Чем грозит банкротство застройщика при долевом строительстве в 2023 году

Содержание

Если застройщик – банкрот, как вернуть деньги?

Банкротство застройщика – явление довольно распространенное. При признании застройщика банкротом первый вопрос, который задают дольщики — как вернуть деньги? Постараемся ответить на этот вопрос в данной статье.

Что означает «банкротство застройщика»?

Банкротство юридического лица означает, что компания не может в полном объеме исполнить свои обязательства перед кредиторами. При этом неспособность исполнить обязательства должна быть судом. С заявлением о признании застройщика банкротом может обратиться сам застройщик, налоговый орган и кредитор, в том числе участник строительства, при соблюдении определенных условий. Также правом на обращение в суд с заявлением о признании застройщика банкротом обладает Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ранее – Фонд 214), а также Фонд субъекта РФ.

Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом возникает у кредитора с момента вступления в законную силу решения суда о взыскании денежных средств застройщика, если:

Сумма требований к застройщику составляет более 300 тыс. рублей (при этом в указанной сумме не учитываются требования о выплате неустойки, процентов за просрочку платежа, возмещения убытков в виде упущенной выгоды и о взыскании других штрафных санкций)
Период просрочки исполнения обязательства застройщиком перед кредитором составляет более 3 месяцев.

Например, дольщик может обратиться с заявлением о признании застройщика банкротом, если он имеет требование к застройщику о возврате цены ДДУ в связи с расторжением договора или об уменьшении цены ДДУ в связи со строительными недостатками, если сумма требования более 300 тыс. рублей, а период просрочки более 3 месяцев.

Не менее чем за 15 календарных дней до обращения в арбитражный суд кредитор должен опубликовать уведомление о намерении обратиться с заявлением о признании должника банкротом путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.

Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, отличающих ее от общей процедуры банкротства юридического лица, и обусловленных необходимостью защиты прав участников строительства.

Узнать о банкротстве застройщика дольщик может из нескольких официальных источников:

От конкурсного управляющего. Он обязан извещать дольщиков о банкротстве в течение 15 дней после назначения. На практике конкурсные управляющие редко рассылают письма всем дольщикам, а уведомляют дольщиков посредством публикации в газете Коммерсант.
В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.
Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ. Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.
Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ. По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.
Через Федресурс можно узнать также о намерениях кредиторов обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом (помним, что за 15 дней до обращения суд кредиторы должны опубликовать свое намерение на Федресурсе).

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры.

Расторжение ДДУ при банкротстве застройщика

При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик получает право в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика (даже при отсутствии просрочки).

Если по ДДУ застройщик должен был передать дольщику квартиру, машино-место или нежилое помещение площадью менее 7 кв.м., право требования передачи объекта трансформируется в денежное требование участника строительства, которое удовлетворяются в третьей очереди. Заявление о включении денежного требования дольщика на основании расторгнутого договора рассматривает конкурсный управляющий.

Если по ДДУ застройщик должен был передать дольщику нежилое помещение площадью более 7 кв.м., право требования включается в общий реестр требований кредиторов застройщика (4 очередь). Заявление о включении денежного требования в этом случае рассматривает суд.

Но дольщику нужно понимать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов (именно в связи с недостаточностью средств он банкротится). При расторжении ДДУ право дольщика на объект долевого строительства в таком случае пропадает. Если дом достроит другой застройщик, дольщик с расторгнутым договором уже не сможет требовать в нем свой объект. Более того, процедура банкротства застройщика является очень длительной и расчеты с кредиторами, включенными в реестр, могут начаться только через несколько лет. Поэтому расторжение ДДУ при банкротстве застройщика является не лучшим способом вернуть деньги. Рекомендуем дольщикам обратить на другие способы защиты.

Таблица «Порядок действий дольщика при банкротстве застройщика»

Дольщик приобрел по ДДУ квартиру, машино-место или нежилое помещение площадью менее 7 кв.м.
Объект не введен в эксплуатацию	Объект введен в эксплуатацию, но не передан дольщику	Объект введен в эксплуатацию и передан дольщику
Дольщик должен обратиться к конкурсному управляющему для включения требований в реестр требований участников строительства.	Дольщик должен обратиться к конкурсному управляющему для включения требований в реестр требований участников строительства. Если более 1/3 объектов в доме оформлены в собственность дольщиков, дольщик может признать право собственности на объект в судебном порядке.	Дольщик должен признать право собственности на объект в судебном порядке.
Дольщик приобрел по ДДУ нежилое помещение площадью более 7 кв.м.
Объект не введен в эксплуатацию	Объект введен в эксплуатацию, но не передан дольщику	Объект введен в эксплуатацию и передан дольщику
Дольщик должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов как залоговый кредитор.	Дольщик должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов как залоговый кредитор. Если более 1/3 объектов в доме оформлены в собственность дольщиков, дольщик может признать право собственности на объект в судебном порядке.	Дольщик должен признать право собственности на объект в судебном порядке.

