Как перевести апартаменты в жилой фонд

Как перевести апартаменты в жилой фонд?

Перевод апартаментов в жилой фонд в Москве и других городах РФ возможен, если они соответствуют требованиям, установленных для жилых помещений. Процедура регламентируется ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…», и региональными законодательными актами. Рассмотрим, что такое апартаменты и к какому фонду они относятся, чем отличаются от квартиры, можно ли перевести их в статус жилого помещения и как это сделать.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Относятся ли апартаменты к жилому фонду?

Апартаменты – это нежилое помещение, чаще всего предназначенное для ведения коммерческой деятельности: гостиниц, хостелов, отелей, санаториев. Четкой формулировки в законах нет, зато в ст. 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений:

1. Дом или часть дома.
2. Квартира или часть квартиры.
3. Комнаты.

Исходя из этого можно сделать вывод, что к жилому фонду апартаменты не относится. Они не предназначены для постоянного проживания, и оформить постоянную прописку там нельзя.

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд?

Еще в 2018 году говорилось о возможном переводе апартаментов в жилое помещение, когда стало понятно, что застройщикам не хватает мест под жилую застройку. Назначение земельных участков под апартаменты же другое: «для размещения зданий гостиничного типа» или «для объектов общественно-делового значения».

Законопроект о переводе апартаментов в жилой статус был направлен в Госдуму, но раскритикован Верховным судом, и его отозвали. В 2020 году снова стали поднимать вопрос о новом статусе апартаментов, об этом писала Российская Газета. Со слов вице-премьера М. Хуснуллина, законопроект, уточняющий статус апартаментов, может быть принят до конца этого года. На октябрь 2020г. такие помещения пока относятся к нежилым.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Апартаменты и квартира: отличия

Сейчас часть первичного рынка недвижимости занимают апартаменты. Застройщики продают их людям, обещая в дальнейшем перевести в жилой фонд. Перевод нежилого помещения в статус квартиры выгоден по нескольким причинам:

1. Тарифы на коммунальные услуги становятся ниже.
2. Можно оформить постоянную прописку.
3. При покупке жилья можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Для нежилого помещения – нет.
4. Инфраструктура. В жилых зонах больше детских садов и школ, инфраструктура постоянно развивается.

Рассмотрим разницу между апартаментами и квартирой детально:

Примечание: при покупке апартаментов есть и выгода. Обычно они стоят на 15-20% дешевле квартир, а располагаются в центре города.

Как перевести квартиру в жилой дом?

Как перевести садовый дом в жилой?

Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение при перепланировке?

Обычно застройщики сразу строят апартаменты, соответствующие требованиям для жилых помещений. Если же они не соответствуют таким требованиям, но собственники хотят перевести их в статус жилых, можно сделать перепланировку.

Перепланировка делается до подачи документов на переоформление статуса нежилого помещения в жилое. Сначала нужно заказать проект перепланировки, утвердить его в местной администрации (департаменте ЖКХ или городского имущества) и получить разрешение на проведение работ.

После перепланировки можно подавать заявление об изменении статуса объекта недвижимости – из нежилого в жилой.

Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке

Некоторые застройщики изначально получают разрешение на строительство апартаментов. Оно обходится дешевле и требований меньше, чем для строительства многоквартирных домов. Перевод недвижимости в статус жилой производится уже в ходе строительных работ, в результате дольщик по ДДУ покупает жилье по цене ниже рыночной, т.к. договор заключается на апартаменты, а не на квартиру.

Перевод апартаментов в статус квартиры – только обещание строительной компании. В ДДУ фигурируют именно апартаменты, и, если застройщик сдаст дольщику их, привлечь его к ответственности будет проблематично.

