Ипотечные кредиты становятся более доступными

Какие изменения ждут ипотеку после 1 июня 2023 года

Как повлияют новые требования ЦБ к банкам на выдачу ипотеки и какая недвижимость может начать терять в цене уже с 30 мая текущего года?

» height=»675″/>

Ипотека может стать менее доступной. Обложка © Агентство городских новостей «Москва». Семейная пара во время осмотра квартиры в жилом комплексе

Центробанк, неоднократно критиковавший ипотеку со сверхнизкими ставками, перешёл от уговоров к жёстким действиям. Во многих коммерческих банках были ошарашены строгим подходом, который анонсировал Банк России по отношению к кредитным учреждениям, выдающим ипотеку с субсидированной ставкой от застройщика, снабжающим клиентов кредитами и предоставляющим готовую жилую недвижимость с низким первоначальным взносом. Эксперты считают, что сокращение объёмов выдачи ипотечных кредитов спровоцирует падение цен на некоторые виды недвижимости.

Какие меры вводит Центробанк и на что они повлияют

Центральный банк РФ ужесточает требования к банкам, выдающим ипотеку. Фото © ТАСС / Михаил Терещенко

Во-первых, ЦБ с 1 мая повышает для банков регуляторные надбавки по ипотеке. При её оформлении клиентам с маленьким первоначальным взносом либо с высокой долговой нагрузкой банк должен будет выделить из собственных оборотных средств некую «подушку безопасности», которая будет храниться в ЦБ. Что для банков означает отсутствие прибыли.

Во-вторых, с 30 мая все банки, выдающие ипотеку по ставкам ниже рыночных, будут обязаны формировать дополнительные резервы — опять из своих собственных средств (это коснётся только кредитов, выданных после 15 марта 2023 года), что тоже повлечёт невыгодную для них заморозку средств.

То есть у банков, участвующих в схемах застройщиков с околонулевой ипотекой или минимальным первоначальным взносом, есть только один вариант, как не отвлекать свои собственные деньги на резерв, — повысить ставки, что, в свою очередь, делает такие ипотечные предложения экономически бессмысленными для заёмщиков.

В-третьих, Банк России вводит запрет на навязывание ипотечным заёмщикам страховок по завышенной цене от компаний, аккредитованных банком. Теперь заёмщик вправе выбрать любую страховую компанию, имеющую кредитный рейтинг.

При этом заёмщик, приобретая страховой полис на конкурентном рынке, лишает банк комиссионных доходов, которые кредитным учреждениям выплачивают дружественные страховые компании за клиентов, направленных к ним этим самым банком.

По оценкам аналитиков, принятые Центробанком меры могут уменьшить доходы банков примерно на 80 миллиардов рублей. Как сократятся прибыли страховщиков и расходы самих заёмщиков — никто оценивать не берётся.

На сегодня низкая ставка по ипотеке от застройщика достигается за счёт завышения стоимости жилья на 20–30%. Но многие россияне соглашаются с таким предложением, рассчитывая либо досрочно погасить кредит, либо перепродать приобретённую таким способом недвижимость после завершения её строительства, но уже с существенной наценкой, которая должна покрыть все затраты и принести прибыль. В прошлом году на околонулевые кредиты приходилось почти две трети всех займов, выданных для приобретения новостроек.

— Почему Центробанк не устраивает ипотека со ставками ниже рыночных? Регулятор заметил, что растёт число заёмщиков, взявших кредиты на квартиры, которые на самом деле не стоят уплаченных за них денег. Ведомство заявило, что если эти заёмщики не смогут расплачиваться по кредитам с нерыночной ставкой, то банки останутся с залогами, которые нельзя будет быстро реализовать. Это может нанести вред банковской системе РФ

Как изменятся ставки по ипотеке

Ипотека на новостройки может стать дороже. Фото © ТАСС / Ермохин Сергей

На сегодня российские банки предлагают обычные ипотечные кредиты под условно среднюю ставку 10–12% годовых. Однако процент может расти в зависимости от возраста заёмщика, его первоначального взноса и набора оформляемых одновременно с кредитом страховок.

— Как только меры, анонсированные ЦБ, заработают, банкам будет крайне невыгодно кредитовать заёмщиков с низким официальным доходом, скорее всего, для таких граждан будут согласовывать кредиты под некие заградительные ставки, — считает финансовый эксперт Татьяна Упир.

С этим согласен и Владимир Ковалёв, аналитик TeleTrade, который утверждает, что действия Центробанка повлияют на цены недвижимости.

— Заявленные ЦБ требования к банкам могут стать препятствием к удорожанию первичного жилья, то есть для покупателей в этом больше плюсов, чем минусов. Но, с другой стороны, для компенсации выпадающих доходов банки могут повысить рыночные ставки и тарифы по кредитам, то есть ипотека может стать менее доступной. Что, в свою очередь, отразится на ценах вторичного рынка недвижимости в сторону их снижения. То есть для тех, кто планирует покупать вторичку вовсе без ипотеки или с небольшим кредитом, появятся хорошие возможности.

На что смогут рассчитывать желающие купить жильё в ипотеку

— Крупные банки вряд ли снизят активность в предложении ипотеки, но рынок таких кредитов будет трансформироваться, — заявляет аналитик инвестиционной компании «Регион» Михаил Киселёв. — Скорее всего, в ближайшей перспективе основной спрос будет перераспределён в пользу менее рискованного для банков вторичного жилья и на него будут более привлекательные ставки. А бюджетных новостроек, которые можно будет купить при помощи ипотеки, станет меньше. Исключением останутся программы специализированных банков, но на ограниченный перечень объектов.

А вот депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин считает, что граждане от новаций ЦБ только выиграют.