Возврат денег со счета эскроу при банкротстве застройщика

Отдельно стоит рассказать о правах дольщика, внесших оплату по ДДУ с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На счетах эскроу денежные средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.

Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу. В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу, возвращает деньги участнику долевого строительства.

Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги со счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.

Уступка права требования по ДДУ при банкротстве застройщика

Согласно ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Вместе с тем, Закон о банкротстве устанавливает ограничение в отношении заключения договоров уступки права требования по некоторым договорам.

Согласно п.1.1. ст. 201.8-1 Закона о банкротстве в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в отношении которого привлекались средства участников строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) от имени застройщика могут заключаться с Фондом договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений. Права требования по таким договорам не могут быть уступлены до получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта строительства.

То есть Закон о банкротстве ограничивает только уступку права требованиям по договорам, заключенным между застройщиком в лице конкурсного управляющего и Фондом.

Вместе с тем, дольщику, приобретающему права требования по договору уступки прав требования по ДДУ, после введения процедуры банкротства, необходимо учитывать, что в случае принятия Фондом решения о восстановлении прав участников строительства путем выплаты компенсации, такие дольщики не будут иметь право на денежную компенсацию (ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Услуги юристов по банкротству застройщиков

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по банкротству застройщиков в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте

Банкротство гражданина
Бизнес
Долевое строительство
Защита прав потребителей
Налоги физических лиц
Наследство
Недвижимость
Спорт
Судебные споры
Юридические калькуляторы. Онлайн расчет.

ЗАДАТЬ ВОПРОС СПЕЦИАЛИСТУ

Расскажите нам о своей проблеме

ЗАКАЗАТЬ ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК

Начать работу

Направить запрос

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Запись на прием в офис

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

Политика конфиденциальности

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

Фамилия, Имя, Отчество;
Адрес электронной почты;
Номер телефона;
иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

законности и справедливости;
конфиденциальности;
своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
Настоящей Политикой конфиденциальности;
Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу [email protected].

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Банкротство застройщика: инструкция

Банкротство застройщика – явление довольно распространенное. В настоящей статье наши юристы по банкротству рассказывают об особенностях процедуры банкротства застройщиков, порядке действий дольщиков, последствия введения процедуры, а также отвечают на частые вопросы. Наши специалисты обладают обширным опытом защиты прав дольщиков при банкротстве застройщиков, а потому данный материал основан не только на теории, но и на практике разрешения споров, мы не только разъясняем законодательство, но и даем практические советы, пошаговые инструкции.

Что означает «банкротство компании»?
Кто может признать застройщика банкротом?
Как признать застройщика банкротом?
Процедура банкротства застройщика
Конкурсный управляющий при банкротстве застройщика
Как узнать о банкротстве застройщика?
Порядок действий дольщиков при банкротстве застройщика
Включение требований о передаче объекта в реестр требований участников строительства
Расторжение ДДУ при банкротстве застройщика
Взыскание неустойки за просрочку при банкротстве застройщика
Включение иных денежных требований при банкротстве застройщика
Включение денежных требований в реестр со статусом «залоговый кредитор»
Признание права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика
Что будет с «ипотекой» при банкротстве застройщику?
А если ДДУ с эскроу?
Уступка права требования по ДДУ при банкротстве застройщика
Что будет с нежилыми помещениями и апартаментами при банкротстве застройщика?
Требования дольщика включены в реестр: что дальше?
Общее собрание кредиторов и участников строительства
Способы удовлетворения требований дольщиков
Фонд развития территорий
Фонд субъекта РФ
Переход прав на объект незавершенного строительства к новому застройщику
Передача недостроенного дома дольщикамДругие способ удовлетворения требований дольщиков при банкротстве застройщика
Сколько длится процедура банкротства застройщика?

Что означает «банкротство компании»?

Кто может признать застройщика банкротом?

С заявлением о признании застройщика банкротом может обратиться сам застройщик, налоговый орган и кредитор, в том числе участник строительства, при соблюдении определенных условий. Также правом на обращение в суд с заявлением о признании застройщика банкротом обладает Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ранее – Фонд 214), а также Фонд субъекта РФ.