Совет юриста: если хочется жить в квартире, стоит покупать именно ее, а не апартаменты. В дальнейшем доказать, что застройщик обещал изменить статус на жилой, будет практически невозможно. Придется заниматься этим самостоятельно. И хорошо, если помещение соответствует требованиям к жилым объектам недвижимости. Если же нет, придется делать перепланировку за свои деньги.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Требования к жилым помещениям

Перевод апартаментов в квартиру возможен лишь в том случае, если они соответствуют требованиям к жилым помещениям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47:

1. Территориальное расположение в жилой зоне, определенной в соответствии с градостроительным зонированием.
2. Стойкость несущих конструкций. Существенные повреждения, крены, деформация не допускаются.
3. Жилое помещение и общедомовое имущество должно быть обустроено с учетом норм безопасности для предупреждения риска получения травм людьми при передвижении внутри или около них.
4. Наличие всех инженерных систем: водо-, электро-, теплоснабжения. Если район газифицирован, потребуется газоснабжение. При отсутствии любой из систем собственник все проводит за свой счет.
5. Влажность в жилых комнатах не более 60%.
6. Защита от проникновения талой воды, снега, грунтовых вод в помещения.
7. Если здание выше пяти этажей, обязательно наличие лифта.
8. Наличие окон в одно- и двухкомнатных квартирах – не менее чем в одной комнате, в трехкомнатных и более – минимум в двух комнатах.
9. Высота потолков – от 2,5 м.
10. Наличие естественного освещения в кухне и комнате.
11. Допустимый уровень шума – 55 дБ днем, 45 дБ – ночью.
12. Соответствие санитарным требованиям в плане уровня электромагнитного, ионизирующего излучения, радиации, концентрации вредных веществ. Он не должен быть превышен.

Примечание: возможность перевода апартаментов в жилой фонд устанавливается экспертным заключением от специализированной организации, куда вправе обратиться собственник. Также она отражается в акте обследования и заключении межведомственной комиссии: эти документы подаются в администрацию для принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое.

Как апартаменты перевести в статус жилого помещения?

Процедура перевода апартаментов в жилье состоит из нескольких этапов:

1. Проведение экспертизы в независимой организации.
2. Подготовка документов.
3. Подача заявления и документов на рассмотрение в межведомственную комиссию.
4. Осмотр недвижимости комиссией.
5. Получение решения о переводе.
6. Внесение изменений в статус объекта в Росреестре.

Рассмотрим детально, как перевести апартаменты в жилой фонд и что для этого нужно.

Шаг 1: проведение экспертизы

Самостоятельно заказывать экспертизу необязательно, но лучше это сделать, чтобы убедиться, что перевод действительно возможен. Для оценки нужно обратиться в частную организацию, имеющую лицензию на такой вид деятельности. По результатам дадут заключение, которое подается вместе с остальными документами.

Шаг 2: сбор документов

Для обращения в межведомственную комиссию собственнику понадобится:

• заявление;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорта;
• поэтажный план многоквартирного дома.

Обратите внимание! Если проводится перепланировка и затрагивается общее имущество, перед этим нужно взять письменные согласия собственников-соседей.

Содержание и образец заявления

Унифицированной формы заявления о переводе апартаментов в жилой фонд нет. Его обычно выдают в межведомственной комиссии.

Что указывается в заявлении:

1. Куда направляется: наименование органа местного самоуправления, Ф.И.О. руководителя.
2. От кого: Ф.И.О., адрес собственника.
3. Сведения об апартаментах: адрес, количество комнат, этаж, подъезд.
4. Опись представленных документов.
5. Согласие остальных собственников на изменение статуса (если владелец не один).
6. Дата составления и подпись.

Шаг 3: подача документов на рассмотрение

Документы подаются в администрацию или департамент жилищного хозяйства. В каждом регионе свои организации, уполномоченные к рассмотрению таких заявлений.

Шаг 4: проведение оценки

С учетом порядка признания помещения жилым комиссия проверяет соответствие апартаментов установленным требованиям. Проверяется техническое состояние, степень огнестойкости, и другие факторы. При необходимости могут назначаться дополнительные обследования и испытания.

