Достаточно просто продать квартиру государству. Какие плюсы и минусы есть у таких сделок, «Секрет» узнал у экспертов.

Фото: Unsplash/Tyler Nix, Antonino Visalli, Pavel Neznanov, Vice President’s Secretariat, flickr.com

Согласно ЕИС (единой информационной системе) — сайту, где госзаказчики открыто публикуют свои закупки, чаще государство закупает квартиры для детей сирот, рассказала «Секрету» эксперт «Актион Госзаказ» Мария Федюкович. Главное в таких закупках, чтобы квартира была с ремонтом, чистой, без явных дефектов . Район в этом случае не имеет значения, поэтому есть хорошие шансы продать квартиру в «тухлой» на продажи локации.

Причём на сделке с государством можно неплохо заработать . Продажа через госзакупки позволила продать недвижимость на 15% выше среднерыночной, рассказал «Секрету» гендиректор компании «Мой Автопрокат» Дмитрий Матвеев, у которого администрация Симферополя и Сочи успешно выкупила жильё.

«В целом всё прошло гладко. Были трудности с аккредитацией, но больше из-за ошибок в документах при подаче заявок. Обеспечительный платёж составил 1% (квартиры были до 20 млн рублей) и в течение чуть более 3 недель был возвращён на расчётный счёт», — рассказал Матвеев.

Что за аккредитация и как вообще это работает?

Государство покупает недвижимость по 44-му ФЗ, его официальное название — закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг. ». По нему обычные люди могут продавать свои квартиры как государству, так и муниципалитетам.

У таких сделок есть существенные плюсы, рассказал Матвеев:

• государство — надёжный контрагент, поэтому вы точно получите деньги за квартиру;
• государство не торгуется, поэтому продать квартиру можно выгоднее, чем обычному покупателю, который, скорее всего, будет сбивать цену;

Анализ закупок в ЕИС показал, что на подобные сделки нет массы желающих. Высока вероятность, что ваша квартира будет единственной и тогда даже не придётся снижать цену на торгах. С вами просто заключат контракт как с единственным поставщиком по начальной цене. Такая цена обычно выше рыночной, поэтому вы точно останетесь в плюсе.

• Нет необходимости платить комиссию риелтору.
• Часто такая недвижимость предназначена для детей-сирот, поэтому вы помогаете нуждающимся.
• Как правило, продажа происходит быстрее, чем в рыночных условиях: в конкурсе участвует 1–3 продавца на населённый пункт.

Но тут мы подходим к главному минусу: продать государству квартиру не так просто , уточнила Оксана Васильева, к.ю.н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительства РФ.

Сначала придётся оформить себе цифровую электронную подпись за 5900 рублей и установить специальное программное обеспечение. Потом необходимо зарегистрироваться на ЕИС и получить аккредитацию на площадках для госзакупок.

«Сроки тоже могут растянуться. Часто приходится ждать, когда государство (федеральные или региональные власти) или муниципалитет разместит подходящую заявку на покупку квартиры. Порой приходится ждать долго, так как покупатель, по сути, один», — сказала Васильева.

Среди минусов Матвеев называет и другие особенности таких сделок:

• Комиссия тщательно проверяет, чтобы недвижимость соответствовала технической документации, была в нормальном состоянии и со всеми необходимыми коммуникациями.
• Не любая квартира подойдёт: должно быть определённое количество комнат, площадь и местоположение.

Главное, чтобы было всё в порядке с документами и состоянием недвижимости. Квартира с оторванными обоями, трещинами в стенах, нерабочей сантехникой или кухней не подойдёт.

• При успешном участии в закупках придётся внести обеспечительный платёж (если квартира дешевле 20 млн рублей — 1%, дороже 20 млн — до 5% стоимости). При стоимости жилого объекта менее 1 млн рублей — обеспечение не требуется.
• Чтобы получить деньги, придётся подождать до двух месяцев.

Алгоритм действий такой:

• сбор документов;
• получение ЭЦП;
• аккредитация на электронных площадках;
• подача заявки оператору торгов;
• осмотр объекта комиссией (в случае выигрыша в аукционе);
• подготовка и заключение контракта на приобретение жилой недвижимости;
• передача объекта;
• оплата;
• регистрация права собственности.

Для заключения контракта с государством нужно будет предоставить документы:

• паспорта продавцов;
• выписку из ЕГРН;
• сведения о зарегистрированных лицах;
• техпаспорт квартиры;
• справки об отсутствии задолженности по ЖКУ.

Часть вопросов, связанных с госзакупками, можно поручить агенту — специалисту по закупкам, рассказал Матвеев. Тогда нет необходимости получать ЭЦП, проходить аккредитацию и самостоятельно размещать заявку. При этом стоимость услуг агента закладывается в стоимость продаваемого жилого помещения.