— Президент Владимир Путин уже неоднократно высказывался о необходимости снижения цен на жильё, очевидно, что новые меры ЦБ — это один из инструментов для выполнения его поручений. Кроме того, не стоит думать, что банки совсем откажутся от выдачи ипотеки. Ведь ипотечные заёмщики приносят кредитным учреждениям стабильный доход. Скорее всего, перестанут выдавать высокорискованные кредиты, что, по большому счёту, на благо самих же россиян.

Бюджетных новостроек с возможностью ипотеки может стать меньше. Фото © ТАСС / Octagon.Media / М. Конанков

Ипотечные кредиты становятся более доступными

Ипотека в России постепенно продолжает дешеветь. С начала года ставки на жилищные кредиты упали почти на 1,5 п.п. По данным ЦБ, в мае средняя ставка по ипотеке в России достигла нового исторического минимума — 7,4%. Для сравнения, в январе средняя ставка выданной ипотеки составляла 8,84%.

Рассказываем, как политика ЦБ, государственные льготы и программы от застройщиков делают ипотечные кредиты доступнее.

Падение ипотечных ставок

На июньском заседании Центробанк России вновь снизил ключевую ставку, причем сразу на 1 п.п. Впервые за пять лет ставка опустилась до 4,5% годовых. Это рекордно низкий уровень стоимости заимствований в российской истории.

Как правило, любое понижение ставки ЦБ приводит к удешевлению ипотеки. По прогнозам экспертов, ипотечные ставки в ближайшее время снизятся до 1 п.п. Ряд банков уже отреагировали на решение регулятора и снизили ставки.

Ипотека подешевела в банке «Открытие». Приобрести квартиру в строящемся доме можно будет по ставке от 7,5%. Рефинансирование ипотеки других банков (программа «Рефинансирование») и покупка готового жилья будут доступны по ставке от 7,8%.

Некоторые банки сыграли на опережение и до решения ЦБ снизили ипотечные ставки. Например, в Промсвязьбанке — на 1,3 п. п., «Уралсибе» — на 0,5 п. п. У Россельхозбанка ставка упала на 0,9–1,35 п. п.

По мнению аналитиков, снижение ключевой ставки больше всего пригодится покупателям вторички, а также тем, кто планирует рефинансировать ипотеку. На рынке новостроек сейчас действует льготная программа, ставки по которой ниже среднерыночных.

Изменение ипотечных ставок в российских банках в июне на квартиры в новостройках, вторичном рынке и по программе рефинансирования. Расчеты аналитического центра «Дом.РФ». ( «Дом.РФ»)

Снижение рисков по ипотеке

Сделать ипотеку доступнее должно помочь недавнее решение Банка России снизить коэффициенты риска по ипотечным кредитам. Уменьшение коэффициента риска означает, что банкам нужно будет резервировать меньше собственных средств на случай невыплат по выданным ипотечным кредитам. Это позволит кредитным организациям высвободить до 300 млрд руб.

Данные меры вкупе с уменьшением ключевой ставки позволят банкам снизить ставки по ипотеке, а также первоначальный взнос по жилищным кредитам, что сделает ипотеку более доступной для граждан. Эксперты не исключают, что благодаря этому ипотечные ставки могут снизиться до 4,5–5% годовых, обновив очередной исторический рекорд доступности.

С 2018 года ЦБ, наоборот, сдерживал выдачу ипотеки в рискованных сегментах — с низким первоначальным взносом (до 20% от суммы кредита). Коэффициенты риска по таким кредитам были повышенными, что делало выдачу ипотеки с небольшим первоначальным взносом не особо привлекательной для банков.

Льготная ипотека под 6,5%

Одним из главных изменений на рынке жилья в пандемию стал запуск ипотеки под 6,5% годовых — самой низкой за всю историю ипотечного рынка России. Льготная программа была запущена в апреле по поручению президента Владимира Путина. Ее цель — поддержать спрос на покупку квартир в новостройках и стабилизировать финансовое состояние застройщиков.

Льготная программа распространяется на покупку строящегося жилья или готового у застройщика. Разницу между текущей ставкой банка покроет государство. Оформить ипотеку по ставке 6,5% можно до 1 ноября 2020 года. Низкая ставка действует в течение всего срока кредита.

При этом установлен лимит жилищного займа: для Москвы и Санкт-Петербурга он составляет 8 млн руб., для всех остальных регионов России — 3 млн руб. Первоначальный взнос — от 20%.

Во вторник президент России предложил увеличить сумму лимита: до 6 млн руб. в регионах, а в столице и Петербурге — до 12 млн руб. По мнению экспертов, это создаст дополнительный спрос на жилье, так как прежние суммы были часто недостаточны.

Заемщикам приходилось урезать бюджет покупки, чтобы вписаться в рамки программы.

Также была пересмотрена сумма первоначального взноса. Изначально он был установлен на уровне 20% и выше. Однако в конце мая Минфин предложил снизить первый взнос до 15%. Ряд банков уже пересмотрели условия программы. Например, в Сбербанке и ВТБ оформить льготный кредит можно, имея на руках 15% от суммы квартиры.

Сами банки сейчас дают дополнительную скидку к льготной ипотеке. Например, «Дом.РФ» снизил ставку до 6,1%, Промсвязьбанк — до 5,85% годовых. По оценкам аналитиков, ипотека с господдержкой под 6,5% годовых позволяет снизить переплату по жилищному кредиту почти на треть. Вместе с другими льготами покупатель квартиры может сэкономить до 2,5 млн руб.

Изменение ипотечных ставок в российских банках в июне в рамках льготной программы с господдержкой. Расчеты аналитического центра «Дом.РФ» ( «Дом.РФ»)

Маткапитал, налоговые вычеты и субсидии от регионов

Доступнее ипотека становится благодаря действию различных льгот и субсидий от государства, которые помогают уменьшить сумму переплат по кредиту.