По результатам комиссия составляет акт обследования, на основании которого оформляется заключение и принимается решение о переводе нежилого помещения в жилое.

Примечание: в состав комиссии могут входить сотрудники МЧС, Роспотребнадзора, отдела жилищного хозяйства и других ведомств.

Шаг 5: получение решения

Итоговое решение принимается комиссией обычно в течение 45 календарных дней. Это время отводится на рассмотрение документов и проведение обследования. Но может быть и другой срок: в каждом регионе он свой.

Шаг 6: регистрация изменений в Росреестре

После принятия решения администрация сама направит документы для внесения изменений в статус объекта в Росреестре. Но собственник вправе обратиться за этим и самостоятельно, подав заявление напрямую или через МФЦ. Процедура занимает около 15 дней.

Возможные расходы

Заявление об изменении статуса помещения вместе с остальными документами рассматривается комиссией бесплатно. Но у собственника могут возникнуть другие расходы:

Что делать, если отказали в переводе апартаментов в жилое помещение?

Администрация может и отказать в изменении статуса помещения. Отказ должен быть мотивирован и изложен в письменном заключении, которое выдается собственнику на руки.

При отказе есть несколько вариантов:

1. Исправить причины, из-за которых отказали в переводе апартаментов в жилое помещение, и подать документы заново.
2. Обжаловать отказ в судебном порядке, подав административное исковое заявление.

В последнем случае суд может удовлетворить исковые требования, и тогда решение администрации об отказе будет отменено. Может понадобиться повторная оценка соответствия помещения всем требованиям, и по результатам оформят новое решение.

Судебная практика

Судебных дел об оспаривании отказов в переводе апартаментов в жилые помещения не слишком много. Но они рассматриваются по аналогии с другими делами по переводу нежилых объектов в жилые: везде используются одни и те же нормы.

Вот несколько примеров решений по реальным делам:

1. Обжалование отказа администрации в переводе нежилого помещения в жилое, отказа вот внесении изменений в ЕГРН (Решение № 2-2873/16 2А-2873/2016 2А-2873/2016~М-2603/2016 М-2603/2016 от 22 июня 2016 г. по делу № 2А-2873/2016). В удовлетворении исковых требований отказано.
2. Признание помещения жилой квартирой, возложении обязанности внести изменения в техпаспорт и ЕГРН (Решение № 2-3169/2013 2-61/2014 2-61/2014(2-3169/2013;)~М-2597/2013 М-2597/2013 от 12 февраля 2014 г. по делу № 2-3169/2013). В удовлетворении требований отказано.
3. О признании нежилых зданий жилыми (Решение № 2-261/2016 2-261/2016~М-161/2016 М-161/2016 от 19 апреля 2016 г. по делу № 2-261/2016). В удовлетворении отказано.

Совет юриста: перед обращением в суд рекомендуется тщательно изучить заключение и причины, по которым отказано в признании апартаментов жилым помещением. Нередко суды отказывают в удовлетворении исковых требований, потому что люди не хотят разбираться в деталях и причинах отказов.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Ответы юриста на частные вопросы

Сколько стоит перевести апартаменты в жилое помещение, если заниматься этим не самостоятельно, а доверить все юристу в плане оформления документов?

Все зависит от региона нахождения недвижимости. В крупных городах такая услуга стоит от 70 000 р., в небольших – порядка 50 000 р.

Обычно это делается до сдачи дома в эксплуатацию, но может перевести и после. Сроки определяются соглашением с застройщиком.

Сейчас занимаюсь переводом апартаментов в жилой фонд. Купила недвижимость до брака. Если ее переведут, будет ли все делиться в случае развода?

Нет. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное супругом до заключения брака, находится только в его собственности и разделу не подлежит. Изменение статуса объекта недвижимости в браке роли не играет. Но если проводится перепланировка или реконструкция, и в результате стоимость жилья существенно возрастает за счет общих средств, на основании ст. 37 СК РФ такое имущество суд может признать общенажитым и поделить.