Как признать застройщика банкротом?

Сумма требований к застройщику составляет более 300 тыс. рублей (при этом в указанной сумме не учитываются требования о выплате неустойки, процентов за просрочку платежа, возмещения убытков в виде упущенной выгоды и о взыскании других штрафных санкций)
Период просрочки исполнения обязательства застройщиком перед кредитором составляет более 3 месяцев.

Процедура банкротства застройщика

При признании заявления о признании застройщика банкротом обоснованным арбитражный суд принимает решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства на 1 год (в дальнейшем срок может продлеваться). И это первая особенность – в отношении застройщиков не вводится процедура наблюдения, суд сразу вводит процедуру конкурсного производства. Если имеется возможность восстановить платежеспособность застройщика, то судом на основании ходатайства застройщика и решения общего собрания кредиторов может быть вынесено постановление о прекращении процедуры конкурсного производства и введении процедуры внешнего управления. Также в ходе процедуры банкротства кредиторы и должник могут договориться и утвердить в суде мировое соглашение.

Суд в решении суда указывает о применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» к процедуре банкротства юридического лица. Только при применении судом данных правил к процедуре банкротства появляется особый участник дела о банкротстве – участник строительства с набором прав, установленных законом.

Что делать, если суд не применил положения параграфа 7 Закона о банкротстве к процедуре банкротства вашего застройщика?

В первую очередь необходимо отметить, что с точки зрения Закона о банкротстве статус «застройщика» означает, что у организации есть неисполненные перед гражданами обязательства по передаче жилых помещений (или у участников строительства есть денежные требования в связи с расторжением, признанием незаключенным или недействительным договора, предусматривающего передачу жилого помещения).

При рассмотрении заявления кредитора о признании застройщика банкротом или заявления самого застройщика о банкротстве арбитражному суду может быть неизвестно о наличии у должника обязательств перед участниками строительства по передаче жилых помещений и т.д. В этом случае суд вводит процедуру банкротства по общим правилам банкротства юридических лиц.

Участник строительства может обратиться в арбитражный суд с ходатайством о применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» к процедуре банкротства должника, представив суду доказательства наличия требования к застройщику о передаче жилого помещения или соответствующего денежного требования.

Конкурсный управляющий при банкротстве застройщика

После введения процедуры банкротства в отношении застройщика руководитель компании отстраняется от управления, вместо него судом назначается конкурсный управляющий. Его задача — определить список кредиторов, перед которыми у застройщика есть обязательства, размер их требований и очередность погашения. В число кредиторов могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы, банки.

Конкурсный управляющий в процедуре банкротства застройщика – это ключевая фигура. Поэтому к нему предъявляется целый ряд дополнительных требований.

Конкурсными управляющими в деле о банкротстве застройщика утверждаются арбитражные управляющие, аккредитованные Фондом развития территорий.

наличие стажа работы на руководящих должностях в организациях, осуществляющих деятельность по организации, осуществлению строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, не менее 2 лет либо осуществление обязанностей арбитражного управляющего в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика (в отношении не менее 2 застройщиков);
отсутствие в течение 2 лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие в течение пяти лет до дня подачи заявления об аккредитации случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей;
отсутствие привлечения в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом к уголовной ответственности за неправомерные действия при банкротстве, преднамеренное и (или) фиктивное банкротство;
прохождение обучения по утвержденной Фондом программе.

Как узнать о банкротстве застройщика?

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:

От конкурсного управляющего. Он обязан извещать дольщиков о банкротстве в течение 15 дней после назначения. На практике конкурсные управляющие редко рассылают письма всем дольщикам, а уведомляют дольщиков посредством публикации в газете Коммерсант.

В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.

Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ. Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ. По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.

Через Федресурс можно узнать также о намерениях кредиторов обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом (помним, что за 15 дней до обращения суд кредиторы должны опубликовать свое намерение на Федресурсе).

Порядок действий дольщиков при банкротстве застройщика

При введении процедуры банкротства в отношении юридического лица все требования к должнику предъявляются в рамках дела о банкротстве и рассматриваются в рамках дела о банкротстве. Требования, возникшие до возбуждения дела о банкротстве компании, подлежат включению в реестр требований и удовлетворяются в порядке очередности.

Что такое реестр требований кредиторов?

Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о кредиторах застройщика (тех, кому должен застройщик), и размере их требований. Формирование реестра происходит на основании решения арбитражного суда. Реестр открывается в день публикации информации о банкротстве и открытии конкурсного производства, а закрывается через 2 месяца.

При принятии судом решения о признании застройщика банкротом, открытии конкурсного производства и применении параграфа 7 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» открывается особый реестр требований – реестр требований участников строительства.

сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
сведения о жилом помещении (в том числе о его площади) или индивидуальном жилом доме и земельном участке, на котором он расположен (в том числе о площади), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;
сведения об уплате застройщиком по договору участия в долевом строительстве взноса в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
сведения о том, что для расчетов по договору участия в долевом строительстве денежные средства внесены на счет эскроу;
сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Реестр требований участников строительства ведется в отношении каждого объекта строительства застройщика.

В реестр требований участников строительства включаются требования граждан, имеющих неисполненное право требования к застройщику о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м.

Требования участников строительства имеют приоритет в деле о банкротстве застройщиков по сравнению с другими кредиторами. Кроме того, при определенных условиях участники строительства, в отличие от других кредиторов, могут получить объект долевого строительства, а не деньги в порядке очередности. В виду особого статуса кредитора, включенного в реестр требований участников строительства, законодатель ограничил круг лиц, имеющих право на включение требований в указанный реестр. Лица, не подходящие под критерии «участника строительства», могут включить свои требования в общий реестр требований кредиторов. Например, участниками строительства не являются юридические лица; физические лица, имеющие право требования к застройщику о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв. м.

В настоящее время формируется судебная практика отказа во включении требований профессиональных инвесторов в реестр требований участников строительства. Под профессиональными инвесторами суды понимают граждан, приобретших у застройщика несколько квартир. Вместе с тем, 22 августа 2022 года по Верховный Суд рассмотрел жалобу гражданина на определение суда об отказе во включении его требований о передаче 30 квартир в реестр требований участников строительства. В Определении № 305-ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020 Верховный суд РФ оценил права профессиональных инвесторов в рамках дела о банкротстве застройщика. Со ссылкой на Постановление КС РФ № 34-П от 21 июля 2022 г. Экономическая коллегия пояснила, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-дольщиков преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем. Однако сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Дело в том, что заключение договоров с целью приобретения жилья может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов. Со ссылкой на Постановление КС РФ № 34-П от 21 июля 2022 г. Экономколлегия пояснила, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-дольщиков преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем. Однако сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Дело в том, что заключение договоров с целью приобретения жилья может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов. Кроме того, Верховный суд сделал важный для будущей судебной практики вывод: «само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц, – отмечено в определении. – В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (применительно к ч. 1 ст. 133 АПК РФ), что в данном случае сделано не было. Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.» Таким образом, при включении требований о передаче нескольких объектов долевого строительства суд должен в первую очередь установить цель такой покупки. Если квартиры приобретались с целью удовлетворения потребности в жилье гражданина и членов семьи гражданина, то требования подлежат включению в реестр требований участников строительства. В ином случае – в общий реестр требований кредиторов (4 очередь).

Включение требований о передаче объекта в реестр требований участников строительства

При банкротстве застройщика, если объект строительства не введен в эксплуатацию и дольщику не передан объект долевого строительства до возбуждения дела о банкротстве, дольщику необходимо включить свои требования в реестр требований участников строительства. Если же дом введен в эксплуатацию, объект передан дольщику, дольщик вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости, о чем мы поговорим далее.

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства, о чем конкурсный управляющий уведомляет дольщика. Однако мы рекомендуем дольщикам по ДДУ также направить конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр.

Срок для включения требований дольщиков в реестр при банкротстве застройщика

С 01.07.2021 года срок для включения требований участников строительства в реестр составляет 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования. То есть всего срок для включения в реестр — 60 календарных дней со дня публикации уведомления конкурсного управляющего в официальном издании. Новые правила применяются к делам о банкротстве застройщиков, возбужденным после 01.07.2021 года.

По делам о банкротстве застройщиков, возбужденным до 01.07.2021 года действуют сроки, предусмотренные ранее действовавшей редакцией закона, то есть срок для включения требований в реестр по ранее действовавшим правилам — 2 месяца со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований. При этом указанное уведомление конкурсного управляющего считалось полученным по истечении 1 месяца со дня его опубликования.

Порядок включения требования дольщика в реестр при банкротстве застройщика

Если срок для включения в реестр не пропущен:

Заявление о включении требований в реестр направляется конкурсному управляющему, который обязан его рассмотреть в течение 15 рабочих дней. Новый срок действует с 01.07.2021 года, ранее срок рассмотрения был 30 рабочих дней.