Например, при покупке жилья можно получить вычеты на уплату процентов по ипотеке — до 260 тыс. руб. на каждого супруга и налоговые вычеты до 390 тыс. руб.

Начиная с этого года маткапитал выдается при рождении первого ребенка и составляет 450 тыс. руб. При рождении второго ребенка идет доплата еще 150 тыс. руб. Семьи, в которых родился третий ребенок, могут получить еще 450 тыс. руб.

на погашение ипотеки. Таким образом, максимально можно сэкономить до 1 млн руб.

Субсидию на покупку квартиры до 35% от стоимости жилья могут получить молодые семьи (для супругов в возрасте до 35 лет). Она предусмотрена федеральной программой «Молодой семье — доступное жилье». Минимальный размер субсидии — 30% от цены приобретаемой в ипотеку квартиры для семей без детей и 35% — для семей с детьми.

В регионах действуют свои льготные ипотечные программы — дальневосточная ипотека, сельская ипотека под 3%. К примеру, в Мордовии сельскую ипотеку можно будет оформить всего под 0,1% годовых — разницу жителям деревень компенсирует республиканский бюджет.

Скидки и акции от банков и застройщиков

Помимо льгот от государства, застройщики и банки запускают программы, которые позволяют сделать ипотеку доступнее. Например, Сбербанк дает дополнительную скидку при покупке квартиры в новостройке. Ипотечная ставка снижается на 3,5 п.п. в рамках программы субсидирования застройщиков.

Новый увеличенный дисконт будет действовать первые два года с даты получения ипотеки и зависит от срока кредита. Таким образом, льготная ставка по программе господдержки с учетом скидки от застройщика составит от 2,6% годовых. Ставка по программе господдержки для семей с детьми — от 1,2% годовых.

Ставка по ипотеке на покупку квартиры в новостройке с учетом скидки от застройщика — от 4,6% годовых.

Посетители на ярмарке недвижимости ( Сергей Коньков/ТАСС )

Группа компаний ПИК и банк ВТБ в пандемию запустили новую ипотечную программу «Берем проценты на себя», в рамках которой проценты за период до конца 2020 года будут погашены в момент заключения договора, а не перенесены на более поздний̆ срок. График платежей фиксируется в договоре, и покупатель сразу видит свою выгоду. Благодаря этому для заемщика в первый год обслуживания кредита действует практически нулевая ставка.

В Промсвязьбанке действуют совместная с застройщиками программа, в рамках которой ставка по ипотечному кредиту в первые полгода-год снижается до 0,5%. Оформить такой кредит могут жители нескольких регионов, включая Москву.

Некоторые застройщики (например, ГК «Инград») предоставляют рассрочку на первоначальный взнос, так как не у всех есть возможность накопить нужную сумму. Такой подход положительно влияет на динамику спроса.

Политика регулятора и государственные меры поддержки от государства действительно позволяют сделать ипотеку доступнее для россиян, считают эксперты.

«Действующие госпрограммы по ставкам ниже рыночных оказывают существенную поддержку гражданам в решении жилищного вопроса, особенно в сочетании с возможностью получить налоговые вычеты на жилье и процентные платежи по ипотеке, а также использованием маткапитала», — отметила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

В регионах, где стоимость жилья ниже, чем в столице, эта поддержка по отношению к общей стоимости квартиры выглядит более весомой.

По ее мнению, снижение ключевой ставки приведет к коррекции ставок в меньшем диапазоне — в пределах 0,3–0,5 п.п.

«С учетом прогнозов по инфляции реальные ипотечные ставки (номинальные ставки за вычетом инфляции) сейчас составляют чуть выше 4%, что в текущих условиях представляется адекватным уровнем», — добавила эксперт.

Существующие меры поддержки ипотечного рынка уже действенны, отметил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак. По данным застройщика, с момента запуска программы льготной ипотеки число заявок по сравнению с предыдущим месяцем выросло вдвое.

«В условиях общей экономической нестабильности снижение ставки по кредиту стало настоящим драйвером продаж.

Только за первый месяц действия программы общий объем заявок от клиентов компании на оформление льготной ипотеки превысил 3 млрд руб. Параллельно вместе с банками-партнерами мы запустили собственные программы софинансирования ипотеки.

В зависимости от условий ставка по кредиту может доходить до 0%», — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград».

Ипотека с господдержкой: нюансы и особенности

Что такое господдержка по ипотеке? Кому положены льготы по жилищным кредитам? Разберёмся подробнее, как воспользоваться льготным займом.

Ипотека с государственной поддержкой — это программа субсидирования процентных ставок по кредитам на покупку жилья: государство помогает отдельным категориям граждан приобрести собственную недвижимость в ипотеку по сниженной процентной ставке.

Ипотека на льготных условиях доступна и клиентам Альфа-Банка. Мы выдаём займы на готовое и строящееся жильё по госпрограмме на сумму до 3 000 000 рублей.

Цели и суть

Федеральная программа поддержки предусматривает выдачу ипотечных кредитов по льготной ставке — не более 9%. Программа внедрялась для повышения спроса на новую недвижимость, мотивации застройщиков. Она разрабатывалась, чтобы ипотечные кредиты стали более доступными для социально незащищённых слоёв населения.

Читайте также: Новый налоговый вычет до 50 тысяч рублей предложен для родителей, чьи дети занимаются спортом

Особенности ипотеки с господдержкой:

• •Сниженная ставка действует весь срок кредитования. Некоторые банки, в том числе Альфа-Банк, предлагают более низкий процент.
• •Минимальный первоначальный взнос по программе — 20%. Максимальная сумма кредита — 3 000 000 рублей.
• •Получить господдержку по ипотеке можно как на строящееся жильё, так и на готовое, если его реализует сам застройщик. Приобрести можно жильё по договору ДДУ, уступки прав, купли-продажи у застройщика.
• •Чтобы получить льготу, требуется российское гражданство.