Нет. Согласно ст. 49 ЖК РФ, по договору соцнайма предоставляются только жилые помещения, относящиеся к муниципальному или государственному фонду.

Купил апартаменты по ДДУ на свое имя. Она уже сдана, недавно застройщик перевел все помещения в статус квартир, передаточный акт еще не подписан, я ничего не принимал. Могу ли я оформить право собственности на свою жену?

Да. Но для этого придется оформить договор уступки права требования, либо принять квартиру, а затем подарить ее супруге по договору дарения.

Заключение эксперта

1. Закон о переводе апартаментов в жилой фонд еще не принят, но обещают рассмотреть его до конца 2020 года. Сейчас апартаменты относятся к нежилым помещениям.
2. Апартаменты можно переводить в жилые помещения, если они соответствуют всем техническим и санитарным требованиям.
3. Если нужна перепланировка, перед тем, как перевести апартаменты в квартиру в Москве или другом городе, нужно согласовать изменения с БТИ или иным уполномоченным органом. Решение о переводе статуса из нежилого помещения в жилое оформляется только после этого.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Статус садового дома – жилой или нежилой дом

Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение?

Как перевести нежилое помещение в жилое?

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Что входит в жилую и общую площадь квартиры?

На пальцах объясняем, как перевести апартаменты в статус жилого помещения

Спрос на покупку площадей в апарт-комплексах в последнее время вырос. Людей привлекает цена, которая в сравнении со стоимостью квартир может быть значительно ниже. Разница порой составляет до 20%. Живя в апартаментах, человек получает быстрый доступ к различным сервисам – от доставки еды до прачечной и службы клининга.

Сдавать такое жильё в аренду тоже выгодно – как правило, оно расположено в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой. Цена аренды апарт-жилья не уступает цене за обычную квартиру, так что проблем с поиском квартирантов не возникнет.

Однако стоимость коммунальных услуг здесь дороже, а оформить прописку невозможно. Поэтому может возникнуть необходимость перевести апартаменты в другой статус.

Какова доля вероятности успеха процедуры?

Вопрос о переводе таких домов в жилой фонд беспокоит граждан и неоднократно обсуждался на федеральном уровне, однако до сих пор не было дано каких-то чётких ответов.

Юридически сделать это вполне возможно, но придётся преодолеть некоторые трудности. Для этого переводимая площадь должна соответствовать всем требованиям, применяемым к жилым помещениям. В частности, земельный участок, где расположено строение, должен быть предназначен для жилищного строительства.

Однако проведение этого процесса иногда невозможно. Например, если в здании отсутствуют необходимые коммуникации, или из-за его планировки.

Причины для совершения процедуры перевода

Главное отличие апартаментов от квартир – отсутствие каких-то элементов, делающих их пригодными для жизни. К ним относится кухня, ванная и прочее. В остальном такие жилища удобны для проживания.

И причин для их перемещения в другой статус может быть несколько:

• Выгода. По сравнению с обычным жильём апарт-комплексы могут обойтись гораздо дешевле, до 20-30% разницы;
• Большая стоимость коммунальных услуг. Для нежилых площадей цены рассчитываются по аналогии с коммерческими, что гораздо дороже, чем для жилых;
• Повышенное налогообложение. В сравнении с обычными квартирами сумма переплаты по налоговым платежам может составлять от 50 до 200%;
• При покупке апартаментов не будет предоставлен налоговый вычет, так как собственность нежилая;
• Отсутствие удобств – ванной, санузла, детской площадки.

Все перечисленные причины довольно весомые, и потому многие стремятся как можно скорее перевести апартаменты в жильё.

Каковы условия для перевода?