В случае участия Фонда в деле о банкротстве застройщика конкурсный управляющий в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Законом о банкротстве, направляет в Фонд документы, обосновывающие требования участника строительства, не позднее чем через 5 рабочих дней с даты их получения. Фонд в течение 5 рабочих дней рассматривает указанные документы и представляет конкурсному управляющему позицию по вопросу обоснованности предъявленного требования участника строительства.

По результату рассмотрения заявления конкурсным управляющим дольщик получает уведомление о включении требований в реестр или об отказе во включении требований в реестр.

Если дольщик не согласен с результатами рассмотрения заявления о включении требований в реестр, он может подать возражения в арбитражный суд. Срок для предъявления возражений в суд — 15 рабочих дней со дня получения уведомления от конкурсного управляющего.

Если срок для включения требований в реестр пропущен:

Срок для включения требований в реестр требований участников строительства, пропущенный дольщиком по уважительной причине, может быть восстановлен в судебном порядке. Таким образом, в случае пропуска срока заявление о включении требований в реестр с ходатайством о восстановлении срока направляется в арбитражный суд.

Расторжение ДДУ при банкротстве застройщика

При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика. В этом случае право требования передачи объекта трансформируется в денежное требование участника строительства, которое удовлетворяются в третьей очереди. Заявление о включении денежного требования дольщика на основании расторгнутого договора рассматривает также конкурсный управляющий.

Но дольщику нужно понимать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов (именно в связи с недостаточностью средств он банкротится). При этом право на квартиру, машино-место или нежилое помещение в таком случае пропадает. Если дом достроит другой застройщик, дольщик с расторгнутым договором уже не сможет требовать в нем свой объект.

Взыскание неустойки за просрочку при банкротстве застройщика

У дольщиков, заключивших с застройщиком договор участия в долевом строительстве, при нарушении застройщиком срока передачи объекта возникает право на взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона о долевом участии (214-ФЗ). Рассчитать размер неустойки по 214-ФЗ вы можете с помощью нашего онлайн-калькулятора.

Денежное требование дольщика о выплате неустойки за просрочку по ДДУ подлежит включению в общий реестр требований кредиторов. При этом не имеет значение, имеет ли дольщик решение суда о взыскании неустойки или нет. Рассматривает данное заявление арбитражный суд, а не конкурсный управляющий, так как, с точки зрения терминологии закона, требование о выплате неустойки не относится к денежным требованиям участников строительства, а относится к денежным требованиям кредиторов. Вместе с тем, как было отмечено ранее, вероятность исполнения денежных требований в рамках дела о банкротстве очень мала.

Требование о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв. м. При включении требования о передаче конкурсный управляющий определяет также размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Денежные требования участников строительства, а именно: требования о возврате денежных средств и компенсации реального ущерба при расторжении дольщиков договора с застройщиком, признании такого договора недействительным или незаключенным.

Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать заявление в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве.

Включение иных денежных требований при банкротстве застройщика

Иные кредиторы застройщика (поставщики строительных материалов, подрядчики и т.д.) при банкротстве заявляют свои требования к застройщику в судебном порядке.

Для начала необходимо отметить, что план действий кредитора при банкротстве застройщика во многом зависит от правовой природы задолженности, которую необходимо взыскать с банкрота.

текущие платежи
требования конкурсных кредиторов и иных лиц, подлежащие включению в реестр требований кредиторов (реестровые требования)

К текущим платежам банкрота относятся обязательства перед кредиторами, возникшие после возбуждения дела о банкротстве (после принятия судом заявления о признании банкротом (вынесения определения суда о принятии заявления), а не признания этого заявления обоснованными).

Все остальные права требования, возникшие до этого момента, не являются текущими платежами, подлежат включению в реестр требований кредиторов. Определение правовой природы требования к должника серьезно влияет на порядок предъявления данного требования к должнику: если требование является текущим, то кредитор вправе его заявить в порядке общего искового производства и предъявить исполнительный лист к взысканию в общем порядке (то есть в определенном смысле данные требования имеют приоритет); если же требование текущим не является, то кредитор не может взыскать долг в общем порядке после введения процедуры банкротства, он вправе требовать только включения своего требования в реестр требований и такие требования удовлетворяются в определенной законом очередности.