Банки-кредиторы выдают ипотеку по льготной ставке, а недополученные доходы им компенсирует государство в лице АО «ДОМ.РФ». Размер возмещения рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, к которой прибавляется три процентных пункта.

Кому дают ипотеку с господдержкой

Оформить ипотеку на более выгодных условиях могут все граждане РФ.

Виды других ипотечных программ с господдержкой

Существует несколько программ ипотечного кредитования с господдержкой. Рассмотрим каждую из них подробнее.

Ипотека для молодой семьи

Молодой считается семья, в которой есть ребёнок (либо нет детей), а один из супругов не старше 35 лет. Если молодые супруги не имеют собственного жилья или проживают в квартире, площадь которой не соответствует минимальным нормативам, то они могут рассчитывать на улучшение жилищных условий.

По программе «Молодая семья» можно получить субсидию на первый взнос в размере 30–35% от стоимости недвижимости. Также средства можно направить на погашение основного долга по ипотечному кредиту, оплатить ими часть договора долевого строительства.

Материнский капитал

Семейный или материнский капитал выдаётся семьям, в которых родился (или был усыновлён) ребёнок. Маткапитал можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке, а также осуществить частично-досрочное погашение уже имеющейся ипотеки. Срок действия программы материнского капитала — до 2026 года.

Размер материнского капитала на первого ребёнка с 1 января 2021 года составляет 483 881 руб. 83 коп. При рождении или усыновлении второго или последующего ребенка размер материнского капитала составляет 639 431 руб. 83 коп.

Военная ипотека

Среди тех, кто имеет право на ипотеку с господдержкой, стоит выделить военных. Льготная программа предусматривает перечисление средств на специальные именные счета. Воспользоваться средствами военнослужащий может после того, как вступит в накопительно-ипотечную систему (НИС). Деньги можно направить на покупку квартиры на вторичном или первичном рынке, дома или земельного участка.

На данный момент Альфа-Банк не участвует в программе военной ипотеки.

Семейная ипотека под 6%

Оформить социальную ипотеку с господдержкой могут семьи, в который второй или последующие дети родились после 1 января 2018 года. Ставка 6% также действует для родителей, имеющих ребёнка-инвалида. Требований к возрасту нет. Льготные условия распространяются на ипотеку в новостройке и на рефинансирование действующих жилищных кредитов.

По льготной ставке можно рефинансировать имеющийся жилищный кредит, даже если ранее по нему уже менялись условия (кроме цели кредитования).

Сельская ипотека

Программа распространяется на покупку или строительство жилья в сельской местности. Максимальная сумма кредита для Ленобласти, ЯМАО, Дальнего Востока — 5 млн рублей. Для остальных регионов — 3 млн рублей. Срок кредитования — до 25 лет.

Под сельскую ипотеку не попадают населённые пункты, расположенные в Московской области. Банк вправе поднять ставку при отказе заёмщика от страхования жизни или здоровья.

На данный момент Альфа-Банк не участвует в программе сельской ипотеки.

Дальневосточная ипотека

Программа господдержки действует для строительства либо покупки недвижимости на Дальнем Востоке. Стать льготными заёмщиками могут:

• •супруги в возрасте до 36 лет;
• •родитель младше 36 лет, не состоящий в браке, имеющий ребёнка, возраст которого меньше 19 лет;
• •участники программы «Дальневосточный гектар»;
• •граждане, переехавшие в Дальневосточный регион по программам повышения мобильности трудовых ресурсов.

Льготная ставка по программе — 2%. Максимальная сумма — 6 млн рублей. Срок — до 20 лет. Под субсидирование попадает недвижимость на первичном и вторичном рынке. Также можно получить ипотеку на строительство дома. Одно из обязательных условий для заёмщиков — регистрация в приобретённом жилье.

На данный момент Альфа-Банк не участвует в программе сельской ипотеки.

Субсидия на погашение ипотеки для многодетных

Тип государственной поддержки семей с тремя детьми и более. Если ребёнок родился в период с 2019 по 2022 год, то семья может получить субсидию в размере 450 000 рублей. Этими деньгами можно погасить задолженность по ипотеке: оплатить часть долга или проценты по кредиту.

Субсидия предоставляется семье один раз. Она не заменяет материнский капитал, а выдаётся в дополнение к нему.

Другие программы

В некоторых российских регионах действуют ипотечные программы для бюджетников: учителей и врачей. Чтобы получить льготу, нужно работать в бюджетной сфере не менее пяти лет и нуждаться в улучшении жилищных условий.

По программе государство предоставляет беспроцентную рассрочку на оплату 60% от стоимости недвижимости на 10 лет либо до момента увольнения из бюджетной организации.

Как взять ипотеку с господдержкой в 2020–2021 году

Прежде всего заёмщик должен подходить по возрасту, иметь подтверждённый источник дохода и быть трудоустроенным на последнем месте работы не менее четырёх месяцев.

Чтобы получить ипотеку с господдержкой, молодая семья должна предоставить:

• •заявление о включении в целевую программу;
• •копия паспортов обоих супругов;
• •свидетельство о браке, а также рождении детей;
• •решение о нуждаемости в жилом помещении, выданное органом местного самоуправления. Если субсидия нужна для погашения действующей ипотеки, решение должно быть получено до оформления кредита;
• •подтверждение возможности доплатить за жилье, например выписка по банковскому счету с необходимым остатком;
• •СНИЛС, ИНН;
• •2-НДФЛ, выписка по зарплатному или накопительному счёту;
• •если ипотеку оформили до участия в целевой программе — нужна выписка из ЕГРН на квартиру или договор строительного подряда, кредитный договор, справка об остатке долга.

Как правило, точный список бумаг зависит от типа льготной программы. Перечень документов, необходимых для получения ипотеки с господдержкой, определяется внутренним регламентом банков-кредиторов.