Посредники работают по трём схемам, рассказала Мария Федюкович.

Схема первая. Посредник организует, собственник участвует

Посредник организует участие в закупке и саму сделку, а собственник подаёт заявку и подписывает контракт. Этот вариант оптимален, когда у сторон есть достаточно времени, чтобы оформить все документы. А ещё он не несёт никаких значимых юридических рисков для заказчика и поставщика. Единственный недостаток в том, что у собственника квартиры возникает ряд дополнительных затрат и действий. Не все продавцы на это согласны.

Схема вторая. Посредник всё делает сам

Посредник до объявления закупки выкупает квартиру у первоначального собственника и в дальнейшем действует самостоятельно. Схема также юридически безопасна, но она предполагает наличие денег у посредника и запаса времени у сторон.

Схема третья. Посредник работает по доверенности Посредник, который зарегистрировался в ЕИС и открыл спецсчёт, получает нотариальную доверенность от продавца на продажу объекта недвижимости. В этом случае он подаёт заявку и подписывает контракт от своего имени.

Продажа квартиры государству: способы, порядок действий

Продажа квартиры государству – это вынужденная мера по реализации имущества. Например, когда собственник не может найти покупателей. Сделка с государством безопасна. Она не отличается от продажи квартиры физическому лицу. Единственное отличие в том, что покупатель – государство или городская администрация. Для продажи квартира должна соответствовать техническим требованиям. О них упоминается в действующем законодательстве.

В статье мы рассмотрим, как правильно продать жилплощадь органам власти, порядок проведения и оформления сделки, необходимые документы, какие плюсы и риски существуют.

Можно ли продать квартиру государству

Собственник может продать квартиру государству. Такая сделка не ограничена действующим законодательством.

Покупателем квартиры может стать не только физическое лицо, но и государство и городская администрация. Стороны заключают договор купли-продажи, в котором продавец указывает цену – кадастровую или рыночную. Если покупателя устраивают условия сделки и квартира соответствует требованиям, продавец собирает документы и продает жилплощадь.

Продажа недвижимости государству проводится в стандартном порядке. Она не отличается от сделки купли-продажи физическому лицу.

Государство покупает квартиры у населения, чтобы реализовать действующие социальные программы. Например, обеспечить жильем детей-сирот. Муниципальные органы закупают жилье у застройщика или у собственников, квартиры которых соответствуют требованиям.

Например, в регионе введена социальная программа по обеспечению жильем детей-сирот. Задача муниципальных органов – купить 50 квартир для размещения детей. Они могут закупить жилье у собственников или застройщиков. 20 квартир они покупают у частных лиц, а остальные 30 – у застройщиков.

Квартиры, которые закупает государство для реализации социальных программ, не должны превышать определенную стоимость. Например, ХХХ рублей за квадратный метр. В реализации недвижимости принимают участие собственники и риелторы.

Квартиры закупаются для всех социальных программ – не только для детей-сирот. Например, для молодых специалистов из сел или переселенцев.

Процесс продажи недвижимости описан в законодательстве. О нем упоминается в законе от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ.

Собственники продают квартиру государству, потому что это безопасно на 100%. Владелец не столкнется с мошенниками, а процесс сбора документов и ведения переговоров проходит быстрее.

Чтобы проверить, согласятся ли муниципальные органы на покупку квартиры, нужно узнать, актуальна ли проблема с недвижимостью в регионе. Например, изучить информацию на сайте муниципального образования. Если есть действующие социальные программы, можно писать заявление с предложением купить недвижимость.

Государство тщательно проверяет квартиру на соответствие нормам и требованиям. Жилье должно принадлежать собственнику, в нем не должно быть обременений и других недостатков.

Требования к недвижимости

Государство покупает квартиры, которые соответствуют определенным требованиям. Их публикуют на официальном сайте государственных закупок.

Требования к недвижимости:

1. В квартире не должно быть обременений. Обременения – это ограничение права собственности на жилье. Например, арест: по решению суда квартирой пользоваться запрещено или за ней закреплен пристав-исполнитель, который арестует жилплощадь до следующего разбирательства в суде. Кредит под залог тоже считается обременением. Государство не покупает квартиры, в которых заключен пожизненный договор ренты с иждивением. Обременения могут накладывать из-за несовершеннолетнего собственника. Если доля в квартире принадлежит ребенку, государство откажется от сделки.
2. Дом не должен находиться в аварийном состоянии. Государство не закупает квартиры в зданиях, подлежащих сносу или находящихся на грани естественного разрушения.
3. Перепланировки должны быть узаконены. Администрация не покупает квартиры, в которых проводились незаконные перепланировки. Например, перенос стен или газового оборудования. Перед продажей квартиры собственник должен зарегистрировать их в БТИ. В противном случае его оштрафуют и обязуют вернуть квартиру в первоначальное состояние.
4. Тип конструкции дома – многоквартирный панельный. Здание – кирпичное, монолитное, металлокаркасное или каркасного типа.
5. Год постройки: от 1991 или до 1991 с проведением капитального ремонта. Должна быть развита социальная инфраструктура.
6. Площадь – от 28 квадратных метров.
7. Количество комнат: 1 и более.
8. Инфраструктура: канализация, централизованное отопление, водоснабжение, электричество.