Поэтому для того чтобы определить порядок действий кредитора при банкротстве должника, необходимо сопоставить момент возникновения обязательства должника перед кредитором (по оплате товара, услуг, работ, возврату долга) и дату вынесения определения суда о принятии заявления о признании должника банкротом. Если момент возникновения обязательства наступил после даты определения суда, то такое требование относится к текущим платежам; если же до этого момента, то необходимо включать требование в реестр в соответствии с порядком, изложенным далее.

Несмотря на кажущуюся простоту определения природы требования как текущего, на практике возникают различные споры относительно правовой природы некоторых требований. Разберем основные выводы исходя из судебной практики.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика

в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;
во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
в третью очередь производятся расчеты по денежных требованиям участников строительства в следующем порядке: в первую очередь — по денежным требованиям граждан — участников строительства, за исключением требований по возмещению убытков; во вторую очередь — по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам; в третью очередь — по денежным требованиям граждан — участников строительства по возмещению убытков в виде реального ущерба (разницы между рыночной стоимостью объекта на момент введения процедуры банкротства и уплаченной суммой);
в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Включение денежных требований в реестр со статусом «залоговый кредитор»

В рамках дела о банкротстве особое положение занимают кредиторы, имеющие к застройщику денежное требование, обеспеченное залогом. К таким кредиторам относятся, в-первых, банки, предоставившие застройщику кредитные средства по кредитному договору, обязательства по которому обеспечены залогом.

Кроме того, в соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право залога не возникает у участников строительства, внесших денежные средства по ДДУ с использованием счета эскроу.

Таким образом, участник долевого строительства, имеющий денежное требование к застройщику, также является залоговым кредитором. Как ранее было отмечено, под денежным требованием участника строительства понимается требование о возврате денежных средств по расторгнутому, признанному незаключенным или недействительным договору о приобретении объекта долевого строительства. К залоговым кредиторам относятся также участники строительства, имеющие к застройщику право требования о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв.м. или признанные судом профессиональными инвесторами, то есть участники строительства, которым отказано во включении требований о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.

60 % направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов
25 % направляется на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов. В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, 85 % процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций)
10 % направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований
оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей

На практике существовала коллизия между нормами закона о защите залоговых кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика и нормами о порядке передачи объекта незавершенного строительства Фонду для достройки объекта или выплаты компенсации. Данную коллизию разрешил Конституционный суд РФ в Постановлении от 21 июля 2022 года № 34-П, указав что при передаче объекта незавершенного строительства Фонду залоговые кредиторы должны получить денежную компенсацию от Фонда. Читайте подробнее о позиции КС РФ и ВС РФ по вопросу защиты прав залоговых кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства Фонду .

Признание права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика

Если объект строительства введен в эксплуатацию, и застройщик передал дольщику объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу, а также без документов, фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта. Также дольщик может признать право собственности на введенный в эксплуатацию, но не переданный ему объект, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре. В данном случае нужно подтвердить данный факт.

Что будет с «ипотекой» при банкротстве застройщика?

В случае банкротства застройщика долг по кредитному договору все равно придется выплачивать, так как отношения с банком никак не связаны с банкротством застройщика.

Если ваше финансовое состояние ухудшилось, рекомендуем обратиться в банк, чтобы обсудить отсрочку выплаты долга или способы снижения платежной нагрузки.

А если ДДУ с эскроу?

Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.

Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей.

Уступка права требования по ДДУ при банкротстве застройщика

Что будет с нежилыми помещениями и апартаментами при банкротстве застройщика?

Как было отмечено ранее, закон наделяет особым статусом «участника строительства» только граждан, имеющих к застройщику право требования передачи жилого помещения, машино-места или иного нежилого помещения площадью менее 7 кв.м. Граждане, имеющие право требования к застройщику о передаче нежилого помещения большей площадью, могут только включить свои денежные требования в реестр (в 4 очередь). При этом граждане, купившие нежилое помещение по ДДУ, имеют статус залоговых кредиторов, что дает им приоритет при реализации предмета залога, о чем мы рассказали ранее.

Если объект строительства введен в эксплуатацию, и нежилое помещение передано дольщику, дольщик может признать свое право собственности на объект. Однако на практике могут возникнуть сложности в связи со статусом «нежилого помещения».

Все вышеперечисленное применимо также к дольщикам, имеющим право требования к застройщику о передаче апартамента. Так как с точки зрения законодательства, апартамент представляет собой нежилое помещение со всеми вытекающими последствиями.

Требования дольщика включены в реестр: что дальше?