Куда обращаться за льготной ипотекой

Решение о выдаче ипотеки на льготных условиях принимает банк-кредитор. Банк оценивает платёжеспособность заёмщика и устанавливает критерии предоставления займа.

Так, в Альфа-Банке легко оформить ипотеку на покупку готового или строящегося жилья. Все необходимые документы можно подать онлайн, а в офис прийти только для подписания договора. Доступные ипотечные программы с первоначальным взносом от 20% по минимальной ставке 9% годовых.

Ипотека не станет доступнее

Несмотря на все еще низкие ставки по ипотеке, ситуация на рынке жилья из-за стремительного удорожания недвижимости привела к снижению выгод для заемщиков.

Так, в абсолютном выражении вырос размер первоначального взноса при сохранении его доли в общей сумме. Растет и в целом размер кредита, снижая шансы участия в льготной госпрограмме.

По мнению экспертов, в обозримой перспективе доступность ипотеки не улучшится. Хотя они называют недоступной «скорее недвижимость, чем ипотеку».

Средний размер ипотечного кредита на приобретение жилья на первичном рынке в июне был ниже 3 млн руб. только в 15 из 85 регионов РФ, подсчитали аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА» на основе данных ЦБ (учитывались кредиты под залог прав требования по договору долевого участия, ДДУ).

Это значит, что далеко не каждый заемщик, желающий купить квартиру в новостройке, даже вне столичного региона сможет уложиться в обновленный лимит по льготной ипотеке, условия которой изменились c июля 2021 года. Теперь на льготных условиях доступна ипотека на жилье в новостройках лишь до 3 млн руб.

во всех субъектах России (прежде сумма кредита была ограничена в 12 млн руб. и 6 млн руб.).

В отличие от лета 2020 года сейчас ситуация складывается не в пользу заемщика. По данным Росстата, во втором квартале цены на жилье на первичном рынке выросли на 21%, на вторичном — на 14%. По подсчетам «Эксперт РА», в июне средний ипотечный кредит на первичном рынке жилья составил 4,06 млн руб., увеличившись на 46% год к году.

«Если по состоянию на конец 2020 года льготная ипотека еще давала экономию на ипотечном платеже в большинстве регионов РФ, несмотря на рост цен, то к концу первого полугодия 2021-го, когда завершилась первая версия программы, ее выгода была исчерпана полностью более чем в 70% регионов»,— поясняют в «Эксперт РА».

В июне средний платеж по ипотеке вырос на 28% год к году, уточняют в агентстве.

Целью правительства было сохранить программу льготной ипотеки на новостройки любой ценой, власти выбрали компромисс «дать ипотеку там, где ее нет» (урезание по сумме, чтобы отрезать столичные регионы), отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.

По его словам, для оценки доступности ипотеки в классическом понимании нужно учитывать в том числе среднюю стоимость квадратного метра в разрезе по регионам, а также доходы россиян и накопления на первоначальный взнос. Процентные ставки по ипотеке, которые в последнее время растут (см.

“Ъ” от 1 июля), лишь один из таких факторов, отмечает эксперт: «Естественно, ставки увеличивают ежемесячный платеж и для части россиян делают получение ипотеки невозможным».

Из-за удорожания жилья россиянам приходится тратить больше средств на первоначальный взнос. «Растущая стоимость жилья вынуждает заемщиков брать больший по размеру ипотечный кредит и, соответственно, делать больший в абсолютном выражении первый взнос, чтобы обеспечить требуемые банками 10–15% от стоимости квартиры»,— говорится в аналитической записке «Эксперт РА».

Между тем собственных накоплений у россиян больше не становится.

Об этом можно судить по ипотеке, выдаваемой с первым взносом ниже 20%, говорит глава дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко: «На нее приходится треть всего рынка, и последние несколько лет доля не сильно меняется».

По оценке Вадима Пахаленко, средняя ставка по ипотеке до конца 2021 года может повыситься на 0,5 процентного пункта, и это нельзя назвать существенным, влияния на спрос повышение почти не окажет. «Исходя из этого, доступность ипотеки до конца года останется на том же уровне, как и сейчас»,— поясняет эксперт. Он считает, что «недоступной скорее следует считать недвижимость, а не ипотеку».

Стоит ли брать ипотеку в 2022 году

Рынок жилищного и ипотечного кредитования в первой половине 2022 года претерпел серьезные изменения. Изменилось все: ставки, цены, условия заключения договоров, условия государственных программ. И понятно, что многие граждане думают о том, стоит ли вообще сейчас брать ипотеку.

Рассмотрим, брать ипотеку или нет в 2022 году, как сейчас обстоят дела с ценами и процентными ставками, как купить жилье максимально выгодно. И что вообще ждет дальше рынок ипотечного кредитования. Рассказывает специалист Бробанк.ру.

Что случилось в 2022 году

До событий февраля-марта 2022 года у людей не особо остро стоял вопрос, брать ли сейчас ипотеку. Если возникали потребности и возможности, граждане обращались в банки, оформляли жилищный кредит и становились собственниками. В этой сфере было все стабильно без резких скачков, плюс действовали государственные программы.

Но в марте 2022 года все кардинально изменилось, ипотека стала для многих чем-то нереальным, а кроме того — крайне невыгодным инструментом покупки собственного жилья. Что на это повлияло:

1. Повышение ключевой ставки до 20% годовых. Ставки по ипотечным кредитам поднялись с 10-12% до 22-25% годовых. Желающих оформить такую ссуду просто не стало.
2. Из-за роста цен на материалы застройщики были вынуждены поднять цены на квадратные метры. А стоимость вторичного жилья всегда идет параллельно, этот сегмент тоже подорожал.
3. Появился риск, что стройки встанут из-за недопоставок необходимых материалов.