Иногда государство закупает не целые квартиры, а доли в них. На практике это встречается редко. Минимум – это продажа комнаты в квартире. Чтобы реализовать долю, нужно получить согласие остальных собственников.

Способы продажи квартиры муниципалитету

Существует два способа перехода квартиры к муниципалитету. Первый – безвозмездный, путем деприватизации, или расприватизации. Порядок проведения процедуры устанавливает администрация. Второй – продажа квартиры по рыночной цене.

Деприватизация – это передача квартиры в собственность государства. Администрация выплачивает владельцу кадастровую стоимость жилья.

Как определить цену продажи квартиры государству

Когда собственник убедился, что квартира соответствует техническим требованиям, он должен определить ее стоимость. Стоимость квартиры, которая продается государству, может быть кадастровой и рыночной.

Кадастровая стоимость квартиры – это результат оценки недвижимости на основе ценообразующих факторов. О ней упоминается в Федеральном законе от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Кадастровая стоимость – это цена квартиры без учета ее особенностей: ремонта, перепланировки, инфраструктуры. Государство платит за жилье, учитывая его площадь. Кадастровая стоимость используется для вычисления налога на квартиру, при оформлении договора купли-продажи или наследования.

Рыночная стоимость – это цена квартиры с учетом ее особенностей и ситуации на рынке. Продавать квартиру по рыночной стоимости выгоднее, чем по кадастровой. Для определения рыночной стоимости приглашают эксперта.

При расчете кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья. Например, ремонт, сантехника, вид из окон.

Перед продажей квартиры рекомендуется узнать кадастровую стоимость квартиры. Ее указывают в выписке из МФЦ или на сайте Росреестра. Процедура занимает несколько минут. Электронный документ заверяют цифровой подписью, после чего он приобретает юридическую силу.

Кадастровую стоимость определяют раз в пять лет. Она нужна для расчета налогов. Если квартира находится в собственности менее пяти лет (перешла по наследству или в качестве подарка), собственник платит НДФЛ с продажи – 13%.

При продаже квартиры рыночную стоимость сравнивают с кадастровой. Вторую умножают на понижающий коэффициент 0,7. Затем выбирают наибольшую.

Порядок продажи квартиры государству через аукцион, торги

Продажа квартиры государству через аукцион или торги – это способ реализации недвижимости за цену, которую может предложить покупатель. В данном случае – городская администрация.

Аукцион – это публичная продажа квартиры. Его проводят двумя способами: на повышение и понижение цены. В первом случае квартиру покупает участник, который предложит наибольшую цену. Во втором – торг начинается с максимальной цифры, предложенной собственником. Ее снижают до тех пор, пока не найдется желающий, который готов купить жилплощадь по указанной стоимости.

Организаторы аукционов и торгов – банки, аукционные фирмы и брокерские компании. Сделки бывают открытого и закрытого типа – в зависимости от того, видят ли участники ставки друг друга.

На аукционе государство покупает квартиру по заниженной стоимости – на 20–30% ниже рыночной. В РФ торги не пользуются популярностью. Собственники не хотят платить комиссию брокерам или аукционерам. Покупатели боятся мошенничества: практика показывает, что на аукционе можно купить жилье с незаконной перепланировкой или другими недостатками.

Недостатки продажи квартиры через аукционы:

• гарантийный взнос;
• маленький выбор недвижимости;
• процесс передачи прав собственности отнимает много времени.

На торгах продают:

• муниципальное жилье – недвижимость, за счет которой администрация увеличивает бюджет или избавляется от непригодных квартир;
• квартиры и дома, находившиеся в собственности компаний;
• нереализованное жилье от застройщиков;
• конфискованные квартиры;
• недвижимость, которая находилась в залоге у банка.

Как правило, на торгах продают квартиры собственники, которым срочно нужны деньги. Добиться серьезного снижения стоимости сложно: ни риелторы, ни собственники не хотят продавать жилье дешево.

На аукционах продают квартиры пенсионеры. Они получают право пожизненного проживания и обеспечивают себя надлежащим уходом. Когда пенсионер умирает, его квартира переходит в собственность человека, который за ним ухаживал.