Общее собрание кредиторов и участников строительства

Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Собрание участников строительства не проводится, если Фондом развития территорий принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства или выплате компенсаций гражданам, или если Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

В собрании имеют право участвовать дольщики, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Сведения о дате, месте проведения и повестке собрания конкурсный управляющий публикует не позднее 14 дней до собрания в реестре сведений о банкротстве. С собой нужно иметь паспорт или нотариальную доверенность для представителя.

В собрании участвует не менее 1/3 дольщиков по дому.
У этих дольщиков больше половины голосов от всех дольщиков по этому дому (число голосов участника пропорционально размеру его требований к общему размеру всех требований участников строительства к застройщику).

Для принятия решения достаточно ¾ голосов, участвующих в голосовании. В случае отсутствия кворума собрание считается несостоявшимся.

На голосовании дольщики могут влиять на решение вопросов из повестки. Они получают бюллетень и после заполнения сдают его представителю конкурсного управляющего. По решению конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в случае, если количество участников строительства превышает 500, собрание участников строительства может быть проведено без совместного присутствия участников строительства в форме заочного голосования.

Результаты собрания публикуются там же, где и сведения о собрании. Сроки — в течение пяти рабочих дней после его проведения.

Способы удовлетворения требований дольщиков

Есть несколько способов удовлетворить требования дольщиков, которые включены в реестр.

Финансирование мероприятию по завершению строительства или выплате компенсации Фондом развития территорий
Завершение строительства фондом субъекта РФ
Завершение строительства другим застройщиком, который приобретает имущество и обязательства застройщика-банкрота
Завершение строительства ЖСК, созданным дольщиками

Фонд развития территорий

С 20 октября 2017 года застройщики обязаны перечислять в Фонд развития территорий (ранее назывался Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства) 1,2% от цены каждого ДДУ (за исключением ДДУ, заключенных с использованием счета эскроу и в некоторых других случаях), иначе договор не будет зарегистрирован. Проверить факт перечисления в компенсационный фонд можно по номеру регистрации ДДУ, который указывается Росреестром на последних страницах договора.

Если взносы по дому перечислялись, Фонд развития территорий автоматически становится участником дела о банкротстве.

Арбитражный суд привлекает Фонд как лицо, участвующее в деле, если при заключении ДДУ застройщик перечислял денежные средства в компенсационный фонд (по делам о банкротстве застройщиков, возбужденным до 25.12.2018 года, Фонд участвует вне зависимости от факта уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд).
Конкурсный управляющий направляет в Фонд документы, обосновывающие требования участника строительства, не позднее чем через 5 рабочих дней с даты их получения. Фонд в течение 5 рабочих дней рассматривает указанные документы и представляет конкурсному управляющему позицию по вопросу обоснованности предъявленного требования участника строительства. Фонд вправе знакомиться с реестром требований участников строительства.
Фонд принимает решение о целесообразности финансирования мероприятий в течение 6 месяцев со дня признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства. О своем решении он уведомляет конкурсного управляющего в течение 3 рабочих дней. При принятии решения Фонд в первую очередь проверяет наличие оснований для принятия решения о нецелесообразности финансирования мероприятий. Затем, если Фондом принимает решение о целесообразности финансирования, он определяет срок и сумму, которые нужны для завершения строительства, далее эту сумму сравнивает с суммой возможного возмещения дольщикам и принимает решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства либо мероприятий по выплате компенсации дольщикам. Информация об этом публикуется на сайте фонда.

В каких случаях Фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования?

застройщик не является юридическим лицом
застройщик привлекал денежные средства и (или) имущество участников строительства, не имея прав на земельный участок
застройщик осуществлял строительство объекта незавершенного строительства без полученного в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке разрешения на строительство
договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства для строительства объекта заключен с использованием счета эскроу и представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2018 года
договор, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, с первым участником строительства заключен после 1 июля 2019 года

Если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования, то удовлетворение требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика возможно иными способами (создание ЖСК, передача прав новому застройщику и т.д.).

Если Фонд принимает решение о целесообразности финансирования, то он выбирает способ финансирования – финансируются мероприятия по завершению строительства или выплачиваются денежные компенсации дольщикам. Фонд принимает решение о выплате денежной компенсации, если сумма средств, которые требуются для завершения строительства, превышает возможную сумму компенсаций дольщикам.

В соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере стоимости помещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, но не менее стоимости объекта, уплаченной по договору с застройщиком, размера паевого взноса) с учетом предела площади объекта (не более 120 кв.м.). Рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о восстановлении прав участников строительства путем выплаты возмещения.