Вот и получилось, что рынок ипотечного кредитования встал. Конечно, основной причиной стало повышение ставок, ипотека стала непомерно дорогой и недоступной. Да и банки не спешили одобрять заявки в ситуации финансовой нестабильности.

Стоит ли сейчас брать ипотеку, или лучше подождать

С течением времени ситуация более менее стабилизировалось. Центральный Банк начал снижать ключевую ставку, от которой напрямую зависят ставки по кредитам. А средняя ставка по ипотеке обычно равняется ключевой ставке или превышает ее на 1-2 пункта. Сначала ЦБ снизил КС до 17%, после до 14%.

На момент создания материала ключевая ставка — 14% годовых, и банки предлагают заключение договоров по стандартным программам под 14-15% годовых. Это все равно нельзя назвать выгодным предложением.

Эксперты прогнозируют, что к июню 2022 года ключевая ставка снизится до 12%, а к концу года составит 10-11%. Но это при условии сохранения текущего положения дел. Если случится какое-то событие, сильно влияющее на экономику РФ, КС может оказаться выше.

Тем не менее, большинство экспертов говорят о том, что КС к концу года снизится, ипотека станет дешевле.

Стоит ли сейчас брать ипотеку по мнению экспертов:

• если вы хотели приобрести недвижимость вторичного рынка, лучше подождать до осени 2022 года, по прогнозам ставки к сентябрю должны снизиться до 11-12%;
• если вы хотите купить новостройку, то лучше повременить хотя бы до середины лета 2022 года. Дело в том, что застройщики постепенно начинают снижать цены, сейчас стоимость метра находится на пике.

Если рассматривать, выгодно ли сейчас брать ипотеку (весна 2022), то нет. Это невыгодное мероприятия, которое лучше отложить хотя бы до начала осени. Тогда и стоимость метра окажется ниже, и ставки по кредитам уменьшатся.

Города, в которых цены станут намного ниже

Если вы планируете брать квартиру в ипотеке и думаете о том, сейчас начинать действовать или подождать, посмотрите на прогнозы по стоимости квадратных метров. Весной 2022 года наблюдался ажиотаж, который серьезно поднял цены. Но сейчас спрос спал, поэтому к лету ожидается значительное уменьшение цен.

В каких городах стоимость снизится сильнее всего по прогнозам экспертов:

• Казань, ожидается падение на 23%;
• Москва — 14-15% в зависимости от района;
• Сочи — 13%;
• Ростов-на-Дону — 13%;
• Томск — 12%;
• Санкт-Петербург — 12-15% в зависимости от района;
• Волгоград — 10%
• Красноярск — 10%;
• Новосибирск — 8%.

И такая ситуация прогнозируется по всей России. Брать ипотеку в 2022 года лучше летом-осенью, весной цены на пике.

Если ипотека необходима

Если оформление ипотечного кредита для вас — острая необходимость, рекомендуем рассмотреть вариант покупки нового жилья от застройщика: любого — строящиеся или готовые квартиры и дома, таунхаусы.

Покупка вторичных объектов сейчас крайне невыгодная. И ставки по ипотеке высокие, и стоимость квадратного метра находится на пике. А если рассматривать новостройку, можно воспользоваться государственной программой субсидирования.

Зимой 2022 года ставка по программе ипотеки на новостройки с госсубсидированием составляла 7%. После значительного повышения ставок правительство приняло решение увеличить значение до 12%. После огромного падения спроса были приняты два важных решения:

Ранее программа действовала только до конца июня 2022 года. Сейчас у заемщиков есть больше времени.

Если вам крайне нужно взять ипотеку, несмотря на то, что стоимость метров сейчас на пике, то выбирайте вариант приобретения дома или квартиры от застройщика. Это актуально для любых сделок при сумме кредита до 12 млн для Санкт-Петербурга, МО и ЛО и до 6 млн для остальных регионов.

Но, опять же, лучше подождать лето или осени 2022 года, когда стоимость жилья в новостройках станет ниже. Ипотеку сейчас брать стоит только в ситуации острой необходимости.

Требования банков тоже на пике

Принимая решение, стоит оформлять ипотеку или нет, не стоит сбрасывать со счетов новые критерии банков к заемщикам. Да, визуально их требования никак не поменялись, но внутренние регламенты рассмотрения стали другими, более жесткими.

Критерии к уровню платежеспособности стали более жесткими. Ипотека стала дорогой, ежемесячная долговая нагрузка на заемщика выше, поэтому и одобрение нужной суммы получить стало гораздо сложнее.

Для примера рассчитаем ипотеку в начале 2022 года и весной этого же года. Тогда сумма кредита с учетом первого взноса — 5 млн, сейчас — 5,5 млн. Тогда ставка по госпрограмме — 7%, сейчас 9%. Вот какая получается разница:

• при оформлении на 10 лет ежемесячные платежи тогда и сейчас — 58000 и 70000, переплата — 2 млн и 2,9 млн;
• при оформлении на 15 лет ежемесячные платежи тогда и сейчас — 45000 и 56000, переплата — 3 млн и 4,5 млн.

То есть сейчас, чтобы получить одобрение по ипотеке, заемщик должен зарабатывать больше. Или, как вариант, можно выбрать более длительный срок, но тогда и переплата окажется запредельной.

Что в итоге получается

Если рассматривать, выгодно ли брать ипотеку весной 2022 года, то нет, сделка крайне невыгодная. Ставки высокие, стоимость жилья на пике, банки в непростой экономической ситуации и из-за возросшей долговой нагрузки на заемщиков не спешат одобрять выдачу ипотечных кредитов.

Лучше отложить оформление хотя бы до середины лета, а лучше — до осени, когда стоимость метра станет ниже. А если хотите приобрести объект вторичного рынка, лучше и вовсе отложить оформление до конца 2022 года, тогда по прогнозам ставки будут ниже.