Еще торги проводят, чтобы реализовать квартиры городской администрации. Например, если жилье находится в удаленном районе и продавец не может найти покупателей.

Чтобы государство заинтересовалось квартирой на аукционе, она должна соответствовать требованиям: не иметь обременений и незаконной перепланировки, располагаться в безопасном доме.

Стать участником аукциона может муниципалитет или любое физическое лицо, достигшее совершеннолетия. Платить риелтору не нужно. Собственник продает квартиру согласно закону № 44-ФЗ.

Для продажи жилья на аукционе продавец должен:

1. Получить личный сертификат ЭЦП – электронной подписи. Он стоит 5 тысяч рублей.
2. Установить сертификат на компьютер.
3. Зарегистрироваться на электронной площадке – Госзакупках.
4. Подождать, пока оператор одобрит заявку. Это занимает 1–5 дней.
5. Открыть лицевой счет и положить на него 1% от стоимости недвижимости.
6. Оформить заявку. Она состоит из двух частей. Первая – характеристики жилплощади и согласие на продажу квартиры на условиях, предоставляемых брокером или аукционером. Вторая – документы и информация о продавце.

Цена квартиры на аукционе формируется методом снижения. То есть берется рыночная стоимость недвижимости за квадратный метр. Ее предлагают на рассмотрение всем участникам. Претендент, предложивший самую низкую цену, становится победителем. Он заключает договор купли-продажи и выкупает квартиру.

Квартиру можно продать и по рыночной стоимости. Нужно, чтобы никто из претендентов не снижал цену в течение 10 минут. Тогда договор заключат с тем участником, который первым подал заявку на участие в торгах.

Победитель аукциона вносит 5% от стоимости квартиры. Затем изучает договор и подписывает его. На это ему дается до пяти дней.

После подписания договора купли-продажи продавцу возвращают залог – 1% от стоимости квартиры. Организаторы торгов осматривают квартиру и изучают документы для регистрации прав собственности. После этого покупатель передает остальную часть суммы. 5% возвращают продавцу после окончательного подписания бумаг.

На аукционе квартиры продают самостоятельно и при поддержке риелтора. Во втором случае деньги переводят представителю. С ним заключают договор.

Как показывает практика, муниципалитет редко покупает квартиры на аукционах. Чаще всего они не соответствуют требованиям или не вписываются в бюджет.

Если собственник впервые продает квартиру на аукционе, ему стоит заручиться поддержкой риелтора. На торгах действуют особые правила. Человек, который в них разбирается, поможет сэкономить и найти покупателя.

В 2022 году государственные аукционы при продаже квартир проводятся в двух форматах – в присутствии покупателей и дистанционно. Второй вариант популярнее. На электронной площадке публикуют актуальные предложения о продаже недвижимости за 15 дней до начала торгов.

Посмотреть актуальные варианты можно в Федреестре, газете «Коммерсантъ». Торги проводятся на электронных площадках – RUSSIA Online, B2B-Center, «Российский аукционный дом».

Чтобы продать квартиру на аукционе, нужно найти хотя бы одного покупателя. Если их несколько, возникает конкуренция. Претенденты снижают стоимость на торговый шаг – 5–10% от стоимости квартиры. Его определяет продавец.

Необходимые документы

Чтобы продать квартиру государству на аукционе, собственник должен зарегистрироваться на Госзакупках. Участие в торгах предусматривает особый перечень документов.

Документы для продажи квартиры на аукционе:

• удостоверение личности продавца;
• выписка из ЕГРН;
• справка о числе собственников, если квартира находится в долевой собственности;
• документ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• согласие от органов опеки, если в квартире прописан несовершеннолетний;
• нотариально заверенная доверенность на посредника, если квартира продается через риелтора или агентство недвижимости;
• заявка – в двух частях.

Сроки оплаты

Продавец получает деньги за квартиру на аукционе после подписания документов и перехода прав собственности. Это занимает до месяца.

Порядок действий при заключении сделки:

1. На торгах определяется победитель. Он переводит 5% от стоимости квартиры.
2. Комиссия изучает документы, оценивает квартиру. Подписывается акт приемки-передачи.
3. Стороны подписывают государственный контракт. Дистанционно – на онлайн-площадке при помощи скана документов. Печатный вариант направляют «Почтой России».
4. Стороны посещают ближайший МФЦ для регистрации прав собственности.
5. Продавец получает деньги за квартиру.

Преимущества и риски продажи жилья государству

Россияне считают, что продавать квартиру государству невыгодно. Это долго: стороны собирают документы и сталкиваются с бюрократическими преградами, согласованиями и проверками.