Если Фонд принял решение, что целесообразно финансировать завершение строительства, он привлекает нового застройщика, заключает с ним договор, выделяет деньги на завершение строительства и контролирует строительные работы и целевое использование средств. Застройщик отчитывается об исполнении обязательств по договору с Фондом до завершения строительства. После завершения строительства Фонд передает участникам строительства объекты долевого строительства по актам.

Фонд субъекта РФ

Фонд субъекта РФ создается, если глава региона принял решение достроить проблемные дома. В таком случае финансирование идет из регионального бюджета. Нормативные документы, которые регулируют работу фонда, в каждом регионе свои.

Если Фонд развития территорий и фонд субъекта РФ приняли решение о нецелесообразности финансирования, нового застройщика ищет и привлекает конкурсный управляющий. Конкурсный управляющий должен принять разумные действия для поиска нового застройщика и провести общее собрание участников строительства в течение 2 месяцев со дня принятия решения о нецелесообразности финансирования Фондом.

На собрание участников строительства конкурсный управляющий обязан вынести вопрос:

1) об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу

2) об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующем объекте недвижимости (при наличии у застройщика объекта, завершенного строительством, или при завершении строительства в ходе процедуры банкротства)

3) о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства при наличии возможности привлечения такого лица

Переход прав на объект незавершенного строительства к новому застройщику

В качестве нового застройщика (приобретателя) может выступать юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в Комитет по строительному надзору соответствующего региона (данный орган предоставляет в суд свое заключение о возможности или невозможности передать объект новому застройщику).

При принятии судом решения о передаче имущества и обязательств приобретателю имущество и обязательства застройщика перед участниками строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, передаются новому застройщику на основании определения арбитражного суда.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения (деньги вносятся на основной банковский счет застройщика). Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы.
Новый застройщик обязан исполнить обязательства по передаче объектов долевого строительства перед участниками строительства, включенными в реестр требований участников строительства.
Новый застройщик до принятия судом решения о передаче должен погасить текущие и реестровые платежи 1 и 2 очереди. Деньги вносятся на специальный банковский счет застройщика.

Передача недостроенного дома дольщикам

Дольщики могут самостоятельно достроить дом — для этого на общем собрании участников нужно принять решение о создании жилищно-строительного кооператива.

После этого конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Если стоимость прав застройщика на дом и земельный участок превышает совокупный размер реестровых требований более чем на 5%, дольщики должны внести сумму превышения на депозитный счет арбитражного суда. Либо ¾ голосов кредиторов четвертой очереди, кроме юридических лиц, должны согласиться на передачу дома.
Если после передачи дома имущества застройщика недостаточно, чтобы погасить текущие и реестровые платежи 1 и 2 очереди, их погашают дольщики. Они обязаны внести деньги на специальный банковский счет.
Если реестр содержит требования залоговых кредиторов, необходимо их согласие на передачу дома и земельного участка в ЖСК, либо дольщики должны внести на депозитный счет арбитражного суда 60% от размера его реестровых требований.
Квартир, машино-мест и нежилых помещений достаточно, чтобы удовлетворить требования всех участников ЖСК.
Недостроенный дом и земельный участок, на котором он находится, принадлежат застройщику.

В случае если соблюдаются все условия, арбитражный суд выносит определение о передаче ЖСК прав на дом и земельный участок.

После регистрации ЖСК в качестве юридического лица в ЕГРЮЛ в Росреестре регистрируется переход прав. Требования дольщиков к застройщику в этом случае считаются погашенными. А требования тех, кто голосовал против передачи дома, погашаются в составе денежных требований третьей или четвертой очереди.

ЖСК вправе обратиться в фонд с ходатайством о финансировании завершения строительства дома либо достраивать дом за счет средств участников кооператива.

Другие способ удовлетворения требований дольщиков при банкротстве застройщика

Обращение в страховую компанию

Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований участников строительства. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.

Обращение с требованием к поручителю

Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.

Сколько длится процедура банкротства застройщика?

Процедура банкротства застройщика в виду ряда особенностей является очень длительной. Срок процедуры зависит от количества участников строительства, объектов строительства и их рентабельности. На практике, установленный законом срок конкурсного производства 1 год неоднократно продлевается. В среднем процедура банкротства застройщика длится от 3 до 5 лет.

Компания “Двитекс” более 10 лет занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК «Урбан групп», Московского комбината хлебопродуктов и т.д.). Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]