ВС Ситуация рассмотрена на данный момент. В текущей политической и экономической ситуации среднесрочные и долгосрочные прогнозы делать нереально.

Частые вопросы

Брать ли ипотеку в 2022 году или лучше подождать до 2023? На 2023 год прогнозы давать рано, но они есть до конца 2022 года. По прогнозам оптимально обращаться за ипотекой в 3-4 квартале года. Брать ипотеку весной не стоит, она будет дорогой.

Выгодно ли брать ипотеку в целом? При любом раскладе ипотека — это кредит, за пользование которым клиент платит проценты, плюс ежегодно оплачивает страховку. Переплаты не избежать. Но все же это более рационально, чем съемное жилье. Брать ли сейчас семейную ипотеку? На сегодня это самое лучшее предложение по выдаче ипотечного кредита.

Если вы соответствуете условиям программы, лучше поторопиться и оформить ссуду, пока ее не отменили из-за окончания бюджета финансирования. Пока что программа действует до конца 2022 года. Брать ли военную ипотеку? Решать только вам в зависимости от ситуации. Можете взять ее сейчас или немного подождать, когда стоимость недвижимости станет ниже.

Можно ли брать 2 ипотеки сразу? Можно, если ваш уровень платежеспоспособности позволяет оплачивать сразу два крупных кредита. Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. [email protected]

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту [email protected].

Ипотека от 1% и ниже: как застройщики субсидируют ставку банка

В последние месяцы застройщики все чаще стали предлагать клиентам очень выгодные акции — купить новое жилье в ипотеку по ставке 1%, а то и вовсе под 0,1% годовых. В условиях, когда самые льготные ставки по ипотеке в банках не опускаются ниже 1,7%, у многих покупателей сразу возникает вопрос: за чей счет банкет? Настало время разобраться.

Как это работает

Привлекательная ставка по ипотеке получается в результате договоренностей банка-кредитора и строительной компании. Они формируют совместную программу, в рамках которой предоставляют клиенту такую скрытую скидку. Она действует или в течение первых лет, или распространяется на весь срок займа. Скидки применяются и по базовым программам, и по ипотеке с господдержкой.

Популярность таких программ только растет. В июне 2022 года у СберБанка в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% пршлось именно на ипотеку с субсидированием от застройщика.

Какие существуют программы

Выгодные условия по субсидированной ипотеке можно получить и у небольших компаний, и у крупных застройщиков.

Чаще всего такие акции действуют по программам семейной или льготной ипотеки, ставку по которым уже субсидирует государство.

Если клиент не подпадает под условия госпрограмм, у него все равно есть возможность получить ставку намного ниже рыночной.

Существует несколько вариантов субсидирования ставки, которые дают возможность клиенту подобрать наилучшее решение под себя.

. Субсидирование на весь срок позволяет клиенту получить существенную экономию по переплате. Такой вариант подходит тем, кто не прогнозирует значительное досрочное погашение в будущем, и им важно иметь сниженный платеж в течение всего срока.

. Субсидирование процентной ставки на 1-2 года позволяет снизить нагрузку на клиента в первые годы после оформления кредита. Это подходит клиентам, которые, например, ждут сдачи ЖК и при этом платят за аренду съемного жилья.

. Субсидирование с отсрочкой основного долга также позволяет снизить размер процентов на первые 1 или 2 года, дополнительно предоставляя клиенту отсрочку в погашении основного долга. В итоге размер платежа для клиента становится минимальным.

. Программа господдержка с субсидией с увеличенной максимальной суммой кредита (до 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; до 15 млн рублей для других регионов России). При этом ставка остается такой же, как и при льготной ипотеке.

В мае 2022 года СберБанк первым из банков отреагировал на решение Правительства РФ увеличить максимальную сумму кредита, которую можно использовать для покупки квартиры в новостройке с использованием льготной ставки. При этом только 12 млн рублей и 6 млн рублей (соответственно) субсидируется из государственного бюджета, оставшаяся часть субсидируется банком за счет комиссионного вознаграждения от застройщиков-партнеров.

За чей счет субсидируется ставка

Субсидирует ипотечную ставку не банк, а застройщик. Деньги он берет из ранее накопленных собственных средств либо заимствует их у того же банка.

Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 3,3% стоимости квартиры. Таким образом, строительная компания может выплатить банку до 20-40% стоимости жилья.

Но не стоит думать, что компании будут работать себе в убыток. Как правило, застройщики увеличивают цены на квартиры как раз на размер выплачиваемой банку комиссии. То есть покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20-25%.

Почему застройщики это делают

Совместные программы банки и застройщики в России начали внедрять с 2016 года. Клиентам предлагалась ипотека под 6-8% при обычной ставке 10-11,5%. Акция действовала лишь на первые годы выплаты займа. Но особой популярности такие предложения не снискали, так как ставки на кредиты и так постепенно снижались вслед за ключевой ставкой ЦБ.

В начале 2020 года, когда весь мир переживал последствия пандемии коронавируса, рынок недвижимости сильно лихорадило. На помощь пришло государство, которое начало субсидировать ставки по ипотеке на новостройки, — появилась ипотека с господдержкой. Рынок ожил и даже начал расти.

Однако через два года появилась новая проблема. На фоне внешнеполитической и экономической неопределенности население начало вкладывать свободные деньги в недвижимость.

Возросший спрос на квадратные метры стал вынужденным ответом в надежде защитить накопления. Цены в начале весны быстро поползли вверх, параллельно росли и ставки по кредитам.

Вполне логично, что в условиях выросших ставок на ипотеку, спрос начал сильно падать.

Застройщики не стали ждать дополнительной государственной помощи, а уже сами взяли на себя бремя по субсидированию ипотеки. Для них это стало возможностью подстегнуть спрос и более активно реализовать свою недвижимость.