Соответствующая информация содержится в Жилищном кодексе и Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Там сказано, что для совершения процедуры необходимы следующие условия:

• Подавать заявление должен собственник;
• жилище должно быть свободным от прав третьих лиц (быть предметом залога, находиться под арестом и прочее);
• здание должно быть построено в жилой зоне, согласно градостроительному плану;
• процент содержания в воздухе вредных элементов не должен превышать предельно допустимого;
• важные (несущие или ограждения) части здания должны быть в рабочем состоянии;
• должна присутствовать необходимая для жилых помещений инфраструктура;
• апартаменты должны выглядеть, как жилая квартира и оснащены инженерными системами;
• строение, где находится жилище, должно быть сдано в эксплуатацию.

Перед подачей заявления нужно придать апартаментам вид, максимально схожий с квартирой, построить ванную, туалет и т.д.

Все установленные нормы необходимы для обеспечения безопасного проживания людей на этой площади, поэтому им нужно следовать.

Порядок действий для совершения процедуры

Чтобы совершить этот процесс, необходимо пройти несколько этапов:
1. провести проверку жилища на соответствие всем установленным законом требованиям;
2. согласовать перепланировку с соответствующими инстанциями – жилинспекцией или другими;
3. совершить перепланировку и оформить техпаспорт площади;
4. подготовить пакет необходимых документов;
5. составить заявление на перевод;
6. подать заявление с приложением в орган местного самоуправления. Это можно сделать также через МФЦ или онлайн;
7. получить ответ комиссии;
8. при одобрении внести изменения в Росреестр;
9. получить справку из ЕГРН о получении нового статуса.

Для правильного совершения всех перечисленных действий может понадобиться помощь специалистов – юристов, строителей.

Перечень нужных документов

При обращении в орган местного самоуправления с заявлением о переводе необходимо предоставить документы:
• грамотно составленное заявление;
• копия паспорта заявителя;
• документальное подтверждение права собственности на недвижимость;
• технический паспорт помещения;
• план строения этажа здания, где находятся апартаменты;
• проект будущей перепланировки;
• протокол собрания собственников дома, где решался вопрос о переводе апартаментов в жилое помещение;
• согласие собственников площадей, примыкающих к заявленному.

При получении документов орган выдаёт заявителю расписку. Решение принимается в течение 45 дней. Через 3 рабочих дня после вынесения решения орган должен уведомить заявителя.

Что делать при отказе?

Такие случаи объясняются нежеланием чиновников отвечать за безопасность помещения. А так как в законодательстве содержится мало информации о таком переводе, не все рискнут взять на себя ответственность за безопасность проживания людей в таком доме.

Самым оптимальным решением будет подача иска к администрации. Если нет весомых причин для отказа – несоответствующая жилью планировка, проблемы с коммуникациями и инфраструктурой, — иск удовлетворят.

В какую сумму обойдётся перевод?

Перевести такую недвижимость в жилой статус – недешёвое удовольствие. Её стоимость может достигнуть нескольких сотен тысяч рублей. В расходы входит оплата пошлины при подаче соответствующего заявления (около 20 000 рублей), деньги за регистрацию нового статуса помещения в Едином реестре недвижимости, а львиная доля расходов придётся на строительные работы по перепланировке и улучшению, чтобы придать строению максимальную схожесть с жилым помещением.

Вывод

Вопрос перевода апартаментов в жилой фонд беспокоит многих собственников. Люди охотно покупают такую недвижимость, прельщаясь её ценой и расположением. Однако стоимость коммунальных услуг, размер налоговых платежей и невозможность оформить прописку в такой недвижимости заставляет владельцев задуматься о необходимости этого действия.

Этот процесс довольно долгий и дорогостоящий, однако в случае успеха расходы на неё быстро окупятся экономией на платежах за квартиру и возможностью зарегистрировать себя и членов семьи.

Бывают случаи, когда совершить такое действие невозможно из-за особенностей строения здания, где расположено жилище. В таких случаях самым оптимальным выходом будет их продажа.

Не исключено, что в будущем правовой статус апартаментов изменится, и процедура их перевода в жилое помещение станет проще и доступнее.

Также читайте по этой же теме:

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас , чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.