Доля ипотечных продаж у ряда застройщиков сейчас достигает 80-90%. Поэтому чем легче для клиента оплата ипотеки, тем скорее он примет решение о покупке.

Что это дает покупателю

Субсидированные ставки позволяют клиентам снизить финансовую нагрузку за счет уменьшения ежемесячных платежей. Особенно это важно на первом этапе, когда семейные траты высоки.

Кроме того, меньше процентов начисляется по кредиту. Если покупатель не собирается гасить кредит досрочно, то переплата будет меньше, чем если бы он взял ипотеку по обычной ставке.

Купить квартиру можно раньше, чем планировалось. Те клиенты, которые хотят продать имеющееся жилье, могут не ждать и купить квартиру в новостройке сейчас по текущим ценам, а старую продать позже, когда цена за нее подрастет еще больше.

Сэкономленные деньги можно направить на будущий ремонт и покупку мебели или же использовать для досрочного погашения ипотеки.

Управляющий директор ГК «Самолет»

«Главный плюс использования субсидированной программы для покупателей недвижимости — уменьшение ежемесячного ипотечного платежа.

Мы видим, что сегодня основным критерием для решения купить недвижимость стала даже не сама стоимость квартиры, а комфортный для покупателя ежемесячный ипотечный платеж.

И девелоперы могу сегодня снизить эту сумму благодаря государственным субсидиям и дополнительным совместным программам с банками.

И жилье становится более доступным. Например, в нашей линейке продуктов есть программы под 2,99%, 1% и 0,01% на 2 года, после чего ставка становится стандартной для каждой программы.

Разница в платеже очевидна: при сумме кредита в 5 млн рублей ежемесячный платеж по программе с господдержкой 6,7% на 20 лет составит 32 189 рублей. При аналогичных условиях, но по ставке 2,99 %, платёж будет еще меньше — 23 570 рублей.

По итогам июня 2022 года объем сделок, совершаемых с использованием ипотеки, превысил 90%, это пиковый показатель, но он как раз говорит о востребованности удобных и выгодных ипотечных продуктов».

Какие есть минусы

Застройщикам выгодно избавляться от «залежалого товара», поэтому в первую очередь они могут предлагать такие выгодные условия на непопулярные лоты. Отсюда возникает ограниченный выбор.

Поскольку девелоперы закладывают свои издержки в стоимость квартиры, то по факту клиент переплачивает за нее, хоть и получает кредит по низкой ставке. Поэтому клиенты сильно рискуют, в случае, если они не смогут оплачивать ипотечный кредит или решат продать квартиру в рынок — ведь цена такой квартиры на 20-25% уже выше рыночной.

Низкая ставка во многих случаях действует ограниченный период времени, и не всем клиентам это выгодно. С другой стороны, тем, кто хочет погасить ипотеку досрочно, такой вариант очень подойдет.

В условиях борьбы за покупателя многие компании начинают внедрять подобные программы. Есть мнение, что такая конкуренция может привести к перегреву рынка, ведь средняя стоимость квартир на рынке растет из-за наценок.

Кроме того, «размывается» понятие стоимости квадратного метра.

Фактически у одной и той же квартиры может быть несколько ценников — в зависимости от того, покупается квартира за наличные или по одной из программ субсидирования.

Понимают ли клиенты риски и почему соглашаются

Многие риелторы прямо предлагают клиентам рассчитать свою выгоду на кредитном калькуляторе и сравнить несколько вариантов. Ведь для каждого покупателя важно что-то свое. Кто-то планирует перепродать квартиру через несколько лет, и для таких людей субсидированная ставка окажется менее выгодной, чем для тех, кто намерен выплачивать кредит весь срок займа.

Как правило, даже те, кто изначально намеревается гасить кредит 30 лет, в итоге все же закрывают его намного раньше. В среднем им удается сделать это за 5-7 лет, и банки берут это в расчет.

«Все зависит от задач клиента. Если клиент, покупая себе квартиру, точно понимает, что он будет гасить ипотеку длительный срок, то для него субсидированная ипотека выгодна.

Если же он понимает, что это квартира под перепродажу, он найдет и продаст машину, бабушкину квартиру, найдет клад и погасит ипотеку раньше, то на отрезке в восемь лет это будет одинаково, а на отрезке в семь лет он уже чуть-чуть проиграет», — говорит риелтор компании «Этажи» Федор Кузнецов.

Есть ли альтернативы субсидированию

Хорошей альтернативой субсидированию является дисконт по комплексному предложению от застройщиков, находящихся на проектном финансировании СберБанка. Такая программа также дает варианты снижения ставки как на весь срок, так и на период до ввода объекта в эксплуатацию. О возможности применения этой программы нужно уточнять у застройщика.

Еще один вариант снижения платежа для клиента — программа «Своя ставка».

Она позволяет субсидировать размер процентной ставки и снизить ежемесячный платеж без участия застройщика, а за счет собственных средств клиента.

В этом случае клиенту нужно определиться: получить выгоду за счет внесения этих средств в качестве первоначального взноса, уменьшив сумму кредита, или воспользоваться программой субсидирования.

Также есть флагманская программа от Сбера — бронирование с дисконтом до 0,5% на ставку по ипотеке, в которой принимают участие уже более 600 ЖК, и количество участников постоянно растет, так как растет спрос у клиентов на эту программу.

Алексей Чапик, исполнительный директор по работе с партнерами на первичном рынке дивизиона Домклик

«Рекомендация следующая — рассматривать все сценарии оформления ипотеки, принимая решение с учетом всех вводных и в зависимости от того, как и в каком темпе клиент будет платить ипотеку».

Разобраться во всех программах ипотечного кредитования Сбера, подобрать выгодные варианты для покупки квартиры в новостройке, исходя из потребностей каждого клиента, вам всегда с радостью помогут эксперты Домклик.